Займ под залог недвижимости

Кредиты под залог недвижимости предоставляют банки, микрофинансовые (МФК) и микрокредитные (МКК) компании, частные инвесторы. Ключевые отличия для заемщика заключаются в необходимости подтверждать доход, скорости рассмотрения заявки и ставках.

Кредит под залог недвижимости в банке

Банки по-разному подходят к вопросу о подтверждении доходов. Одним кредитным организациям вам придется доказывать свою платежеспособность, другим — нет. Например, «Банк Жилищного Финансирования» выдает займы без справок о доходах.

А «Сбербанку» не подтверждать финансовое состояние документально можно при наличии действующей зарплатной карты или вклада.

При рассмотрении заявки кредитные организации учитывают разные виды доходов.

• Справка по форме 2-НДФЛ за 3-6 месяцев.
• Справка по форме банка.
• Справка о ежемесячном размере пенсии или пожизненного содержания.
• Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ.
• Договор найма/аренды жилого или нежилого помещения.
• Авторский договор, договор гражданско-правового характера.
• Справка о ежемесячных денежных выплатах.

Срок рассмотрения заявки — до 6 рабочих дней. Ставки начинаются от 9,9% годовых и увеличиваются при отказе от страхования жизни и здоровья, рисков утраты права собственности и объекта кредитования.

Как получить кредит под залог квартиры или участка

Процедура проста. Требования к заемщикам, залогу и пакету документов в разных банках отличаются незначительно.

Заявителю на момент заключения сделки должно исполниться 18-21 год, на момент возврата кредита по договору — 70-76 лет (Совкомбанк увеличил этот возраст до 85). Наличие обеспечения позволяет получить кредит и пенсионеру, если его доходы и возраст на момент полного погашения соответствуют требованиям банка.

Стаж работы на последнем месте может составлять от 3 месяцев до 1 года. Требования к доходу и стажу варьируются в зависимости от возраста заемщика.

В некоторых банках заявитель и созаемщики не могут быть ИП, членами фермерских хозяйств, собственниками или имеющими право первой подписи в малых предприятиях со штатом до 30 человек, если заявка на кредит подается частным лицом.

Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться продуктами для малого бизнеса. Займы под залог недвижимости для ИП предоставляются банками на более высокой процентной ставке от 11% годовых, при этом срок кредитования уменьшается в 2-4 раза.

Пошаговая инструкция

Шаг первый — оставляете заявку на кредит.

Сделать это можно лично в любом отделении или на официальном сайте кредитной организации. Анкета-заявление предоставляется сотрудником банка или скачивается с сайта. Сроки рассмотрения заявки от 2 до 6 дней.

Вам могут понадобиться:

• Паспорта заемщика, созаемщика и поручителя, если по требованию банка он участвует в сделке.
• Свидетельство о регистрации/расторжении брака, смерти супруга или супруги.
• Документ, подтверждающий временную регистрацию (при её наличии).
• Копия или выписка из трудовой книжки, справки о доходе.

Шаг второй — приносите в банк документы по залогу.

Эти документы необходимо предоставить после принятия банком положительного решения, которое действует 45-90 дней.

В стандартный пакет входят:

1. Документы, на основании которых возникло право собственности. К ним относятся договора долевого участия в строительстве, дарения, мены, купли-продажи, приватизации и т.д.
2. Технический паспорт, поэтажный план и экспликация. Можете получить их в БТИ Москвы и Московской области, заказать через ближайший МФЦ, Госуслуги или в специализированных компаниях. В государственных учреждениях это займет до 10 дней, в коммерческих организациях от 1 рабочего дня при стоимости от 12 000-14 000 рублей.

Шаг третий — получаете деньги

Банк самостоятельно или совместно с вами регистрирует залог недвижимости в Росреестре или МФЦ. Процедура занимает до 5 дней. После регистрации деньги становятся доступными, и вы можете тратить их на личные цели.

Как оценивают недвижимость для займа

Максимальная сумма займа зависит от вашей платежеспособности и рыночной стоимости объекта, который оформляется в залог. Оценкой недвижимости занимаются эксперты — независимые оценщики или аккредитованные банком компании. Их работа регулируется Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При расчете эксперты оценивают конкретный объект и анализируют рынок недвижимости по аналогичным предложениям.

На рыночную стоимость влияют:

• Район, в котором находится недвижимость.
• Общее состояние многоквартирного дома, год его постройки.
• Техническое состояние квартиры, комнаты, коттеджа.
• Уровень спроса и риски обесценения.

Самые дорогие квартиры в Москве — в Центральном, Юго-Западном и Западном округах. Разница в стоимости квадратного метра достигает 60 000 рублей, а по сравнению с квартирами в Московской области — 77 000.

В Санкт-Петербурге лидируют Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы. Разброс цен аналогичен столичным показателям. Цена квадратного метра в самом удаленном Красносельском районе будет меньше на 65 000 рублей.

Оценка оформляется в виде отчета, который составляется не ранее, чем за 6 месяцев до предполагаемой сделки. Он содержит расчеты, анализ рынка, аргументированное заключение эксперта и сдается в банк.

При выборе экспертов ориентируйтесь на стоимость услуг и сроки подготовки отчета. Средние цены и время ожидания в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге примерно одинаковы.

Объект оценки	Стоимость	Срок исполнения
Комната	От 2500	2-3 дня
Квартира	От 3000	2-3 дня
Земельный участок	От 4000	2-3 дня
Загородный дом с земельным участком	От 5000	3-5 дней

На какую сумму кредита можно претендовать

Максимальная сумма, на которую можно рассчитывать в банке, составляет 60-70% от рыночной стоимости недвижимости, принимаемой в залог. Разница в цене недвижимости и сумме займа или залоговый дисконт покрывает возможные штрафные санкции и проценты по кредиту, уплату налогов при продаже объекта, судебных издержек и другие расходы.

Что из недвижимости можно заложить

Требования банков к объекту залога практически аналогичны.

В качестве обеспечения по кредиту могут выступать:

• Земельный участок с жилым домом и без него.
• Комната, квартира в многоквартирном доме и таунхаусе.
• Коттедж/загородный дом.
• Гараж с земельным участком и без него.
• Коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности.

В качестве залога принимаются объекты высокой и средней ликвидности. Это значит, что вашу квартиру или дом можно реализовать в короткие сроки с минимальной потерей в стоимости — за 30-90 дней.

Банк может отклонить заявку из-за плохого технического состояния, несогласованных перепланировок или неудачного расположения.

В Москве не примут в залог квартиру в доме, который входит в программу реновации. В Санкт-Петербурге аналогичное решение будет принято по объектам, включенным в программу сохранения и развития исторического центра.

Взять займ под залог доли в квартире без согласия других собственников в банке практически невозможно. Её цена и ликвидность с точки зрения интересов крупной кредитной организации, которая действует исключительно в правовом поле, стремятся к нулю.

Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает распоряжаться своим имуществом участникам общей долевой собственности. Получить кредит за долю можно, если она была выделена в натуре, и вы имеете правоустанавливающие документы. Однако предлагают такие займы только микрофинансовые компании.

Что нельзя делать с заложенной недвижимостью

Закладываемая квартира, дом или участок остаются в собственности заемщика, но на них накладывается обременение. Это значит, что вы ограничены в правах и не можете подарить, перезаложить, сделать перепланировку или продать свою недвижимость из-под залога без разрешения банка.

После возврата займа обременение снимается — закладная с отметкой об исполнении обязательств по кредиту предоставляется в Росреестр или МФЦ.

Доступные программы кредитования

В рамках займов под залог недвижимости банки предлагают разные программы, которые имеют небольшой разрыв между процентными ставками.

Вы можете использовать деньги на приобретение любого жилья — на вторичном и первичном рынке, в том числе в домах на стадии строительства. Покупка должна подтверждаться документально договором ипотеки. Залог избавляет от необходимости копить деньги на первую выплату, поэтому ряд банков предлагают такие займы в качестве «ипотеки без первоначального взно

Вам не нужно подтверждать цели, на которые берется займ. Деньги можно тратить на что угодно — ремонт, развитие бизнеса, учебу, лечение, путешествия, торжество или покупка автомобиля. Однако процентные ставки по займам без отчета выше.

Вы используете деньги на погашение потребительских и ипотечных кредитов, снижаете ежемесячные платежи и изменяете сроки. В качестве обеспечения может выступать и квартира, приобретенная за счет рефинансируемой ипотеки. После её погашения и снятие обременения недвижимость передается в залог.

Плюсы и минусы кредитов под залог недвижимости

Ломбардная ипотека и нецелевые займы имеют преимущества и недостатки, как и любые другие банковские продукты.

• Сумма займа до 100 000 000 рублей.
• Срок кредитования до 20 лет.
• Покупка квартиры в любой новостройке вне зависимости от её аккредитац
• Альтернатива ипотеке без первоначального взноса.
• Трата денег без отчета перед банком при нецелевых займах.

• Необходимость собирать большой пакет документов.
• Увеличение процентной ставки при отказе от страхования трех рисков.
• Накладывание обременения на недвижимость.

Может ли квартира уйти с молотка

При закладывании в банк единственной квартиры и крупном долгосрочном займе нужно помнить, что от сложных финансовых ситуаций не застрахован никто. Банки не заинтересованы в судах, так как продажи недвижимости можно ждать долго. Но стоит понимать — если квартира выставлена на торги, то выйти без потерь из ситуации практически невозможно.

Вы лишаетесь жилья, оплачиваете судебные издержки, проценты и пени.

При отсутствии возможности выплачивать ежемесячные взносы можно действовать тремя способами.

• Обратиться в банк с просьбой о реструктуризации, увеличить срок кредитования и снизить долговую нагрузку.
• Искать самостоятельно покупателя на недвижимость и продавать её с дисконтом из-под залога с разрешения банка.
• Обратиться в банк с просьбой о замене залога, если денег от реализации «старой» квартиры не хватает для покрытия кредита (при целевых займах или ломбардной ипотеке).

Уточнить позицию кредитора по продаже залоговой квартиры или замене желательно до подписания договора займа.

Кто и как должен платить кредит, если заемщик умер

Залоговая недвижимость наследуется аналогично другому имуществу заемщика — по закону и по завещанию. Это значит, что в случае его смерти вы можете вступить в наследство, стать новым владельцем квартиры или дома и пользоваться недвижимостью с учетом обременения.

Вопрос с выплатами решается, исходя из условий кредитования.

При наличии созаемщика/созаемщиков обязательства по займу автоматически переходят к ним без судебных разбирательств. Созаемщик несет ответственность по всему кредиту солидарно с заемщиком, поэтому банк может требовать деньги с любого должника.

При отсутствии созаемщиков долг передается наследникам заемщика при условии принятия наследства в пределах стоимости перешедшего имущества согласно п.1 ст. 1175 ГК РФ. Чтобы подтвердить факт кончины необходимо предоставить в банк нотариально заверенную копию свидетельства о смерти.

По ст. 333 ГК РФ кредитор может уменьшить, списать или остановить начисление неустойки, но решение остается на усмотрение организации.

При наличии добровольного страхования жизни и здоровья наследнику нужно самостоятельно оповестить страховую компанию. Срок, в который это можно сделать, обычно составляет 30 рабочих дней.

Если смерть заемщика признается страховым случаем, то долг по кредиту будет погашен страховой компанией.

Преимущества кредитования под залог недвижимости в Россельхозбанке

Отсутствие комиссий по кредиту

Возможность выбора схемы погашения кредита (аннуитетная / дифференцированная)

Досрочное погашение кредита без ограничений

Возможность подтверждения дохода по форме банка

Более низкие процентные ставки по сравнению с условиями по обычному потребительскому кредитованию

Оформление кредита только по паспорту в офисе Банка при подтверждении дохода и трудовой занятости Выпиской из ПФР и наличии подтвержденной записи на портале Госуслуг

Частые вопросы

Могу ли я быстро получить нецелевой кредит под залог недвижимости, если я работаю без трудовой книжки и договора?

Вы можете оформить и взять кредит в Россельхозбанке только в том случае, если документально сможете подтвердить наличие доходов. Официальный и постоянный источник дохода — одно из ключевых условий получения ссуды в нашем банке.

Вы можете предоставить документальное подтверждение таких видов доходов:

• заработная плата с места работы (основного или по совместительству);
• доход от предпринимательской деятельности или частной практики;
• прибыль от ведения личного хозяйства;
• сдача в аренду собственного помещения по договору;
• вознаграждение по договорам подряда, оказания услуг и прочим гражданско-правовым договорам;
• пенсия (по достижению пенсионного возраста, за выслугу лет, по инвалидности и др.);
• прочие виды доходов, которые не запрещены законом и имеют официальное подтверждение.

При рассмотрении заявки на кредит, мы не учитываем:

• государственные пособия по беременности и родам;
• единовременное пособие при рождении ребенка.

Однако, даже находясь в декретном отпуске, вы можете подать заявку на получение кредита в залог недвижимости в нашем банке. Необходимо только документально подтвердить наличие необходимого уровня дохода.

За какой период необходимо предоставить справку о доходах?

Чтобы получить нецелевой кредит под залог недвижимости для физических лиц в Россельхозбанке, вам необходимо предоставить справку о доходах 2 НДФЛ или по форме банка за период от 3 до 6 календарных месяцев. Точный период определяется индивидуально и зависит от категории, которую вам присвоит банк. Мы сотрудничаем с клиентами трех основных категорий:

Какие плюсы у кредита под залог недвижимости?

Итак, кредит под залог недвижимости обладает рядом преимуществ и сейчас мы кратко перечислим выгоды заемщика при таком кредитовании:

Во-первых, кредитование под залог недвижимости может способствовать получению большей суммы кредита, чем при потребительском кредитовании без предоставления залогового обеспечения. Сумма зависит от нескольких составляющих:

Рыночная стоимость квартиры (как правило, чем больше стоимость — тем больше одобренная сумма кредита)

Например, имея в собственности обычную двухкомнатную квартиру в Москве, вы можете получить сумму от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей. Не все кредитные продукты банков обладают такими высокими лимитами.

Таким образом, вы можете получить до 70%, а в ряде случаев и более, если предусмотрено условиями кредитования конкретного банка, от стоимости залогового имущества.

Возможно, сниженная процентная ставка, так как ваш кредит будет иметь залоговое обеспечение, а значит повысит вашу надежность как заемщика в глазах банка.

Возможность значительно уменьшить ежемесячный платеж. Так как подобные кредиты зачастую выдаются на срок до 30 лет, это дает возможность довольно сильно варьировать сумму ежемесячного платежа в зависимости от финансовых возможностей заемщика.

Так же стоит учитывать, что заемщик может спокойно жить или сдавать заложенное имущество с согласия банка, если предусмотрено условиями конкретного кредитного договора, так как он не теряет право собственности при залоге недвижимости.

Чем кредит под залог отличается от потребительского

Кроме основного отличия — необходимости предоставления залога — кредит под залог недвижимости позволяет получить большую сумму на длительный срок и снизить за счет этого размер ежемесячного платежа.

В зависимости от банка, максимальный размер займа при потребительском кредитовании составляет 1,5–3 млн рублей. Взять деньги можно на срок до 5 лет, ставка начинается от 4,99% годовых. Кредит под залог недвижимости можно оформить на срок до 20 лет и получить сумму, составляющую до 80% оценочной стоимости недвижимости в пределах установленного банком максимума.

Ставки по кредиту выше — от 8,99% годовых, что связано с рисками невозврата и не быстрым процессом продажи залогового имущества.

• кредит под залог недвижимости можно оформить при уже открытых кредитах
• может быть необходимо комплексное страхование передаваемой под обременение недвижимости
• ставка зависит от подтвержденных доходов, кредитной истории, наличия текущих договоров клиента с банком

Когда стоит взять кредит под залог недвижимости?

Объективно, такой займ может быть дороже не только из-за более высокой ставки, но и из-за длительного периода предоставления средств, повышающего итоговую стоимость кредита. Брать такой кредит сложно, если:

• вы не имеете постоянного источника дохода
• ваша недвижимость является единственным жильем
• в квартире прописаны несовершеннолетние
• у вас нет другого имущества и источников дохода, которые помогут погасить долг в случае, если вы потеряете основной доход

Тем не менее, кредит под залог недвижимости может стать хорошим решением при проведении сделок с недвижимостью. Например, вы решили купить новую квартиру своим детям или родителям. Вы сами обеспечены жильем, оно у вас не единственное. Кредит под залог недвижимости поможет получить необходимую сумму для приобретения новой квартиры:

• Если вы уже нашли вариант для покупки, но пока не продали свою квартиру, деньги на приобретение новой можно взять в банке под залог. А далее погасить кредит средствами от продажи старой квартиры.
• Если приобретаемый вами объект находится в ипотеке у прежних хозяев, вы можете закрыть за них кредит в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры и приобрести ее уже после снятия обременения.
• Если у вас уже есть ипотека, вы хотите купить дом или гараж, при наличии других объектов жилой недвижимости можно получить кредит, предоставив их в залог банку.

Кроме этого, предоставление залога позволит распределить финансовую нагрузку на вашу семью более равномерно.

Допустим, вы хотите взять потребительский кредит на сумму 2 000 000 рублей под 4,99%. Банк может предоставить вам его только на 5 лет. Сумма ежемесячного платежа будет равна 37 733 рубля. Если оформить нецелевой кредит под залог жилья в Райффайзен Банке на эту же сумму, но на срок 10 лет, при ставке 8,99% ежемесячный платеж составит 25 324 рубля.

Если вы планируете закрыть кредит быстрее, а в текущем периоде у вас уже есть регулярные платежи, таким образом вы можете снизить ежемесячные выплаты банкам.

Какую недвижимость можно предоставить в залог?

Формально, понятие недвижимости включает жилые и нежилые объекты, в том числе квартиры, дома, дачи с разрешенным ИЖС, таунхаусы, гаражи, коммерческие и производственные площади. На деле банки принимают в залог далеко не все. Как правило, в залог принимается квартира или таунхаус, что связано с ликвидностью объектов.

При наступлении чрезвычайных обстоятельств банку потребуется продать имущество. Коттедж, коммерческое помещение, производственный цех могут стоит дороже квартиры, но покупателя на них найти сложно, а банкам необходимо вернуть средства как можно скорее.

На момент подачи документов в банк недвижимость должна быть в собственности только у заемщика или второго супруга, не находиться под обременением, и не быть переданной в пользование третьим лицам по договору аренды.

Кроме этого, к недвижимости предъявляются требования по:

• Планировке. Квартира должна иметь собственную кухню и санузел, отделенные от соседних жилых помещений.
• Инженерным сетям. Должно быть налажено центральное отопление, водоснабжение, канализация, подача электроэнергии.
• Сроку эксплуатации. Например, квартиры в Москве и Московской области должны находиться в домах, построенных не ранее 1950 года.
• Состоянию. Признанное аварийным или нуждающимся в реконструкции жилье, а также объекты под снос в залог не принимаются.

Кроме этого, квартира должна соответствовать требованиям по оснащенности, иметь установленную сантехнику, двери, окна за исключением объектов с черновой отделкой. Многоквартирные дома оцениваются по материалу стен, этажности, типу перекрытий, проведенному капремонту. Требования зависят от региона расположения объекта.

Кто сможет оформить такой кредит?

Получить одобрение заявки на кредит под залог недвижимости может любой человек, в том числе нерезидент РФ. Но заложить имущество может только его собственник, или законный супруг заемщика, владеющий имуществом. Привлечь третьих лиц, не состоящих в родственных отношениях и законном браке, в качестве созаемщика нельзя.

Несмотря на наличие обеспечения, требования к платежеспособности заемщиков все равно есть. Это объясняется тем, что кредит будет погашаться из доходов, а не за счет продажи имущества. Выступая страховкой для банка в случае невыплаты кредита, даже очень дорогая квартира не является гарантией того, что у заемщика есть деньги на платежи по обязательствам.

Для получения кредита под залог заемщик должен:

• быть не моложе 21 года и не старше 65 лет, в зависимости от роли при заключении договора;
• иметь регистрацию по месту жительства в РФ и фактически проживать на территории России вне зависимости от гражданства;
• иметь минимальный трудовой стаж от года и непрерывный от 3 месяцев на последнем месте работы;
• иметь рекомендованный минимальный доход;
• и хорошую кредитную историю.

Получить кредит может не только официально трудоустроенный заемщик, но и самозанятый, индивидуальный предприниматель, владелец бизнеса. Требования банков могут различаться, но общим правилом является подтверждение доходов от трудовой или коммерческой деятельности.

Самозанятые могут получить подтверждение своего статуса и доходов в приложении «Мой налог» установленной формы. Необходимые справки формируются автоматически, заверены цифровой подписью ФНС и отражают сведения о полученных доходах и периоде деятельности. Минимальный срок деятельности — 6 месяцев при наличии трудового стажа до перехода на ПСН и 1,5 года, если предыдущего стажа нет.

Индивидуальные предприниматели должны предоставить свой ИНН, выписку из ЕГРИП и налоговую декларацию за последний отчетный период, но не менее, чем за полгода. Если ИП использует налоговый режим УСН или другой с годовой отчетностью, а деятельность только начата и год еще не прошел, подтвердить доходы помогут данные бухучета компании, выписка по счетам. Заявки на кредит от ИП со сроком деятельности менее одного года рассматриваются в особом порядке.

При наличии залога положительным фактором может стать наличие вкладов у ИП как у физлица в банке, куда подана заявка, получение заработной платы с начислением «самому себе» в рамках зарплатного проекта банка обслуживания, перенос счетов ИП в этот же банк, а также комплексное страхование имущества и жизни.

Владельцам компаний может быть сложно подтвердить доходы, если их оплата труда номинальная. Банк может запросить внутренние документы и отчетность компании, включая бухгалтерский баланс, сведения о движении по счетам, отчеты по прибыли и убыткам. Не все компании готовы разглашать эту информацию, и если директор получает зарплату в размере МРОТ, его доходов может быть недостаточно для одобрения кредита.

При прозрачных начислениях заработной платы, официально выплачиваемой прибыли в виде дивидендов, владельцу компании достаточно предоставить справку 2-НДФЛ.

Каждый банк вправе устанавливать свои требования к уровню доходов заемщика и перечню необходимых документов.