Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок – это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

Процедура госрегистрации доказывает, что право на самом деле существует.

Права на имущество появляются в силу юридического аспекта проводимой сделки, состоящего из:

• соглашения между продавцом и покупателем;
• акта госрегистрации прав.

На основании осуществленной процедуры покупатели недвижимости реализуют по собственной инициативе право распоряжаться зарегистрированным имуществом в регламентированном законодательством порядке.

Регистрация прав на недвижимость, перечень прав и сделок, подлежащих регистрации

Права на имущество появляются с момента их госрегистрации, если другое положение не определено законодательными актами.

Право собственности и прочие права имущественного характера на объекты должны быть:

• внесены в единый госреестр
• порядок внесения должен быть определен органами, уполномоченными на госрегистрацию прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость осуществляют в отношении:

• владений, которые наследуются пожизненно;
• собственности;
• сервитутов;
• хозвладения и оперативного управления;
• объектов, находящихся в постоянном пользовании;
• объектов ипотечного кредитования;
• других случаев, регламентированных законодательными актами.

Нормы, указывающие на необходимость государственной регистрации прав на имущество

Обязательность процесса госрегистрации регламентируется следующими статьями Кодекса:

• 164;
• 223;
• 433;
• другими статьями, которые содержатся в 1-й и во 2-й частях Кодекса.

Порядок процесса и причины для отказа определяются:

• Правилами ведения ЕГРП;
• Законом о регистрации недвижимости;
• иными актами.

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.

Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:

• сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
• граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
• сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
• контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.

В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:

• государственная регистрация сделок;
• приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.

Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:

• договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
• договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
• договоров ренты.

Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:

• процедуры наследования недвижимости;
• контрактов доверительного управления имуществом.

Процедура по осуществлению госрегистрации не требуется в отношении:

• предварительный договор, по которому участники процесса обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Процесс государственной регистрации

Весь процесс обязательной госрегистрации состоит из следующих шагов:

• принятие пакета документации от заявителя;
• фиксация приема документов с обязательным приложением платежной квитанции об уплате госпошлины;
• юридическо-правовая экспертиза документации;
• проверка отсутствия несоответствия между заявляемыми и уже существующими правовыми полномочиями на объект недвижимости;
• внесение органами записи в ЕГРП при условии отсутствия вышеуказанных противоречий;
• выдача документации заявителю о госрегистрации права собственности.

Ведение книг учета, содержащих сведения о регистрации сделок

Существует несколько видов книг, которые обязаны вести регистрирующие органы:

• книга по учету документов;
• книга по учету предоставленных из ЕГРП сведений;
• книга по учету арестованной собственности.

В первую разновидность книг вносится следующая информация:

• запись о приеме заявления на госрегистрацию;
• входящие номера документации, принятой на регистрацию.

Во втором типе отражаются:

• сделанные гражданами запросы и заявления об истребовании из ЕГРП информации;
• заявления о предоставлении копий контрактов и других документов.

Третья разновидность книги необходима для:

• внесения органами записей о копиях поступивших документов, запрещающих совершение каких-либо сделок с объектом недвижимого имущества, при отсутствии в ЕГРП соответствующего раздела по данному объекту.

Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества

Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:

• касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
• в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.

Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.

Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:

• сторон-участниц процесса;
• прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
• судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
• гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
• нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.

Вопрос о порядке передачи прав собственности решается судебным органом, если одна из сторон уклоняется от исполнения требований договора.

Убытки взыскиваются с уклоняющейся стороны.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Отказ в госрегистрации может быть произведен на основе следующих причин:

• удостоверение притязаний на объект не подлежит госрегистрации;
• заявление на госрегистрацию было подано ненадлежащим лицом;
• документы, предоставленные для осуществления процедуры, не соответствуют законодательным требованиям;
• правовой акт госоргана или органа местной администрации в установленном порядке признали утратившим силу;
• гражданин, который предоставил документ, удостоверяющий право на собственность, не наделен полномочиями по распоряжению данным недвижимым объектом;
• лицо, обладающее неполными правами на объект, подало документ без ссылки на данные ограничения;
• документ на недвижимость, устанавливающий права на него у определенного лица, удостоверяет отсутствие у заявителя таковых прав;
• правообладатель не предоставил требуемые документы ранее появившегося права;
• не были предоставлены документы, требуемые для госрегистрации;
• выявлено несоответствие между предъявленными и уже имеющимися правами на объект.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

электронная регистрация ДДУ

При электронной регистрации ДДУ, получил выписки. Последние цифры отличаются. Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только : Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Участие в сделке Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-126 Государственный регистратор прав Новиков В. И. (подпись) ( Ф.И.О.) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Залог в силу закона Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 При электронной регистрации ДДУ, получил выписки. Последние цифры отличаются. Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только : Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Участие в сделке Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-126 Государственный регистратор прав Новиков В. И. (подпись) ( Ф.И.О.) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Залог в силу закона Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 При электронной регистрации ДДУ, получил две выписки: 1-Участие в сделке; 2-Залог в силу закона. Последние цифры номеров регистрации отличаются. Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только 2-Залог в силу закона?

Комментарии к ст. 164 ГК РФ

1. Статья предусматривает в виде общего правила регистрацию сделок только по поводу недвижимого имущества, перечень которого определен в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент. к этой статье).

Порядок такой регистрации установлен в ст. 131 ГК и дополняется правилами Закона о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г. (см.

ст. 131 и коммент. к ней).

Согласно п. 1 ст. 2 этого Закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона из государственной регистрации сделок исключаются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, что надо объяснять особенностью этих объектов в системе недвижимого имущества.

2. С государственной регистрацией соответствующих сделок связано наступление важных правовых последствий: момент заключения договора (см. п. 3 ст. 433 ГК и коммент. к ней) и момент возникновения права собственности (см. ст. ст. 219, 223 и 251 ГК и коммент. к ним).

3. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом предусматривается в единичных случаях. Согласно ст. 11 Закона о залоге при залоге имущества, подлежащего государственной регистрации, договор залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию такого имущества.

Это правило имеет значение для залога автотранспортных средств, которые недвижимостью не являются. Порядок их регистрации определен Правилами регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.). См. также п. 4 коммент. к ст. 339 ГК.

Другой комментарий к Ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК РФ).

К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.

2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества — Законом о регистрации прав на недвижимость.

3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.