Сдать квартиру в аренду

Поставить высокую цену — долго искать арендатора. Поставить низкую цену — риск не окупить затраты на поддержание недвижимости в хорошем состоянии.

Профессионального оценщика вызывать необязательно. Достаточно выбрать вид аренды, определить критерии оценки квартиры и сделать расчеты, сравнив несколько предложений в том же сегменте, в той же локации.

Критерии оценки квартиры

Оценке подлежит все, что важно и нужно потенциальному арендатору. Чем больше плюсов вы находите, тем выше цену можно поставить. Это должны быть полезные бонусы, а не бесполезный духовой шкаф или сушильная машина.

Критерии оценки, которые необходимо учитывать для понимания арендной стоимости вашей квартиры:

• количество комнат и площадь;
• ликвидность района, его престиж, обстановка в целом;
• близость от метро, остановок, парков, магазинов, садиков, школ;
• наличие парковочного места или возможности парковки в целом;
• этаж, лифт;
• исправная сантехника (ванная, душ, туалет);
• бытовая техника: холодильник, стиральная машина, TV;
• кондиционер, сплит-система, вентиляция;
• качество ремонта: косметический, евро, дизайнерский;
• меблировка: кухня, спальные места, шкафы;
• интернет и Wi-Fi;
• стоимость коммунальных услуг;
• вид из окна, наличие лоджии.

По этим критериям нужно оценить не только свою квартиру, но и квартиры в доме или соседних домах. Просто поищите объявления рядом через “Яндекс.Недвижимость”, “Авито” и “Циан”, чтобы узнать, а что сдают соседи и по какой цене.

Большинство людей сдают не красивые классные квартиры как на фото, а “бабушкины” варианты. Например: двушка за 50 000 р.

Не забывайте об амортизации! Чем дороже техника, дороже дверные замки и лучше ремонт, тем выше амортизация. Посмотрите на свою мебель, технику и сравните с конкурентами хотя бы по фотографиям в их объявлениях. Ваша цена должна быть разумной.

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Двушка 50 м2 с дизайнерским ремонтом в новом доме на Рублевском шоссе — 170 000 р.

Вопрос в том, кого ищете вы и что можете им предложить. Требования бывают очень разные. Можно искать квартирантов с домашними животными. Вопрос в том, что вы можете им предложить. Рядом есть парк, а квартира подготовлена для проживания семьи с кошкой или собакой — ставьте цену выше и позиционируйте квартиру под свою целевую аудиторию.

Подготовьте квартиру к сдаче в аренду

Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.

Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.

Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.

Что нужно сделать в любом случае:

• Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
• Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
• Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
• Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
• Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
• Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.

Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения

Собрать документы и составить договор

Арендатор оценивает не только квартиру, но и собственника. Поэтому нужно заранее подготовить документы и составить договор.

Из документов понадобится:

• паспорт (ксерокопия)
• свидетельство о праве собственности (оригинал и ксерокопия);
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ;
• письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников.

Договор должен быть составлен вами! Не используйте готовые договора из интернета или от риелтора. Вы можете взять его в качестве шаблона, но составлять его нужно индивидуально под каждый объект недвижимости и арендатора. Особое внимание нужно уделить пунктам:

• субаренда;
• возвратный депозит;
• страховка;
• сроки оплаты;
• условия индексации;
• порядок доступа собственника в квартиру;
• штрафы за несоблюдение договора;
• расторжение договора.

Договор — свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Он регулирует права и обязанности сторон и защищает при возникновении конфликтных ситуаций. Но работать договор будет только в том случае, если вы платите налоги.

В конце концов, принудить сторону к ответу может только суд, а как подавать в суд, если вы сдаете квартиру долгое время и не платите налоги?

Найти арендатора

Задача станет проще, если четко обозначить целевую аудиторию и подготовить квартиру. Объявление будет выделяться среди сотен других, поэтому арендатор найдется быстрее. Что нужно для этого сделать:

1. Выбрать рекламные площадки. Большинство людей пользуются рекламными досками объявлений: “Авито”, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость” для поиска квартиры. Достаточно разместить объявления здесь, но если недвижимость специфическая, то в Москве можно использовать сервисы Booking.com, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb.
2. Сделать рекламное объявление. Нужно уделить время, чтобы сделать качественные фотографии, записать мини-видео обзор квартиры и составить описание. Сфотографируйте все то, что важно целевой аудитории. Семье с детьми важна детская площадка рядом с домом. Людям с автомобилем — парковка. И, конечно, нужно отснять каждую комнату в квартире, уделив внимание деталям: кондиционеру, бытовой технике, мебели. Текстовое описание должно отражать все критерии покупки, отвечать на вопросы арендатора и риелторов, быть живым. Чем интереснее описание, тем выше вероятность, что вам позвонят. Хотите узнать больше? Читайте статью: как сделать продающее объявление.
3. Оповестить друзей и знакомых. Именно знакомые могут стать лучшими арендаторами, поэтому разместите объявление в своих социальных сетях и попросите друзей сделать репост. Не стесняйтесь писать в личку и просить персонально: чем большее количество людей увидят объявление, тем выше шанс найти хорошего арендатора.
4. Не бойтесь работать с риелторами и агентствами. Как только вы разместите объявление, вам начнут названивать риелторы и агенты. Не стоит отказываться от их услуг, но если они хотят сотрудничать, то должны работать на ваших условиях. Перешлите им описание целевой аудитории, которую им следует искать.

Большинство объявлений без видео — используйте это, чтобы выделиться

Подписать договор, взять предоплату, следить за выполнением договоренностей

Мало найти арендатора, еще нужно сделать так, чтобы он согласился подписать договор, который вы составили. Опытные арендаторы внимательно изучают договор, к этому нужно быть готовым.

После заключения договора возьмите предоплату, договоритесь еще раз о том, как и когда вы будете следить за выполнением договоренностей. Арендаторы не любят, когда собственник жестко их контролирует, поэтому нужно соблюсти разумный баланс.

Первое время контроля нужно больше (2 — 3 раза в месяц). Если арендатор полностью адекватный, то можно проверять квартиру раз в месяц. Обязательно пропишите и согласуйте этот порядок в договоре.

Платить налоги с дохода

Если мы говорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду, то давайте будем честными — налоги платить нужно. И чем серьёзнее сумма, а Москва, где на аренды квартиры можно легко зарабатывать от 60 000 р., тем выше штрафы и риски от сокрытия доходов.

Вы можете оформить самозанятость, чтобы платить 4% или открыть ИП на упрощенной системе налогообложения (6%). В этом случае в год будете платить 40 872 р. + 1% с превышения 300 тыс. р. Не так много за спокойствие и шанс избежать штрафов или уголовного преследования.

Налоги — это недорого! Дорого платить за ремонт при ЧП по вине жильца, так как вы не сможете подать в суд. Ведь тогда придется заплатить штрафы и пени.

Читайте подробнее о том, как оформить все официально, чтобы заплатить налоги со сдачи квартиры в аренду.

Если во дворе есть что показать, то сделайте это

Что запомнить

1. Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
2. Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
3. Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
4. Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
5. Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Положения законодательства

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон. Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам. Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:

• Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
• Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
• Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).

Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газового баллона;
• ущерб отделке внутренней части и т.д.

При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

• жилья из муниципального фонда;
• части неприватизированного жилья;
• комнаты в коммуналке.

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Оформление найма

После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Чтобы найти жильца, необязательно обращаться в агентство или отдельному риэлтору. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами поиска считаются:

1. Опрос знакомых, коллег по работе, родственников, друзей.
2. Подача объявления в местные и федеральные газеты с объявлениями.
3. Размещение объявления на специализированных сайтах, соцсетях.

Чтобы отсечь лишние контакты, в тексте объявления рекомендуется указывать все ключевые параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует указать на принципиальные недостатки (подселение, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и пр.).

Цена на квартиру должна соответствовать среднерыночному уровню, с учетом плюсов и минусов квартиры. Вопрос квартплаты лучше заранее оговорить в объявлении, т.к. порою эти расходы могут оказаться принципиальными для клиентов.

Со своей стороны, наймодатель вправе выдвигать требования к потенциальным жильцам, которым согласен передать собственность (молодой паре без детей, без животных, студентам, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые считают, что безопасной является сдача жилья семейной паре без детей, однако каждая ситуация индивидуальна. На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время работы, окажется более аккуратной и ответственной, чем пара славянской национальности без детей, животных и т.д. Таким образом, дальнейший отбор среди кандидатов проводится уже непосредственно при осмотре жилья.

При показе квартиры рекомендуется показать документы, подтверждающие право распоряжаться собственностью, обе стороны вправе изучить паспортные сведения. Следует быть осторожными и не оставлять личные документы в руках посторонних без надзора. После проверки сведений, паспорта возвращают владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является участником сделки, составляют договор аренды (для юрлиц) или найма (для обычных граждан). Существует важная деталь, которая необходима, чтобы сделка прошла законно: договор аренды надлежит регистрировать, если квартира передается в пользование на срок более года.

Составить договор несложно, так как в сети есть масса готовых бланков и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

К обязательным пунктам договора относят:

• Сведения об участниках сделки.
• Величина платежа, дата передачи оплаты и способ.
• Особенности распоряжения залоговой суммой (в каких случаях ее надлежит вернуть нанимателям).
• Периодичность проверки квартиры владельцем (график посещений).
• Ответственность за уплату коммуналки. Если квитанции оплачивает квартирант, указывают способ информирования об оплате собственника.
• Порядок пользования установленной в квартире техникой, бытовыми приборами, коммуникациями.

Отдельно оговаривается вопрос зачета ежемесячных платежей в счет проведенного квартирантами ремонта.

При составлении бланка необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, а в целях безопасности, заключать договора на неполный календарный год (11 месяцев). Это позволит исключить малейшие притязания квартирантов на право проживания в квартире при возникновении жизненных сложностей и отсутствии другого места для проживания, если арендную плату он более не сможет вносить.

• перечень мебели, ее состояние в момент въезда жильцов;
• общее состояние коммуникаций, оборудования;
• состояние ремонта, стен, пола и других параметров.

Договор найма квартиры. Форма (74,5 KiB, 14 863 hits)

В случае повреждения вышеуказанных предметов, наниматель будет обязан компенсировать убытки из личных средств. Этот акт — гарант и для будущего квартиранта, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что что-либо в квартире пропало, оказалось сломано.

Последний документ, необходимый на завершающей стадии передачи собственности – составление расписок. Собственник квартиры в расписке подтверждает факт передачи денег в счет уплаты за первый месяц (иной период) пользования, а также фиксирует принятие залогового обеспечения. Арендатор, в свою очередь, расписывается в получении ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов расписки входят:

1. Подробные сведения о сторонах (полные ФИО и паспортные данные).
2. Дата составления.
3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгого административного регламента, владельцы арендуемого жилья обязаны уплачивать налоги с получаемого дохода.
В зависимости от обстоятельств оформления аренды, налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физлиц, организаций, ИП.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налога:

• общее налогообложение (ОСНО);
• упрощенная система;
• применение патентной системы.

Для обычных граждан, речь идет, прежде всего о подоходном налоге, известном как НДФЛ. В рамках общего налогообложения уплате подлежит 13 процентов от полученного за отчетный период дохода. Отчисления производятся на основании поданной до 30 апреля декларации, которая подается в ФНС по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно, квартирант съезжает с квартиры, происходит расторжение договора. Знание правовых тонкостей позволит расстаться с нанимателем без взаимных претензий и упреков.
Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

• Согласие всех проживающих с ним лиц.
• Уведомление собственника в трехмесячный срок.

Таким образом, хозяин квартиры страхуется на случай непредвиденной потери дохода в связи с неожиданной потерей клиента.
Односторонне расторжение допускается, когда между сторонами появились разногласия или претензии:

• хроническая просрочка, задолженность за период более 6 месяцев при долгосрочном варианте аренды;
• задолженность за два платежных периода, при краткосрочном найме;
• нанесение существенных повреждений имуществу собственника, порча оборудования, предметов мебели т.д.;
• несанкционированное использование жилья в других целях, нежели это было заявлено в договоре;
• нарушение правил проживания, беспокойство соседей.

Закон допускает расторжение договора через суд на основании того, что жилье не соответствует нормам проживания, либо было существенно повреждено.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1. Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику без посредников сдать квартиру в аренду, с минимальным риском для себя и своей собственности.

Как сдавать квартиру – стоит ли обращаться к риэлтору

Особенности сдачи квартиры через риэлтора

Обращение к риэлтору в большинстве случаев помогает быстрее сдать квартиру в аренду. Риэлтор может:

• дать рекомендации о подготовке квартиры к сдаче;
• сфотографировать квартиру для размещения фотографий в объявлении;
• составить объявление и разместить его на площадках;
• пообщаться с потенциальными квартиросъемщиками по телефону;
• найти жильца, который будет отвечать требованиям собственника квартиры;
• провести показ квартиры;
• оформить договор аренды с учетом особенностей жилья и пожеланий арендодателя.

Но при обращении к риэлтору стоит учитывать такие моменты:

• придется заплатить за услуги специалиста. Стоимость услуг может быть разной и зависеть от опыта риэлтора, города, в котором находится квартира, перечня услуг, которые специалист будет оказывать;
• не всегда риэлтор будет оказывать полный перечень услуг, описанный выше. Вполне возможно, что часть этапов придется проходить самостоятельно;
• риэлтор, которого найдет собственник квартиры, может оказаться неопытным специалистом или неответственно относящимся к своей работе. Из-за этого сдача квартиры может затянуться или риэлтор допустит какие-то ошибки, например, не укажет в договоре важную информацию.

Подготовка фотографий

Перед оформлением объявления нужно сделать фотографии квартиры. Стоит учесть такие моменты:

• перед фотографированием нужно убрать в квартире и правильно выбрать время. Лучше всего фотографии выходят в светлое время суток. При необходимости включают освещение, если естественного света недостаточно;
• нужно постараться, чтобы в кадр попадала большая часть каждой из комнат — так потенциальному квартиросъемщику будет легче представить квартиру и взаимное расположение дверей, мебели, окон;
• нужно сфотографировать не только саму квартиру, но и тамбур, подъезд, двор, дом;
• фотографии лучше делать панорамными или горизонтальными. Исключение — это балконы, коридоры и раздельные санузлы. Для них лучше делать вертикальные фотографии;
• при подготовке фотографий не стоит увлекаться фоторедакторами — так можно исказить реальный цвет стен в квартире, потолка или мебели. Это может привести к тому, что потенциальный арендатор откажется от просмотра квартиры после того, как увидит, что квартира в реальности выглядит не так, как на фотографиях.

При публикации объявления не стоит загружать слишком много фотографий – достаточно будет 10 самых удачных и информативных кадров.

Фотографировать квартиру лучше в светлое время суток. Фото: Мир Квартир

Публикация объявления

На разных площадках принцип оформления объявления может отличаться. Но все больше площадок для удобства пользователей содержат подсказки, обязательные поля с описанием информации, которую в них нужно указать. Это помогает не пропустить важных сведений и отразить именно то, что полезно узнать о квартире арендатору.

В объявлении обычно указывается такая информация:

• название улицы и номер дома, где квартира расположена;
• этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
• указание информации о том, что сдается только комната в квартире, если собственник предоставляет в аренду не всю квартиру;
• количество комнат;
• тип комнат – раздельные, смежные;
• площадь квартиры — жилая и общая. Дополнительно можно указать площадь кухни;
• перечень бытовой техники, которая есть в квартире;
• мебель, которая есть в помещениях;
• наличие или отсутствие стеклопакетов, кондиционера;
• тип санитарного узла —совмещенный или общий;
• особенности расположения дома с квартирой. Можно указать информацию о находящихся рядом поликлинике, торговом центре, супермаркете, остановке, парке, станции метро;
• целевая аудитория, если это необходимо. Например, можно указать, что квартира подойдет студенткам или предназначена для проживания одного человека. Такая информация помогает избежать звонков от людей, которые не подходят собственнику в качестве арендатора. Но стоит хорошо подумать перед тем, как устанавливать ограничения — можно упустить часть аудитории, которая не будет упомянута в объявлении, но устроила бы арендатора;
• требования к арендаторам. Например, что в квартире нельзя курить. Или то, что квартира не сдается людям с домашними животными;
• срок, на который сдается квартира, если это необходимо;
• информация о стоимости аренды и о том, окончательная ли цена или доступен торг.

Общение с потенциальными арендаторами

При общении по телефону лучше сразу задать интересующие вопросы, чтобы не тратить время на встречу и показ квартиры людям, которые по определенным причинам не подходят. Например, можно уточнить:

• кто будет жить в квартире;
• какой состав семьи арендатора, если с ним будет жить семья;
• где работает арендатор;
• есть ли у арендатора животные.

Показ квартиры

Если потенциальный арендатор по всем параметрам устраивает арендодателя, назначают встречу в квартире для ее показа. Если планируется сразу несколько показов подряд, не стоит назначать их один за другим. Лучше оставить промежуток времени, например, 30 минут.

Показ может затянуться, арендатор может опоздать. Из-за этого другой человек может отказаться ждать просмотра.

Перед показом стоит убрать в квартире. Не обязательно делать генеральную уборку, но лучше протереть полы и вытереть пыль. На показ стоит взять правоустанавливающие документы на квартиру – на случай, если арендатор попросит их показать.

При показе квартиры следует придерживаться таких правил:

• быть доброжелательным. Арендатор обращает внимание не только на квартиру, но и на самого собственника жилья. Если быть слишком подозрительным, нервным, разговаривать неуважительно, шансов сдать квартиру будет меньше;
• заранее продумать то, на что стоит обратить внимание в квартире, в каком порядке показывать комнаты. По достоинствам квартиры можно составить список, чтобы не забыть о них упомянуть. Например, недавно вставленные стеклопакеты, теплый пол, хорошие соседи;
• стоит рассказать о преимуществах района с учетом того, кто сбирается снимать квартиру. Например, сказать о рядом расположенной школе для квартиросъемщика с ребенком школьного возраста. Или о наличии парковочного места для квартиросъемщика, у которого есть машина;
• не быть слишком навязчивым. Например, если арендатор захочет самостоятельно пройтись по квартире, не надо настаивать на том, чтобы проходить по заранее продуманному маршруту.

Если на просмотре потенциальный арендодатель проявляет интерес к квартире, лучше сразу обсудить важные моменты, которые будут прописаны в договоре. Например, как будет решаться вопрос с задержкой оплаты, что делать в случае необходимости досрочного расторжения договора.

Если арендатору нравится квартира, стоит сразу обсудить важные моменты составляемого договора. Фото: freepik.com

У арендатора еще перед заключением договора стоит взять паспортные данные. По ним можно проверить информацию о нем. Например, на сайте Федеральной службы судебных приставов или на сайте МВД.

Таким образом можно удостовериться в том, что что он не значится в списках должников или не выплачивает долги по решению суда. Это не является показателем того, что он не будет вовремя перечислять арендную плату за квартиру, но может свидетельствовать об ограниченной платежеспособности. Также можно просто поискать в интернете информацию о конкретном человеке.

Возможно, найдутся отзывы о нем как о необязательном арендаторе или квартиросъемщике, который испортил имущество.

Налог при сдаче квартиры – сколько платить

Сумма налога зависит от того, в качестве кого арендодатель сдает квартиру:

Определение ежемесячного платежа за жилье

Какую сумму арендатор будет ежемесячно платить за вашу недвижимость? Не задрали ли вы ценник или, наоборот, не продешевили? Ответить на эти вопросы поможет изучение рынка аренды недвижимости с помощью профильных сайтов, вроде «Авито». Согласитесь, что вы сами заплатили бы на 10-15% больше за однушку с видом на парк, чем за вариант, из окон которого придется смотреть на паркинг или стройку?!

При анализе акцентируйте свое внимание на стоимости арендного жилья, которое аналогично вашему. В каком состоянии и с какими мебелью, видом из окна и доступностью инфраструктуры сдают в аренду жилье ваши конкуренты. На арендную ставку влияют все эти факторы.

Арендаторам важны удаленность от метро или пешая доступность ближайших остановок общественного транспорта, так и вид из окна в тихий двор или парк. Семейные же квартиросъемщики вряд ли представят свою жизнь без рядом расположенных образовательных и медицинских учреждений.

Подготовка необходимых документов

Для сдачи жилья в аренду его владелец должен подготовить следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН, которые подтверждают право собственности арендодателя;
• документы, служащие основанием возникновения права собственности, среди которых договор купли-продажи;
• договор найма или аренды.

И если вам кажется, что «наем» и «аренда» – синонимы, вы заблуждаетесь. Юридически понятие «наем» – это сдача недвижимости для проживания частному лицу, а «аренда» – договор о предоставлении квадратных метров юридическому лицу.

Есть и такой пункт как дополнительные документы. Так, если сдаваемые в аренду «квадраты» принадлежат не одному собственнику, владельцам придется подписать совместный договор или получить от каждого из собственников письменное согласие на сдачу метров в аренду.

Если же совладелец несовершеннолетний, то нужно будет получить и письменное разрешение со стороны органов опеки. А в случае с жильем, находящимся в ипотеке, чтобы оформить договор, придется получить письменное согласие банка.

Для находящегося же в социальном найме жилого помещения, придется предоставить договор поднайма. Последний требует согласия проживающих с нанимателем членов семьи и уполномоченного органа, который действует от имени собственника, т. е. государственного/муниципального жилищного фонда.

Составление договора аренды/найма

Если составите грамотный и понятный договор, учитывающий интересы обеих сторон и ограждающий собственника жилья от негативных последствий, – считайте половина дела в кармане. Чтобы договор был подробным и четким, включите в этот документ пункты об адресе и таких характеристиках сдаваемого в аренду помещения, как количество комнат, площадь и этаж.

Также не поленитесь прописать в договоре:

• предмет его найма/аренды;
• свои паспортные данные и арендодателя;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• реквизиты сторон с местом для подписи;
• основания для расторжения;
• условия и частоту визитов собственника;
• сумму ежемесячного платежа;
• размер залога и условия его возврата.
• срок найма/аренды.

Максимально ст. 683 ГК РФ разрешает составить срок договора найма на 5 лет. Срок же договора аренды, согласно ст. 610 ГК РФ, не ограничен.

Заключивший договор собственник должен зарегистрировать арендаторов по месту пребывания, если те не прописаны в том же регионе, где находится взятая в аренду квартира.

Договор аренды сроком действия от года также нужно зарегистрировать в Росреестре, на что дается один месяц. Если не соблюсти этот срок, придется заплатить штраф 5 тыс. руб. Уклонение же от заключения договора чревато штрафом в размере от 1,5 до 2 тыс. руб.

Поиск арендаторов

Для поиска жильцов, готовых заключить договор на долгосрочную аренду, воспользуйтесь профильными сайтами или соцсетями, где разместите соответствующие объявления. Если не хотите сами заниматься поиском, заключите договор с риелтором, предоставив ему подбор.

ВАЖНО: перед тем, как сдать свою квартиру, соберите данные о потенциальном жильце через поиск информации о нем в Интернете и запрос справки о доходах. Так вы оградите себя от недобросовестных и неплатежеспособных квартиросъемщиков.

Топ ошибок арендодателей

Не прописывают условия проживания, прописав, могут ли в сдаваемом в аренде жилом помещении проживать семьи с третьими лицами, маленькими детьми и/или животными.

Чтобы не пополнить список собственников, допускающих ошибки при сдаче недвижимости в аренду, не забудьте составить к договору и акт приема-передачи квартиры. Этим вы обезопасите себя от недобросовестных квартиросъемщиков и упростите определение всех вещей и оборудования при расторжении договора.

Уточните в условиях договора, кто будет оплачивать коммунальные платежи. Вы можете сами полностью рассчитываться с УК, оплачивая всю квитанцию, или же предоставить арендатору право самому снимать показания со счетчиков и оплачивать формируемые счета.

Обязательно включите в договор депозит, являющийся вашей «страховкой», если арендатор испортит имущество или же нарушит условия съема. Обычно депозит равен сумме ежемесячного платежа за проживание и возвращается квартиросъемщику при расторжении договора, если тот всё оплатил, оставив после себя арендное жилье в удовлетворительном состоянии без порчи оборудования и мебели. Нередко арендодатели за счет депозита предлагают пожить в их квартире последний месяц.

Как бы то ни было, помните, что договор без прописывания суммы депозита лучше не заключать, ведь этот пункт страхует и арендодателя, и квартиросъемщика, который может прожить последний месяц «бесплатно» или вернуть свои деньги для последующего найма/покупки жилья.

Укажите в договоре возможность заключения договора поднайма, ведь иначе недобросовестные квартиросъемщики, к примеру, смогут нелегально использовать ваше помещение для посуточной аренды жилья, что, безусловно, повлияет на внешний вид «квадратов» и приведет к таким нежелательным последствиям, как конфликт с соседями.

Проводите проверки, что не значит заглядывать к свои арендаторам без предупреждения. У вас есть договор, в котором и пропишите, как часто собираетесь наведывать сданные в аренду «квадраты» без сюрпризов для проживающих в помещении людей.

Не поленитесь также проверять, оплачивает ли ваш квартиросъемщик коммунальные счета, если по договору это легло на его плечи.

Не забывайте про налоги

Сдав недвижимость в наем/аренду, вы получаете доход, с которого нужно оплатить налоги. Чтобы сдать жилье законно, заранее решите, какой из существующих способов аренды для вас предпочтительнее:

• уплачивать налоги на доходы физического лица (НДФЛ) с ежегодно предоставляемой налоговой декларацией на 13% от дохода (если вы наниматель жилья по договору социального найма, то сдавать недвижимость можно лишь этим способом как физическое лицо);
• зарегистрировать ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения с 6-процентной ставкой;
• получить статус самозанятого с 4-процентной ставкой на профессиональный доход при сдаче в аренду физлицу или 6%, если квартиросъемщиком выступает юрлицо или ИП.

Если проигнорировать налоги

Не заключив договора найма/аренды, вы не снимете с себя ответственность за неуплату налогов. Если Инспекции федеральной налоговой службы (ИФНС), обнаружит неуплату налога, ведомство вправе:

• потребовать оплатить налоги за последние три года;
• начислить пени на неуплаченную сумму в 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• наложить штрафы за просрочку сдачи налоговой декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% от суммы налогов). Если неумышленно не уплатили налог в размере 20% или умышленно 40%, умысел придется доказать сотрудникам инспекции;
• завести по ст. 198 УК РФ уголовное дело.

Если налоговой службой будет доказана умышленная неуплата налогов арендодателем как физическим лицом, сдача недвижимости неофициально будет стоить ее собственнику дороже своевременной уплаты налога.

Досрочное расторжение договора

Ст. 619 ГК РФ разрешает досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя/арендатора, если:

• нарушены условия договора;
• существенно ухудшено состояние имущества;
• не вносится в установленные сроки более 2-ух раз подряд арендная плата;
• не осуществляется капитальный ремонт имущества, если это прописано в договоре.

Однако, каким бы ни было основание, собственнику сначала нужно составить письменное предупреждение с требованием досрочно расторгнуть договор.

Чтобы не пожалеть о своем решении сдать жилье в аренду, подойдите ответственно к этому процессу, определив и прописав в договоре заранее все условия. Только учтя все нюансы и выбрав подходящий именно вам способ уплаты налогов, вы сведете все возможные потери и риски и к минимуму, насладившись законно полученной прибылью.

Рынок жилой аренды подвергается воздействию противоречивых факторов. Ездить граждане стали меньше. Количество туристов тоже резко упало. Но многим уже не хватает на ипотеку, и они пополняют ряды арендаторов.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку.

Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды.

А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);

свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.

Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).

Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники.

Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.