1. Комментируемая статья регламентирует установление ограничений прав на землю в административном порядке, связанных прежде всего с обеспечением публичных интересов. Данные ограничения следует рассматривать в соотношении с устанавливаемой для земель или земельного участка категорией земель или разрешенным использованием.
Положения п. 1 комментируемой статьи следуют ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
А также норме ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Поскольку право собственности на землю, реализация иных прав на землю основаны на общих положениях гражданского законодательства, комментируемая статья согласуется также с нормой статьи 1 ГК, в соответствии с которой гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
2. Перечень ограничений прав на землю, установленный п. 2 комментируемой статьи, является открытым.
Часть ограничений, предусмотренных подп. 1, 2 комментируемого пункта, основаны в том числе на положениях статей Кодекса, а именно гл. XVII «Земли особо охраняемых территорий и объектов».
Помимо норм ЗК следует иметь в виду и нормы иных федеральных законов, в том числе ЛК, ВК, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и др.
Требования к соблюдению правил застройки в настоящее время основаны в том числе на положениях Градостроительного кодекса.
3 — 4. Актом уполномоченного органа принимается административное решение, на основании которого устанавливается ограничение прав на землю, например решение об установлении санитарно-защитной зоны, образовании особо охраняемой природной территории. Данное решение должно соответствовать требованиям о содержании ограничений, установленным п.
2 комментируемой статьи. Акт, устанавливающий ограничение прав на землю, может быть оспорен в судебном порядке (см. п.
7 комментируемой статьи).
При рассмотрении споров суды обращают внимание на соблюдение правил установления ограничений прав на землю.
Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 19 сентября 2006 г. N Ф04-6067/2006(26523-А27-29) по делу N А27-8034/06-5 было определено, что установление санитарно-защитной зоны осуществляется актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда при наличии санитарно-эпидемиологического заключения. Из материалов дела следует, что Кемеровское ОАО «А.» 9 февраля 2006 г.
обратилось в администрацию с заявлением об утверждении проекта и установлении размера санитарно-защитной зоны для предприятий, расположенных в районе промплощадки ОАО «А.».
Решением от 27 февраля 2006 г., изложенным в письме N 01-5/350, администрация отказала ОАО «А.» в утверждении проекта. Как указано в письме, основанием для отказа явилось отсутствие законодательно установленного порядка утверждения проектов санитарно-защитных зон.
Считая отказ, а также бездействие администрации необоснованными, ОАО «А.» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными и одновременно просило обязать администрацию согласовать рабочий проект «Организация, благоустройство и озеленение единой санитарно-защитной зоны группы предприятий, расположенных в районе промплощадки КОАО «Азот», шифр 1768″ и утвердить границы санитарно-защитной зоны (далее — СЗЗ) в соответствии с указанным проектом путем издания акта органа местного самоуправления.
Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд исходил из того, что заявитель не сослался на конкретную правовую норму, устанавливающую порядок утверждения СЗЗ и предусматривающую полномочия органов местного самоуправления утверждать СЗЗ. Суд пришел к выводу, что в силу закона администрация неправомочна принимать решения, а также своими действиями создавать и, соответственно, изменять права и обязанности в правоотношениях по установлению СЗЗ и утверждению их проектов.
Кассационная инстанция, отменяя решение арбитражного суда, исходила из следующего.
В силу подп. 1 п. 2, п. 3 ст. 56 ЗК ограничение прав на землю, в том числе определение СЗЗ, устанавливается актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Согласно п. 2.6 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам.
Из анализа подп. 1 п. 2, п.
3 ст. 56 ЗК и п. 2.6 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 следует, что для установления СЗЗ необходимо санитарно-эпидемиологическое заключение.
И только в этом случае возможно установление санитарно-защитной зоны, при этом установление осуществляется актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Следовательно, по мнению суда, подтверждением установления санитарно-защитной зоны является принятый в установленном законом порядке акт, утверждающий границы СЗЗ.
5. Условие, согласно которому ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, основано на том, что данные ограничения являются частью правового режима земельного участка, который не может быть изменен владельцем земельного участка самостоятельно.
6. Положения п. 6 комментируемой статьи поддерживаются нормами ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно данному Федеральному закону (ст. 4) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. При этом ограничения (обременения) понимаются указанным Федеральным законом как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
7. Решение уполномоченного органа об установлении ограничения прав на землю может быть обжаловано в судебном порядке, что также является одним из способов защиты прав на земельные участки. Обжалование осуществляется в порядке, установленном ГПК и АПК.
Статья 56 Земельного Кодекса РФ
В Земельном Кодексе РФ в ст. 56 прописано, что понятие «ограничения прав на земельный участок» абсолютно законно и может быть применено к тем или иным участкам. При этом существует строгое разграничение понятий ограничение и обременение, которые накладываются на права собственника конкретного участка.
Так, понятие «ограничение прав» на земельный надел подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства.
Понятие «обременение», напротив, подразумевает наложение на владельца земельного участка дополнительных обязательств по содержанию и использованию имущества, которые согласовываются двумя сторонами правоотношений.
Основания для наложения ограничений прав на землю
Основные условия, которые детерминируют собой возникновение ограничений на использование земельного участка, прописаны в ст. 56 ЗК РФ. В частности, законодатель выделяет следующие основания:
Ограничения прав собственников земель и землепользователей
Про ограничение прав на землю земельное право указывается в статье 56 Земельного кодекса РФ. Ограничения прав на землю могут быть введены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Ограничение прав на земельный участок распространяется на все категории собственников и пользователей. Ограничения касаются большого числа видов деятельности на данном участке. Так, никому нельзя возводить высокие постройки на защитной зоне аэропорта или же строить промышленные объекты вблизи заповедника или особо охраняемой территории.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Причины ограничений
Факторы ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 и 56.1 ЗК РФ отличаются.
56 статья опирается на 2 аспекта – особая зона и охрана природы. Если первый случай редкий – это расположение военных частей и схожих структур, где вы и не сможете приобрести землю, то второй – более актуальный. Ввиду прилегания к любым заповедным зонам, территория попадает под ограничения. А подобных заповедников в нашей стране – множество.
Статья 56.1 же повествует о зарезервированных землях в пользу администрации или муниципальных властей. Цель – строительство недвижимых объектов, возведение мостов, дорог, создание заповедных зон, культурных памятников и т.д.
Вне зависимости от причин, 5 пункт 56 статьи гласит, что при возникновении подобного правового ущемления, ограничения должны быть зарегистрированы. Поэтому и самому правообладателю следует обратиться в ФНС для регистрации нового статуса. Коды ограничения прав на земельный участок, необходимые для заявления можно получить из Приложения №1 Приказа ФНС от 2022 «О порядке заполнений форм сведений недвижимого имущества».
Кто вводит ОП
Не существует единого органа, ответственного за такое решение. В зависимости от текущих нужд, ввести любые виды правовых стеснений могут различные организации:
- Местное самоуправление.
- Федеральные органы власти.
- Суд в результате решения.
Как снять ОП
Фактически избавиться от такого вида обременения нельзя. Если оно установлено с соблюдением действующего законодательства. И это ключевой аспект, ведь статически более 20% подобных мер принимаются нецелесообразно или с нарушениями закона.
В пункте 7 статьи 56 ЗК РФ указано, что лицо, чьи права были ограничены, имеет право обжалования решения в судебном порядке. И нередко подобный прием действительно приносит результаты и незаконное распоряжение отменяется.
Ограничение права собственника земельного участка временного характера практически не влияет на ликвидность земли. Только если предполагаемый покупатель собирается немедленно использовать территорию для возведения построек. Если же нет, то ОП на пару лет не имеют для него принципиального значения.
Плюс, после снятия правовых стеснений обычно в близлежащей зоне возводится какой-либо культурный или коммерческий объект, позитивно сказывающийся на стоимости самого участка.
Учитывайте, что зарезервированные земли в большинстве случаев выкупаются. То есть, если прямо через приобретенную территорию проходит запланированная 8-полосная магистраль, явно стеснения не временного характера. И закон предусматривает изъятие путем выкупа.
Правда, тут выбора у продавца фактически нет. При отказе территория все равно будет изъята. Цена по сложившемуся обычаю делового оборота находится на отметке средней по рынку для данной местности.
Но рекомендуем перепроверить этот момент самостоятельно или с помощью независимого оценщика.
При прекращении статуса зарезервированных земель в связи с любой причиной, органы государственной или минимальной власти должны составить и направить исполнительный лист в федеральный орган государственной палаты. Вас же, как правообладателя также обязаны известить не позднее, чем за 30 дней с момента инициации процедуры.
Как проверить землю на возможные ограничения
Да, не хотелось бы покупать «кота в мешке», учитывая, что ОП зачастую никак не влияет на право продажи, в отличие от множества иных видов обременений.
Предусмотренные ст 56 ограничения прав на земельный участок вы можете проверить с помощью Росреестра. Это самый простой вариант. Используем либо «Публичную кадастровую карту» либо онлайн справочник на официальном сайте Росреестра.
- Открываем сервис.
- Вводим кадастровый номер участка.
- Выбираем опцию формирования запроса.
- Переходим во вкладку «Ограничения».
Но уточним, что информация попадает в базу с задержкой в 1-4 месяца. Поэтому возможны неприятные казусы. Избежать их вы сумеете, заказав выписку из ЕГРН.
Через тот же официальный сервис вам потребуется 3 дня. Существует масса аналогов, способных управиться буквально за полчаса, но они платные (как и сам официальный ресурс, но дороже – 500-1000 рублей вместо 250).
И теперь, когда вы знаете, что значит ограничение прав на земельный участок, не спутайте его с обременением от третьих лиц, которые также указываются в выписке.