Как делается рефинансирование ипотеки

Улучшить условия выплаты долга можно двумя способами: реструктурировать или рефинансировать кредит.

Реструктуризацию оформляют, когда заемщику нужна «передышка» в выплате долга: дают кредитные каникулы, снижают размер ежемесячного платежа или проценты. Главный минус этой услуги: она портит кредитную историю клиента.

Рефинансирование или по-другому перекредитование ― это переоформление займа по более выгодному предложению. Могут соединить все долги в один или закрыть один из кредитов. Услугу предоставляют в «родном» банке или можно подать заявку в другой.

Способы расчета выгоды от рефинансирования

Клиент может воспользоваться услугой уже через полгода с момента заключения договора. «Родному» банку невыгодно снижать проценты действующих кредитов, поэтому от него может поступить отказ.

Рекомендуем изучить предложения других компаний: условия кредитования, необходимый комплект документов, возможно, для вас есть льготные предложения.

Сравнить выгоду по разным программам можно через онлайн-калькулятор. Он есть на сайтах крупных банков. Узнайте, какую сумму осталось выплатить на сегодняшний день.

На калькуляторе поставьте сумму остатка, срок, за который планируете закрыть долг, и выведите сумму переплаты по текущей ставке. Затем сделайте расчет по предлагаемой программе. Выберите тот вариант, где будет меньше переплата и удобный ежемесячный платеж.

На какие факторы ориентироваться при оформлении услуги:

• Тариф нового кредита ниже хотя бы на 2%, иначе сокращение переплаты будет неощутимым.
• Оформлять перекредитование ипотеки рекомендуют в первые годы после получения кредита. Когда выплачена большая часть займа, лучше оставить первичные условия. Новый банк добавит свои проценты к основному долгу. За счет них, возможно, сумма переплаты останется неизменной.
• Затраты на регистрацию услуги. Госпошлины за справки и оплата услуг не должны перекрывать сумму предполагаемой выгоды.

Выбор банка для рефинансирования

Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.

Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.

Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.

Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:

• остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
• кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
• у клиента нет задолженности по действующему кредиту.

Рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Молодым семьям, которые погасили часть ипотеки деньгами с маткапитала, полагаются специальные ипотечные программы. Но в процессе их перекредитования часто возникают проблемы.

Фактически семья погасила долг, но несмотря на то, что теперь оплачивает новую ипотеку, родителям приходится оформлять детям доли. Соответственно, одним из заемщиков нового банка становится несовершеннолетний человек. Для компании такая недвижимость теряет привлекательность как залог.

Если родители недобросовестно выплачивают кредит, банк будет вынужден привлечь органы опеки для решения вопроса.

В апреле 2021 года изменились правила пользования маткапиталом. По новым правилам дети получат свою часть в имуществе только после полного погашения ипотеки.

Комплект документов, которые предоставляют заявители

На заемщика и его поручителей:

• паспорт;
• СНИЛС и ИНН;
• для мужчин младше 27 лет ― военный билет;
• подтверждение трудовой занятости и доходов.

По нынешним кредитам и ипотеке:

• кредитный договор с приложением о графике платежей;
• справка или выписка об остатке по кредиту;
• справка об остатке задолженности с начисленными процентами;
• справка об отсутствии текущей или просроченной задолженности.

На объект недвижимости:

• зарегистрированный ДКП;
• выписка из ЕГРН;
• отчет об оценке квартиры;
• для частного дома ― технический паспорт или поэтажный план.

У кредитора есть право на запрос дополнительных документов с учетом определенных ситуаций.

В некоторых компаниях различаются требования к залоговому имуществу: его расположение или год постройки. Точную информацию можно узнать в самом банке.

Основания для принятия отрицательного решения в рефинансировании

Основанием для отказа может стать:

• задолженность при выплате кредита;
• сумма кредита, которая не отвечает требованиям кредитной организации;
• наличие ошибок в представленных документах или в заявке.

На сайте JCat.Недвижимость мы рассказываем о нюансах покупки недвижимости, с нами вы узнаете, как не попасться на уловки мошенников и защитить свои финансы.

Определяем цели рефинансирования ипотеки

В основном, необходимость рефинансирования действующего кредита возникает тогда, когда нужно:

• снизить общую стоимость кредита при изменении кредитной ставки банков;
• изменить валюту кредита;
• уменьшить ежемесячный платеж;
• получить дополнительные заемные средства под залог того же объекта недвижимости.

Кредитный калькулятор с досрочным погашением

Далее поговорим подробнее о случаях, когда целью является снижение общих расходов по выплате оставшейся части кредита. Вместе с тем, информация о простейших приемах анализа будет полезна и тем, кто преследует иные цели рефинансирования ипотеки.

Как происходит рефинансирование ипотеки — пошаговый план

1. В зависимости от цели будущего рефинансирования кредита, собрать предложения банков. На самом первом этапе нецелесообразно массово рассылать заявки во все доступные кредитные организации, лучше воспользоваться открытой информацией на сайтах.
2. Отобрать 4-5 банков с привлекательными ставками и проверить, действительно ли они позволяют улучшить условия кредитования по сравнению с действующей ипотекой. О том, как это сделать, расскажем далее.
3. Выбрать 2-3 лучших банка по итогам вашей оценки и уточнить у их сотрудников, какие дополнительные условия они выдвигают — например, страхование, комиссии, обязательные платные услуги. Не будет лишним выяснить, как банк относится к возможности повторной перекредитовки в будущем, ведь срок ипотеки очень долог. Не исключено, что вы захотите снова поменять параметры кредита.
4. С учетом новых данных повторить расчет полной стоимости кредита и принять решение. В процессе общения со специалистами банков нельзя позволить им втянуть вас в оформление документов. Наличие нескольких кредитных заявок приведет к нескольким запросам в бюро кредитных историй, что отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге. Как следствие, может оказаться недоступен кредит от банка с лучшими условиями.
5. Узнать о рефинансировании ипотеки в своем банке: запросить информацию о том, можно ли это сделать по действующему кредиту. Для своих клиентов с хорошей кредитной историей банк может предложить очень привлекательные условия, поскольку риски по таким заемщикам минимальны. Кроме того, вам не придется тратить много времени и денег на перекредитовку в своем банке, многие документы о вас и о вашей недвижимости там уже есть.
6. Проанализировать всю информацию, которую удалось собрать, и принять окончательное решение.
7. Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита и собрать документы по перечню банка.
8. Внимательно изучить и подписать необходимые документы,
9. Погасить предыдущий долг и перевести ипотеку на новый банк. Это делается совместно с сотрудником банка — со старым банком снимаете обременение на квартиру, с новым — накладываете.

Технически тут возможны два варианта:

1. Сначала подается заявление на снятие старой ипотеки, через 3 дня Росреестр исполняет его, затем подается заявление на наложение обременения на недвижимость по новому кредиту. Все это время новый банк несет риск по кредиту без обеспечения, ведь фактически деньги вам выданы, а залог не оформлен.
2. Старый банк до выдачи вам денег дает письменное согласие на регистрацию новой ипотеки «поверх» старой, затем ее регистрируют, новый банк выдает вам деньги, вы гасите старый кредит и снимаете со старым банком первую ипотеку. В итоге новый банк рискует значительно меньше, но появляется риск у старого банка, поэтому такая схема используется реже.

При любых операциях с недвижимостью необходимо контролировать ее правовой статус в Росреестре, поскольку любые ошибки и неточности здесь могут очень дорого обойтись. В частности, при гашении ипотеки или при рефинансировании снятие обременения не происходит автоматически, как многие до сих пор считают. Если у вас на руках нет выписки из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру, то нужно обязательно ее получить и сохранить в числе правоустанавливающих документов на жилье.

Заказать выписку можно как лично, так и через интернет. Удобно использовать круглосуточный официальный сервис ЕГРН.Реестр, который сформирует юридически значимый документ из государственной базы Росреестра и пришлет его на электронную почту.

Как рефинансировать ипотеку выгодно — считаем расходы и сравниваем самостоятельно

В некоторых договорах ипотеки предусмотрено ограничение минимального срока, до истечения которого заемщик не имеет права проводить рефинансирование или досрочное погашение кредита, могут быть установлены штрафные санкции за нарушение.

Однако не менее важно учитывать другой вопрос: через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки, чтобы это было выгодно?

Часто встречается рекомендация о том, что невыгодно делать реструктуризацию, если прошла половина срока. Логика в этом совете есть, так как при равномерном графике погашения кредита в течение срока кредитования меняется структура платежа. В начале срока почти вся сумма засчитывается в уплату процентов, а ближе к концу гасится само тело кредита.

На рисунке ниже приведен пример графика изменения структуры кредитного платежа с течением срока кредита — голубым цветом обозначен основной долг, серым — проценты. Ежемесячная выплата постоянна и составляет 40 тыс. руб.

В первой половине кредита основная доля платежа приходится на проценты, основной долг гасится в конце срока

Из графика видно, когда можно сделать рефинансирование ипотеки — в начале периода кредитования потери будут минимальны. Теоретически действительно невыгодно перекредитовываться в середине срока или позднее — ведь основной долг так и не погашен, а проценты уже выплачены. После заключения нового кредитного договора придется платить по той же схеме, пусть и под пониженный процент.

По сути, придется второй раз платить проценты на ту же сумму основного долга. Поэтому считается, что имеет смысл рефинансировать ипотеку только в начале срока кредитования.

Однако это — слишком общее утверждение, которое не учитывает много нюансов. В каждом случае нужно проверять возможный финансовый результат самостоятельно, итог может оказаться неожиданным.

Как это сделать, ведь формулы расчета аннуитета сложны и требуют специальной подготовки? А вот и нет, существует простой способ сориентироваться в цифрах, доступный каждому.

Примеры расчета для сравнения вариантов рефинансирования ипотеки