Аренда дома с последующим выкупом

Чтобы купить дом с условием аренды, стоит оформить договор. При этом дом не должен быть в аварийном состоянии. Своего рода такой вид аренды — покупка жилья в рассрочку, без оплаты процентов, рассчитанные на долгие годы.

Нужно вовремя платить по коммунальным счетам, а после выплаты всей выкупной стоимости оформить договор купли-продажи.

На сегодня договор аренды с правом выкупа подписывается нечасто. Аренда с дальнейшим выкупом происходит по частым причинам:

• неликвидное расположение и транспортная доступность;
• высокая стоимость дома;
• собственник продает часть дома и прочие.

Такая форма альтернатива банковскому кредиту на жилье и в зависимости от продолжительности срока аренды может быть не выгодной. Но о выгоде стоит говорить только в конкретном случае.

При покупке дома в ипотеку человек переходит в собственники после оформления договора купли-продажи, но право собственности регистрируется в Росреестре с обременением. Обременение снимается только после окончательного закрытия ипотеки. При аренде с правом выкупа, человек является арендатором,

Итак, основная разница ипотеки от аренды с правом выкупа в том, что нет необходимости собирать документы для получения банковского кредита, и иметь документы, которые подтверждают доходы.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Согласно Гражданскому кодексу России, описано, что в договоре аренды указывают, что арендованное имущество становится собственностью нового владельца по завершению срока аренды.

Также в договоре может обозначено, что при условии внесения арендатором всей оговоренной договором выкупной стоимости, дом становится имуществом арендатора.

Это значит, что покупатель подписывает соглашение аренды с собственником дома и прописывает право выкупа. Но стоит сосредоточится на некоторых особенностях:

• не стоит упускать из виду пункты, которые можно двояко толковать, так как такие моменты могут привести к отказу от выкупа;
• документ оформляют в форме, который пересмотренный купле-продаже дома.

Условием для аренды договора с правом выкупа является сумма выкупной цены. Выкупная цена включается в арендную плату либо прописывается отдельной строкой.

Условия договора, в частности размер выкупной стоимости, размер платежей, срок аренды, регулируются только владельцем дома и покупателем. В договоре указывают срок аренды, согласованный двумя сторонами. Лучше отдельно прописывать сумму аренды и выкупной цены.

Выплата всей выкупной цены прекращает обязательства для внесения арендных платежей. Но обе стороны могут продумать и включить в договор и другие условия окончания действия документа. Арендатор становится владельцем дома, после внесения записи в ЕГРП.

В документе также указывают:

• предмет договора аренды (полный адрес, технические характеристики, общая площадь, наличие либо отсутствие ремонта);
  указывают реквизиты участки соглашения;
• размер отчислений на каждый месяц и сроки проведения платежей.

Документ заключается в письменном виде и заверяется нотариусом.

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения, заключаемого между юридическими лицами

Образец документа, который заключают юридические лица, включает в себя юридические адреса и банковские реквизиты. Также прописывается название юрлица, стоимость аренды и выкупная стоимость, назначение имущества. В договоре указываются обязанности, права арендодателя и арендатора.

Читайте также: Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Важно указать технические особенности помещения. Описывают сроки аренды, указывают период от и до.

Немаловажным фактором является указать условия расторжения соглашения, чтобы потом все юридические права были защищены.

Требуемые документы

Для того, чтобы заключить договора об аренде с правом выкупа дома, нужно иметь при себе некоторые документы. Понадобится:

• документ, который подтверждает личность арендатора;
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость.

При регистрации в Росреэстре составленного соглашения нужно предоставить заявление на регистрацию. Также нужно подать арендный договор в трех экземплярах. Один остается в Росреесте, остальные выдаются на руки двум сторонам, которые подписали соглашение. Также предоставляют квитанции. Об уплате налога и технический паспорт жилого помещения.

Перед сделкой важно поверить документы, чтобы потом не выявились непредвиденные ситуации, которые отменили бы соглашение.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Если выкупная цена не описана в договоре, то через суд можно признать сделку фиктивной. В таком случае арендодателе сможет требовать возраста дома в собственность. А арендодатель обязан будет отдать выплаченные по такому договору деньги (при условии получения их в счет выкупной цены).

Продавец рискует потерять некоторую сумму денег, так как ос временем дом может подорожать, а стоимость жилья прописанного в договоре остается неизменной. Арендодатель может воспользоваться жильем не по назначению либо вообще в коммерческих целях. При увеличении коммунальных счетов и налогов на имущество. Могут снизить прибыль.

Также подписывая договора аренды с правом выкупа дома, покупатель рискует:

• Так как во время аренды дом принадлежит арендодателю, то недвижимость могут продать, оформить дарственную, завещание. Договор, может быть расторгнут в любой момент. Арендодатель может отказаться отдавать часть выкупной стоимости, в результате чего справедливость нужно восстанавливать через суд.
• Может попасть под арест либо стать залогом. Если продавец стал банкротом, то жилье могут отобрать.

По сути, соглашение аренды с правом выкупа основывается только на доверии. Потому такие соглашения больше подходят к людям, которые знают хорошо друг друга.

Сколько стоит оформление договора?

Для оформления потребуется потратить 3-5 дней. Процедура внесения договора в Росреестр платная. Стоит в пределах 2 000 руб.

Запись о наличии обременения в виде аренды вносится в кадастровый паспорт. Регистрировать договор можно и в МФЦ, предоставив нужные документы. При оформлении права собственности, снимается обременение с дома в кадастровом паспорте.

Заключить договора аренды дома с правом выкупа, можно в течение некоторого времени. Соблюдение всех правил, обезопасит обе стороны от неожиданных ситуаций.

Таким образом, арендатор может жить в съемном доме с момента подписания договора. Но арендодатель в любой момент может отменить сделку, разорвав договор. В таком случае внесенные арендные деньги не возвратные.

Аренда с последующим выкупом

Данный документ должен быть оформлен в письменной форме, подобно сделке найма. Так как у данной сделки есть некоторые элементы от купли-продажи, то непосредственно сам переход права должен быть оформлен и зарегистрирован в специализированном органе.

Очень важно при составлении данного документа обратить внимание на следующие основные положения:

1. Описание сдаваемого недвижимого имущества. Должен быть указан полный адрес местонахождения дома, его полная площадь, а также количество комнат. В последующем будет осуществлен непосредственный переход установленного права собственности, лучше всего приложить к такому договору разнообразную техническую документацию, к примеру, кадастровый паспорт на данный дом.
2. Определение момента перехода непосредственного права собственности. Таким моментов может быть либо полное прекращение документа, либо истечение срока договора. К истечению срока приравнивается момент, когда арендатор полностью выплатить всю установленную сумму данного дома. Непосредственно после выплаты потребуется обратиться в профильный государственный орган и пройти установленную процедуру перехода данного права.
3. Стоимость жилья. Если в договоре не будет указания цены данного дома, то он не будет считаться формально заключенным.
4. Непосредственный срок заключения подобного договора. Чаще всего используется срок в пять лет.
5. Определение срока и порядка оплаты. Параграф в документе относится к разряду важнейших. Документ заключается на длительный срок, поэтому арендатору и арендодателю потребуется прийти к соглашению по всем данным вопросам. Кроме этого, лучше всего проводить все установленные платежи через банковские отделения.
6. Определить существенные положения, которые напрямую касаются порядка аренды дома. В подобном договоре должна указываться вся информация о порядке аренды подобного дома, а также порядок осуществления оплаты.
7. Установить основные положения о непосредственной ответственности обеих сторон.

Особенности сделки

Так как такой документ является своеобразной совокупностью аренды и купли-продажи, то нельзя точно дать определение подобной сделке.

Именно по данной причине, занимаясь непосредственным заключением подобного договора, стороны должны тщательно проработать не только основные законодательные нормы, касающиеся договора аренды, но и нормы, непосредственно относящиеся к купле-продаже. На практике все это оказывается достаточно сложной процедурой для обеих сторон договора.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что для проведения подобной сделки сторонам придется соблюсти следующие особенности и условия:

1. Подобный договор достаточно сложно составить самостоятельно, именно поэтому сложно отказаться от обращения к профильному специалисту.
2. Из-за того, что в действующем на территории страны законодательстве не имеется достаточно четкой рекомендации подобного договора, лучше всего использовать его только в тех случаях, когда между обеими сторонами устанавливаются доверительные отношения. К примеру, подобный договор достаточно часто заключается между родственниками или близкими людьми. В подобной ситуации такой договор будет носить исключительно формальный характер. Кроме этого, если между сторонами будут возникать какие-либо споры, доверительный характер заключения подобного договора сыграет только на руку. Так не придется обращаться в суд для урегулирования сложившегося конфликта.
3. Одним из самых принципиально важных и сложных вопросов при заключении такого договора является существенный вопрос о цене. Как правило, такая цена устанавливается выше, чем цена на квартиру. При помощи этого, арендодатель старается уберечь себя от всевозможных рисков.

Необходимые документы

Чтобы оформить сделку аренды с последующим выкупом, придется подготовить следующий определенный пакет документов:

• паспорта обеих сторон сделки;
• технический документ на данный дом;
• согласие супруга на совершение такой сделки;
• свидетельство о праве собственности на данный жилой дом.

Только имея у себя на руках подобный пакет документов, стороны смогут составить договор аренды. А вот чтобы позднее провести регистрацию права собственности на выкупленный дом, придется постараться и предоставить больший пакет документов.

Куда обратиться для оформления?

Так как подобный договор составляется в простой письменной форме, для его составления вовсе не обязательно к кому-то обращаться.

Однако, чтобы в будущем не сомневаться в том, правильно ли был заключен подобный договор, придется для начала обратиться к профильному специалисту. Именно таким образом можно будет точно быть уверенным в том, что договор аренды с последующим выкупом будет заключен правильно, и в нем соблюдаются все установленные на законодательном уровне условия.

После того, как произойдет полная выплата установленной суммы, потребуется зарегистрировать проведение подобной сделки в установленном органе, а именно, в Росреестре. Обратиться туда потребуется со всем пакетом требующихся для регистрации документов. Только после получения в подобной регистрационной службе полагающегося пакета документов, арендатор станет полноправным собственником данного жилого помещения.

Сроки, условия

Точные сроки, на которые заключается документ, не определяются. Стороны могут заранее договориться о том, на какой именно период будет заключаться данный договор. Чаще всего, стороны выбирают сроки от одного года до пяти.

Только после того, как истечет подобный установленный срок, договор будет считаться расторгнутым, и арендатор сможет получить полагающееся имущество.

В отдельных случаях, срок действия такого договора не указывается, в таком случае, он прекращается после того, как арендатор выплатить всю прописанную в документе сумму.

Таким образом, стороны могут самостоятельно выбрать оптимальное для них время погашение такого договора.

Похожие статьи

Найм недвижимости с выкупом: общие понятия

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Что нужно делать при оформлении сделки:

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

• арендодатель;
• арендатор;
• покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
• доверенность (если есть представитель одной из сторон);
• регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

• реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
• описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
• условия сделки;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

• Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
• Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

1. Истечения периода действия договорных обязательств;
2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор). Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему.

Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора.

В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Если выкупная цена не описана в договоре, то через суд можно признать сделку фиктивной. В таком случае арендодателе сможет требовать возраста дома в собственность. А арендодатель обязан будет отдать выплаченные по такому договору деньги (при условии получения их в счет выкупной цены).

Продавец рискует потерять некоторую сумму денег, так как ос временем дом может подорожать, а стоимость жилья прописанного в договоре остается неизменной. Арендодатель может воспользоваться жильем не по назначению либо вообще в коммерческих целях. При увеличении коммунальных счетов и налогов на имущество. Могут снизить прибыль.

Также подписывая договора аренды с правом выкупа дома, покупатель рискует:

• Так как во время аренды дом принадлежит арендодателю, то недвижимость могут продать, оформить дарственную, завещание. Договор, может быть расторгнут в любой момент. Арендодатель может отказаться отдавать часть выкупной стоимости, в результате чего справедливость нужно восстанавливать через суд.
• Может попасть под арест либо стать залогом. Если продавец стал банкротом, то жилье могут отобрать.

По сути, соглашение аренды с правом выкупа основывается только на доверии. Потому такие соглашения больше подходят к людям, которые знают хорошо друг друга.