Начинается договор с определения сторон, указания уполномоченных представителей, подписывающих его. Вариант формулировки: «…, в дальнейшем Заказчик-Застройщик, с одной стороны, и…, в дальнейшем Инвестор, заключили договор о нижеследующем».
Дальше излагается суть контракта. Как правило, она состоит из таких разделов:
- термины и определения (дается трактовка понятий, используемых в договоре, таких как инвестиции, инвестиционная деятельность, описывается результат такой деятельности с указанием адреса объекта, в строительство которого вкладывают);
- предмет договора (излагается суть сделки);
- порядок расчетов между сторонами (детально прописываются суммы и строки их перечисления);
- права и обязанности сторон (в данной части прописывают способы контроля Заказчика-Застройщика, которые может использовать Инвестор);
- осуществление проекта и передача результата (кроме сроков исполнения работ, оговаривается порядок устранения недостатков, которые могут быть обнаружены);
- ответственность и споры;
- конфиденциальность;
- ситуация форс-мажора;
- строк действия договора, порядок внесения изменений, расторжения;
- заключительные положения.
В конце договора, под реквизитами сторон (адресами и счетами), ставятся печати и подписи их представителей.
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
- з аказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
- п о законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.
В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
- имеет необходимые разрешения на строительство;
- является собственником/арендат оро м земли, выделенной под застройку.
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Государственная регистрация права собственности
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Риски инвестора
Перечислю самые распространенные риски:
- застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
- заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
- привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
- изменения в проектной документации;
- отклонение от строительных норм.
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :
- нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
- не прописаны характеристики объекта;
- нет компенсационных выплат;
- неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).
Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
