Покупка земли у государства

Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).

В 2022 г. на бесплатный участок могут рассчитывать многодетные семьи и другие категории граждан, а также те, кто уже владеет земельным участком или желает осваивать свободные территории Севера, Сибири, Дальнего Востока

Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.

Приобретение земельного участка осуществляется за плату согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ.

На территории Московской области цена продажи участка регулируется ст. 12 закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ и постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 г.

№ 639/16. А именно цена продажи составит 3% от кадастровой стоимости участка (если заявитель является собственником расположенного на нем здания, сооружения или помещения в них) либо будет равна рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Срок действия договора аренды земельного участка

Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп.

17 п. 8, п. 12 ст.

39.6 Земельного кодекса РФ).

Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.

Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.

Последствия несоблюдения условий договора аренды

Постановлением № 629 установлено, что договор аренды должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования участка в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Значит, если арендатор допустит нецелевое использование земельного участка, то уполномоченный государственный орган откажется от договора аренды в одностороннем порядке. Он направит в адрес арендатора соответствующее уведомление, после чего договор будет считаться прекращенным.

Кратко о процедуре приобретения земельного участка

На территории Московской области полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в большинстве случаев приобретаются именно такие участки), переданы органам местного самоуправления, потому предоставляют землю они. Обратиться за получением участка можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru (потребуются личный кабинет и регистрация в ЕСИА), так и через территориальные МФЦ.

Если земельный участок не сформирован и не имеет границ (когда государственная собственность на землю не разграничена), необходимо обратиться за получением услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка с приложением схемы расположения участка, которая изготавливается кадастровым инженером (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). После проведения необходимых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка нужно подать заявление о предоставлении участка с приложением требуемых документов.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

• Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
• Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
• Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
• Планируется комплексное освоение территории;
• На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

• Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
• Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
• Покупатель является Героем труда.

Какие земли невозможно выкупить?

Существуют территории, которые не могут быть выкуплены:

• Находяющиеся в зоне владения любого вида транспорта;
• Территории испытательных полигонов;
• Зараженные ядовитыми веществами;
• Зоны владения любым транспортом (железнодорожного, автомобильного, аэропорты, морские порты);
• Лесные и водные угодья;
• Заповедники, городские парки;
• Зоны Минобороны;
• Кладбища.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению следует приложить следующие документы и их копии:

• паспорт;
• договор аренды (при наличии);
• при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
• кадастровый план;
• оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

В последние годы стало популярным выкупать у государства участки с ветхими постройками. Однако нужно учитывать, что для выкупа таких муниципальных земель, следует вначале полностью восстановить недвижимость. Только после этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

Как приобрести земельный участок на аукционе?

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

• не предоставил все требующиеся документы;
• не заплатил задаток;
• тем, кому законодательно отказано в покупке;
• лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
• гражданам, не имеющим гражданства РФ;
• фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

• закрытые;
• открытые;
• электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

1. Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
2. Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
3. Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
4. Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
5. Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность.

Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли.

Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

1. Через аукцион, участвуя в торгах.
2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

• Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
• Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
• На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
• Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует.

И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна.

За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п.

1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района.

Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е.

иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Какие способы приобретения земельного участка у государства существуют?

Существует три основных способа получения земельных участков у государства:

• Покупка земли на торгах;
• Выкуп арендованного участка;
• Покупка участка без торгов.

Как купить земли у государства на торгах?

Муниципальные и региональные власти регулярно выставляют земельные участки на торги. Принять участие в такого рода мероприятиях может любой желающий. Сведения о продаваемых участках размещается на специализированном ресурсе, который содержит основную информацию о каждом лоте, в частности:

наименование организатора торгов

время и место проведения аукциона

сроки приема заявок

реквизиты земельного участка (площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, информация об обременениях)

сумма задатка и реквизиты для оплаты.

После того, как вы нашли интересующий участок, необходимо внести задаток и подать заявку. В ходе торгов побеждает тот участник, который предлагает максимальную цену. Сумма задатка возвращается в полном объеме участникам, которые не победили в торгах.

Если вы оказались единственным участником аукциона, то сможете забрать участок по первоначальной стоимости.

Как работает выкуп арендованного участка?

Данный способ актуален для тех, кто уже участвовал в аукционе и получил право аренды на земельный участок. В этом случае арендатор может построить на земельном участке дом и оформить его в собственность. По закону собственник здания на земельном участке имеет преимущественное право его выкупа.

Чтобы воспользоваться данным способом, необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Принять участие в аукционе на земельный участок и оформить его в аренду. Обычно на строительство жилого дома отводится от 3 до 5 лет;

Шаг 2. Построить дом и оформить его в установленном порядке (присвоить адрес, оформить в собственность);

Шаг 3. Оформить заявление на выкуп участка, при этом, расторгнув договор аренды на земельный участок. Продажа участка производится без торгов;

Шаг 4. Зарегистрировать сделку в Росреестре после подписания договора-купли продажи.

В некоторых регионах выкупить арендованный земельный участок можно по сниженной цене (до 40% от кадастровой стоимости).

Покупка участка без торгов

Купить участок без торгов могут только физические лица. При этом участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для садоводства.

Как правило такими землями распоряжаются муниципальные или региональные власти. Найти информацию о таких участках можно в открытых источниках, например, на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Участки могут состоять на кадастровом учете (с уточненными границами), так и относиться к категории неразграниченных ? Неразграниченные земли – это участки, которые находятся в государственной собственности, но при этом не имеют правоустанавливающих документов. В последнем случае на гражданина, желающего приобрети такой участок, может быть возложена дополнительная обязанность по проведению межевания и кадастрового учета.

Для того, чтобы начать процедуру выкупа участка, необходимо обратиться в местную администрацию. В заявлении необходимо указать ФИО, паспортные данные, СНИЛС, а также кадастровый номер участка.

Сроки рассмотрения заявления могут варьироваться в зависимости от региона, но в среднем составляют от 20 до 50 дней. В случае положительного решения администрация публикует извещение о предоставлении земельного участка. Если в течение 30 дней не появилось желающих приобрести этот участок не появилось, то право выкупа закрепляется за заявителем в течение 2 лет.

Если после опубликования извещения поступают еще заявления на приобретение участка, администрация самостоятельно проводит его межевание, а затем организует публичные торги.

Если заявитель остался один, то следующим этапом он должен провести раздел земельного участка, установить границы, провести работы по установлению границ участка.

Последним этапом уполномоченный орган готовит договор купли-продажи земельного участка, происходит его подписание сторонами.

Последние изменения в Земельном Кодексе

Законодатели на протяжении 5 лет готовили изменения в Земельный Кодекс (ЗК) России. По их мнению, удалось учесть все нюансы и обеспечить покупателям максимально прозрачные условия взаимодействия. Главные законодательные изменения имеют следующий характер:

• загородные муниципальные объединения: поселки, деревни, села наделены правом продаж земельной собственности;
• инициатором проведения аукционов являются представители муниципальной власти;
• территории под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) теперь можно приобрести только на аукционе. Ранее это можно было сделать напрямую у глав сельсовета, что влекло за собой различные нарушения;
• в каждый лот теперь может быть включен только один земельный участок (ЗУ). Ранее лот содержал несколько наделов, и цена лота была слишком высокой для покупателей;
• появилась возможность приобрести надел, не стоящий на кадастровом учете, по заявлению покупателя.

Представители законодательной власти приняли меры, чтобы упростить процедуру продажи земель, теперь купить участок по кадастровой стоимости у государства можно открыто.

Примером открытого сотрудничества граждан и муниципальных властей служит работа московского портала mos.ru. С 2018 года на этой площадке размещаются городские ЗУ, предназначенные для продажи по ИЖС. Заявки от покупателей принимаются в течение месяца, если за этот период появился только один претендент на муниципальную собственность, она продается по кадастровой стоимости без проведения аукциона.

Пошаговая инструкция: как купить участок у государства на аукционе

Развитие информационных технологий позволяет гражданам приобретать участки в собственность или брать их в аренду через интернет. Для этого нужно пройти несколько этапов.

1. Зайти на сайт Росреестра, найти ЗУ, который продает государство. В описании должно быть указано, что он находится в собственности публично-правового объединения.
2. Ознакомиться с остальными его характеристиками. В описании также указывают кадастровый номер, дату постановки на учет, сферу разрешенного использования, кадастровую стоимость и историю его продаж или аренды. Росреестр предлагает услугу «Арго», пользователь может задать данные по интересующему его региону и скачать таблицу в формате Exel. В ней будут отражены все земельные участки на конкретной территории.
3. Если землевладение устраивает по всем параметрам, можно ознакомиться со схемой, в которой указано, как купить земельный участок у государства, но сначала определяются с его чистотой. Несмотря на то, что в описании стоит пометка о продаже земельного владения, оно может быть в процессе приобретения, а данные в системе еще не обновились. В этом случае рекомендуется заказать платную справку о собственниках: выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что сведений для заполнения второго раздела нет.
4. Если подходящий ЗУ найти не удалось, то можно самостоятельно его сформировать. Для этого на карте Росреестра находят свободную от кадастровых пометок территорию и заказывают СРЗУ: схему расположения землевладения на карте.
5. После получения документа отправляются в Администрацию района, к которому принадлежит землевладение, чтобы взять в земельном отделе бланк и заполнить его, указав требование об утверждении его на кадастровом плане. Заявление рассматривают в течение месяца, представители муниципальной власти обязаны организовать торги по продаже данного ЗУ.
6. После начала торгов возможны два варианта развития событий. Если появятся другие претенденты на землевладение, то инициируется аукцион, если покупатель один, то Администрация выносит постановление о предварительном согласовании ЗУ без проведения аукциона.
7. На следующем этапе необходимо заказать документацию: кадастровый паспорт и межевой план. Документы вправе оформлять только в лицензированной кадастровой компании. Нужно обратиться к кадастровому инженеру, который выедет на место, сделает замеры и составит схемы.
8. Документы получены, следует снова обратиться в муниципалитет, предоставив их ответственному лицу, и написать заявление о выделении ЗУ в собственность без проведения аукциона.
9. Администрация назначает дату проведения торгов, на которые нужно заявиться. Если участник всего лишь один, то Администрация обязана продать ему землевладение по установленной цене. Сотрудники земельного отдела муниципального образования высылают потенциальному покупателю договор купли-продажи. После его подписания и внесения на государственный счет требуемой суммы покупатель становится полноправным владельцем земли.

Из этой схемы становится понятно, как выкупить земельный участок у государства, схема разработана законодателями, поэтому искать в ней подводные камни не стоит. Сделка проходит в безопасном режиме.

Особенности организации аукционов

Администрация обязана за 10 дней до начала аукциона оповестить всех участников о времени его проведения. Чтобы официально принять в нем участие, необходимо внести задаток, который иногда составляет 100% от стоимости земли. Задаток переводят на счет Администрации.

В назначенный час все заинтересованные лица собираются в муниципалитете или в другом месте, которое будет назначено властями. Начинают аукцион, на котором называется начальная стоимость лота, участники, если их несколько, предлагают свою цену. По окончании мероприятия задаток в полном объеме возвращается проигравшей стороне.

Деньги, переведенные победителем, засчитываются в счет покупки лота.

Аукцион может быть организован как по инициативе муниципальных и административных органов региона, так и по инициативе юридических или частных лиц.

Как купить пустой участок земли у государства для бизнеса

Приобретение государственной земли для разных нужд имеет особенности. Здесь играет роль вид разрешенного использования (ВРИ). Например, покупка участка у государства под кафе или автосервис сопряжена с особенностями проведения торгов и характеристиками ЗУ.

Министерство экономического развития разработало Классификатор, в котором подробно указаны характеристики каждого ВРИ.

Государственные органы требуют от покупателя выполнения ряда условий:

• им планируется комплексное освоение территории и строительство на ней инфраструктурных объектов;
• муниципальной властью одобряются решения покупателей построить на государственной земле объекты культурного или социального назначения;
• землевладение приобретается для развития сельского хозяйства или строительства дачного дома;
• у юридического или частного лица уже есть ЗУ в собственности или в аренде, и граждане добросовестно выполняют свои обязанности по содержанию территорий в порядке и вовремя платят налоги.

Власти заинтересованы в распределении земельных объектов между предпринимателями, таким образом планируется стабилизировать развитие бизнеса в стране. Неслучайно Владимир Путин подписал в июле 2018 года ФЗ-185, в котором значительно расширяется перечень инструментов для поддержки малого и среднего бизнеса России. Закон установил бессрочное право россиян на выкуп территорий у государства и регламентировал механизм этой процедуры.

Вопрос с согласием жильцов на обустройство на территории жилых комплексов аптеки, магазина или парикмахерской также решен. Согласие не требуется, так как торговая точка может быть открыта только в точном соответствии с установленными властями правилами. Муниципалитет имеет право самостоятельно распоряжаться ЗУ по своему усмотрению в рамках закона.

Как купить участок земли без торгов

Торги стали прозрачной площадкой для заключения договоров по купле-продажи земли. На этой площадке хорошо просматриваются действия всех участников и характеристики объектов, но существуют и некоторые ограничения. К примеру, если пользователя интересует, как купить понравившийся земельный участок без участия в торгах, то он должен знать, что это не всегда возможно.

Земля без торгов продается только для нужд сельского хозяйства или строительства дома. Для бизнеса без торгов ЗУ не продаются.

Порядок приобретения земли под ИЖС

Как купить участок у государства под ИЖС:

1. Подготовить кадастровые документы на землю и передать их в Администрацию.
2. Дождаться решения муниципальных властей о согласовании границ участка и его приобретения заявителем.
3. Купить участок, заключив договор купли-продажи. Это право предоставляется гражданину в течение двух лет с момента принятия решения о согласовании.

Важно, что купить у государства земельный участок ИЖС без организации торгов можно, если на его покупку есть только один претендент.

Бесплатная земля

Граждане имеют право получить ЗУ в собственность бесплатно. К категории этих лиц относятся многодетные родители, инвалиды, те, кто долгое время стоит на очереди, чтобы получить муниципальную собственность. Процесс предоставления наделов в собственность регулируют региональные власти.

Для получения информации о категориях льготников нужно делать запрос в органы социальной защиты населения.

Как купить свободный участок по инициативе заинтересованного лица

Этот вариант подходит для тех, кто хочет выкупить надел за пределами поселка. Обычно он приобретается для ведения хозяйства. Претендент на приобретение земли находит подходящий для этих целей участок, подготавливает на него кадастровые документы, обращается в муниципальные органы, которые организовывают торги.

Минус у этой процедуры только один, может найтись другой участник торгов, который захочет купить этот лот по более высокой цене.

Какую землю нельзя продавать

Нельзя купить земельный участок от государства, который находится в зоне парков и заповедников, а также кладбищ. Не продаются участки, относящиеся к водным или лесным фондам страны, а также находящиеся в особо охраняемых зонах.

Когда могут отказать в покупке

Отказ в покупке ЗУ может прийти, если представлен неполный комплект документов или информация недостоверная. Отказывают также негражданам России или если лицо желает приобрести надел, который находится под запретом к продаже.