Какие документы нужны для продажи дома

Особенности процедуры оформления купли-продажи дома с земельным участком:

• соглашение оформляется одновременно в отношении дома и участка;
• права на распоряжение обоими объектами предоставляются по одному договору;
• собственник самостоятельно подготавливает документацию для сделки.

В Едином государственном реестре кадастровый учет жилого здания и земли производится отдельно, на каждый из объектов выдается документ.

ВАЖНО! Если при оформлении сделки необходимо обновить документацию, это выполняется отдельно по одному объекту. Например, если был капитальный ремонт.

Список документов от собственника при продаже

Для того чтобы продать дом, требуются документы на жилое здание и земельный участок. Чтобы продать частный дом, может потребоваться дополнительная документация.

Документы на землю

Владелец земельного участка должен предоставить:

• документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство о регистрации;
• кадастровый паспорт.

ВАЖНО! Предоставление кадастрового паспорта необязательно, если имущество было оформлено в установленном законодательством порядке.

Документация на дом

При продаже жилого здания от собственника и покупателя требуется составить договор купли-продажи или соглашение отчуждения (если права собственности передаются безвозмездно).

Необходим следующий пакет документов для продажи дома:

• паспорта, ИНН владельца и покупателя;
• сертификат собственности (свидетельство, распоряжение о наследстве, дарственная, акт передачи прав через аукцион, решение суда);
• выписка из БТИ;
• выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц (если прописаны – нотариально заверенное обязательство о выписывании);
• справка из налоговой об отсутствии задолженностей.

Если договор составляется представителем продавца или покупателя, требуется нотариальная доверенность на представление интересов.

Порядок оформления

Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.

После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:

• адрес объекта;
• регистрационный номер;
• стоимость;
• сроки заключения соглашения;
• форма расчета (наличная или безналичная);
• персональная информация о покупателе и продавце.

ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.

После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.

Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:

• личное обращение;
• через МФЦ;
• на интернет-портале Госуслуг.

Срок рассмотрения заявки – 10 рабочих дней с даты подачи. Если документы были отправлены через МФЦ или Госуслуги, период увеличивается.

Определение

Статья 454 Гражданского кодекса РФ (вторая часть) раскрывает понятие договора купли-продажи. К отдельным видам договоров законодательство относит распоряжение недвижимым имуществом.

ГК РФ устанавливает особые требования к сделкам по распоряжению жилыми домами:

• приобретение права собственности на строение сопровождается получением права на землю;
• одновременно с продажей участка передается право на дом;
• сделка оформляется в Росреестре.

Максимально подробная характеристика объектов помогает избежать конфликтов после заключения сделки.

Стороны

Продавцом обычно выступает владелец дома или его уполномоченное лицо. Представитель должен иметь на руках нотариальную доверенность на проведение операций с недвижимостью.

Вторая сторона договора – это покупатель. Покупателем может быть один гражданин, группа людей или юридическое лицо.

Законодательство предъявляет следующие требования к участникам сделки:

• полная дееспособность;
• достижение возраста 18 лет.

За несовершеннолетних участников выступают их законные представители (родители или опекуны).

Существенные условия

Сделка купли-продажи дома будет считаться незаключенной без согласования сторонами нескольких существенных условий.

В соглашении необходимо отразить следующие детали:

• предмет – основные характеристики объекта (общая и жилая площадь, местонахождение);
• сведения об участниках – ФИО (полностью), реквизиты паспорта, дата рождения, фактический адрес;
• цена;
• сроки и способ платежей, предоставление рассрочки;
• информация о лицах, сохраняющих право проживания.

Покупатель и продавец могут добавить в документ свои обязательные условия, например, основания для расторжения сделки.

Купля-продажа дома – с чего начать

После принятия решения о продаже недвижимости собственнику необходимо определиться: лично готовить документы или довериться риэлтору.

Недостатки заключения сделки без специалиста:

• неправильная оценка стоимости имущества;
• длительный поиск выгодного варианта;
• необходимость проводить осмотр в удобное покупателю время;
• проблемы при проверке и составлении юридических документов.

Преимущества самостоятельной продажи (покупки) заключаются в полной свободе действий и в экономии средств на услугах посредника.

Какие документы необходимы для заключения сделки

Купля продажа жилого дома с земельным участком требует сбора документов одновременно на оба объекта. Обязательный перечень включает:

• правоустанавливающие бумаги (например, договор дарения, завещание); ;
• справка БТИ или выписка из ЕГРН; ;
• согласие второго супруга (мужа или жены);
• сведения об отсутствии налоговой задолженности.

Покупатель должен удостовериться, что информация об участке внесена в единый реестр. Если у продавца нет свидетельства о праве на землю, то ему следует провести межевание надела. На основании межевого плана специалисты Росреестра оформят кадастровые документы.

Как правильно определить стоимость дома

Перед тем как начать поиск покупателя, недвижимость необходимо оценивать. Собственник может самостоятельно установить цену или обратиться к профессиональным оценщикам. Закон не требует обязательного проведения независимой оценки.

На стоимость дома влияют:

• расположение – регион, тип поселения (крупный город или небольшой поселок);
• удаленность от центра населенного пункта;
• инфраструктура района;
• состояние экологии (загрязненность, шум);
• материалы, использованные при строительстве;
• характеристики жилья (площадь, наличие коммуникаций, отсутствие дефектов).

Плюсом независимой оценки является составление отчета, в котором обосновываются цена и рыночная стоимость объекта. Если сделка будет расторгнута, то продавец должен будет вернуть сумму, указанную в документе.

Как составить предварительный и основной договор купли-продажи

Предварительное соглашение подтверждает намерения сторон заключить сделку. Регистрировать и заверять у нотариуса подготовительный документ не требуется.

Предварительный договор содержит:

• подробное описание объекта;
• стоимость;
• конкретные сроки совершения сделки;
• последовательность действий при оформлении основного документа;
• процедуру внесения задатка (порядок, размер, способ передачи);
• ответственность сторон за нарушение договоренности.

Временный документ действует с момента подписания до заключения основного соглашения, но не более двенадцати месяцев. Если за год стороны не исполнили взятые обязательства (например, покупатель не собрал нужную сумму), договор теряет силу.

Основной документ, помимо пунктов с техническими характеристиками и данными участников, включает:

• форму приобретения (доля или целый объект);
• порядок фактической передачи;
• дату освобождения дома продавцом;
• список лиц, сохраняющих право пользования;
• распределение расходов на регистрацию сделки.

Договор изготавливается в трех экземплярах: для продавца, для покупателя, для сдачи в Росреестр.

Несовершеннолетний продавец

Если доля в праве собственности принадлежит ребенку, для заключения сделки потребуются дополнительные документы. Любые операции с недвижимостью в таких ситуациях согласовываются с местными органами опеки.

Чтобы снизить риск расторжения договора, покупателю следует:

• тщательно проверять документы;
• передавать задаток при наличии согласия отдела опеки;
• отразить в соглашении пункт о выписке ребенка до регистрации сделки.

Для получения разрешения на продажу жилья родители (опекуны) должны доказать, что условия проживания несовершеннолетнего не будут нарушены.

Как быть, если в доме зарегистрированы другие лица

Российское гражданское право не запрещает продавать жилье, если в нем прописаны люди. Закон обязывает продавца сообщать об обременении объекта. При составлении договора необходимо включить пункт о выселении жильцов (добровольно или в судебном порядке). Однако есть категории граждан, которых нельзя выселить. К ним относятся:

• несовершеннолетние, оставшиеся без попечения;
• лица, имеющие право пожизненного пользования (например, по завещанию);
• бывшие супруги (при наличии пункта о проживании в брачном контракте).

Покупателю следует помнить, что прежнего собственника также нельзя выписать без его согласия. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть снятие продавца с учета до регистрации сделки.

Как проверить, что на имущество не наложен арест

Сведения о наложении ареста на жилой дом или земельный участок фиксируются Росреестром. Единый реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о дате и инициаторе применения ограничений.

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн на официальном портале ведомства или в любом МФЦ. Стоимость услуги составляет 300 рублей за электронный документ и 700 рублей за бумажный вариант справки.

Как передавать залог при рассрочке платежа

Залог – это сумма предоплаты, входящая в счет стоимости объекта. Величина задатка согласовывается сторонами при составлении предварительного договора.

Передавать деньги желательно в присутствии нотариуса с оформлением простой расписки.

Типовой образец документа содержит:

• сведения о сторонах, включая паспортные данные;
• цель передачи средств (например, залог за дом);
• сумму (прописью и цифрами);
• дату и подписи участников.

Вручение задатка может происходить в присутствии свидетелей обеих сторон.

Регистрация сделки

При заключении договора купли-продажи регистрируется не документ, а переход собственности от одного владельца к другому.

Как и куда подавать заявление

Свидетельство о праве на недвижимое имущество оформляется специалистами Росреестра. Сдать пакет документов можно лично, заказным письмом с уведомлением или через портал Госуслуг.

Для заключения сделки стороны представляют:

• заявление о переоформлении;
• договор;
• документы, необходимые для продажи дома и участка.

Готовое свидетельство необходимо лично получить в филиале Росреестра. Момент передачи полной суммы покупки устанавливается в договоре.

Размер госпошлины и сроки регистрации

За оформление перехода права собственности при продаже дома взимается пошлина в сумме 2 000 рублей.

Сроки исполнения заявки на перерегистрацию строго регламентированы законом. Длительность оформления зависит от способа подачи документов и составляет от 7 до 10 рабочих дней.

Особенности покупки (продажи) доли в праве собственности на дом и земельный участок

Российское право запрещает продавать дом без участка, на котором он построен. При покупке части дома одновременно приобретается часть участка (например, половине дома соответствует половина надела).

Совместная или долевая собственность

В совместную собственность оформлялись дома и участки в период массовой приватизации. На объект выдавался один документ, в котором указывались все собственники. Долевой вариант подразумевает выдачу свидетельства на часть недвижимости каждому владельцу.

От типа свидетельства зависит форма договора купли-продажи. При совместном виде составляется общий документ. Долевая собственность предполагает подготовку нескольких пакетов (по количеству дольщиков).

Право преимущественной покупки

Совладельцам дома предоставлены равные возможности по распоряжению своей частью имущества. Однако законодательство предоставляет им первоочередное право выкупа доли дома и земли (статья 250 ГК РФ).

Инициатор сделки обязан предложить другим собственникам приобрести его долю. Извещать о намерении реализовать имущество необходимо письменно. В письме указываются цена и условия продажи.

Риски для покупателя при приобретении доли

Покупателю части дома следует знать, что договор может быть признан недействительным в следующих ситуациях:

• продавец не направил извещения остальным дольщикам;
• нет письменного согласия (отказа) совладельцев на сделку;
• доля продана на более выгодных условиях, чем предлагалось участникам собственности.

Закон отводит срок в один месяц на получение ответа от дольщиков. По истечении этого времени продавец вправе продать свою часть имущества. Однако сделка может быть оспорена в суде, если остальные собственники докажут, что уведомление не направлялось.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли: необходимость или желание сторон

При заключении сделок с недвижимостью, которая поделена на доли, требуется присутствие нотариуса. Государство возлагает на нотариальную контору обязанности по проверке законности операции.

По просьбе сторон нотариус может подготовить договор на продажу доли, известить заинтересованных лиц. Собственнику нет необходимости заказывать и собирать справки. Единственный минус такой помощи – дополнительные финансовые затраты.

Минимальный тариф на услуги нотариуса за удостоверение договора составляет 3 000 руб. + 0,2% от суммы сделки.

Покупка недвижимости на кредитные средства

Для приобретения жилья граждане часто обращаются в банки с просьбой о предоставлении займа. Потребительский кредит оформляется быстрее, требует меньшего количества документов. Недостаток такой формы заключается в ограниченном лимите и высокой ставкой.

Проценты по ипотечному займу ниже, период кредитования длительный. Клиент может купить только вариант, одобренный и проверенный банком. До полного погашения долга дом нельзя продать или подарить.

Продажа или покупка жилого дома по доверенности

Причины для выдачи доверенности на продажу (покупку) имущества бывают разные. Например, продавец находится в другом регионе. В таком случае оформляется документ, в котором одно лицо доверяет другому совершать определенные действия.

Особенности сделки и образец доверенности

Полномочия доверенного лица определяются собственником. В доверенности перечисляются действия, которые может совершить представитель. Бумага выдается нотариусом по просьбе доверителя (продавца или покупателя).

Отличие договора купли-продажи по доверенности состоит в том, что в документе дополнительно указываются личные данные представителя и основания его полномочий (номер и дата).

Доверенное лицо не имеет права самостоятельно распоряжаться имуществом. Для снижения риска потери денег и жилья следует определять точный срок действия доверенности.

Налоги

Любая собственность облагается налогом. Размер взноса зависит от кадастровой стоимости недвижимости. При переходе прав собственности изменяются налоговые обязательства.

Оплата налогов сторонами договора

Покупатель принимает обязанность по уплате земельного и имущественного налогов от даты регистрации сделки в Росреестре. Если новый владелец считает величину сбора завышенной, он вправе оспаривать начисление через суд.

Продавцу придется отдать государству 13% от суммы сделки в счет уплаты подоходного налога, если он владел домом менее 3 лет.

Налоговый вычет

Вычет – возможность вернуть часть оплаченного налога.

Льгота по НДФЛ для продавца рассчитывается только на размер полученного дохода. Если гражданин продал и сразу купил новое жилье, то из суммы первой сделки вычитается величина затрат на новую покупку.

Максимальная сумма налогообложения для определения вычета для покупателя не должна быть больше 2 млн. рублей. Право на вычет можно использовать только один раз.

Судебные споры

Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.

А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.

Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь дома и площадь земельного участка.
3. Материал, из которого построен дом.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
5. Год постройки.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие иных объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

• купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
• при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Особенности продажи жилых домов

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что распоряжение жилым домом производится с учетом таких особенностей:

• Продажа дома и земельного участка проводятся одновременно, поскольку оба объекта не отделимы друг от друга;
• Условия пользования домом и ЗУ фиксируются в одном договоре купли-продажи;
• Документы для продажи дома отличаются от списка бумаг, необходимых для отчуждения надела.

Хотя недвижимость и ЗУ, на котором она расположена неразрывны, документы для продажи дома имеют свои юридические особенности. Оба объекта являются независимыми учетными единицами. Для совершения имущественных сделок необходимо, чтобы объекты стояли на кадастровом учете.

Осуществить продажу дома возможно в том случае, если продавец является законным собственником недвижимости. Его права должны быть подтверждены выпиской ЕГРН.

Справка из Росреестра содержит описание базовых параметров объекта. Кроме того, в документе указаны ФИО зарегистрированного владельца, данные об имеющихся обременениях. Благодаря справке можно выяснить условия получения имущества в собственность, дату регистрации и проверить дом на юридическую чистоту.

Выдачей справок с характеристиками объектов недвижимости и земельных наделов занимается Росреестр. Проще и быстрее (за один час) заказать выписку онлайн на сервисе ЕГРНка.ру.

Как узнать, кто владелец дома и стоит ли участок на учете за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Список обязательных документов

Какие документы нужны для продажи дома задумывается каждый владелец, решивший продать недвижимость. Существует базовый список бумаг.

Выписка ЕГРН

Справка из Росреестра подтверждает, что недвижимость и земля стоит на госучете. Также с помощью выписки можно проверить технические характеристики объекта и полномочия продавца. Проверить имущество на юридическую чистоту можно в течение часа. Для этого достаточно на портале ЕГРНка.ру оформить запрос на изготовление справки.

Договор купли-продажи дома и участка

Особенности оформления и содержания договора купли-продажи дома и земельных участков регламентируются ст. 454 и ст. 549 ГК РФ. Согласно установленным нормативам, этот документ для продажи дома оформляется в письменном виде и содержит такие пункты:

• Реквизиты субъектов сделки;
• Описание предмета соглашения;
• Дата и адрес подписания договора;
• Порядок взаиморасчетов;
• Права и обязательство участников сделки;
• Правила передачи имущества новому собственнику;
• Подписи сторон.

Согласно ФЗ РФ № 218 (ст. 54) договор купли-продажи дома или иного объекта недвижимости необходимо заверять у нотариуса, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Также сделку нужно согласовать в нотариальной конторе, если речь идет о продаже доли совместного имущества или реализуемый объект был приобретен в ипотеку.

Паспорта всех собственников

Для подтверждения личности участники сделки должны предъявить паспорта гражданина РФ. Если одному из субъектов договора нет еще 14 лет, он должен предъявить свидетельство о рождении. Но в этом случае понадобится документ, удостоверяющий личность родителя или законного опекуна (ГК РФ, ст. 28).

Разрешение органов опеки и попечительства

Согласно ФЗ РФ № 48, ст. 21 для продажи дома или земельного участка, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, необходимо получить согласие опеки. При этом важно помнить, что ребенку нужно предоставить равноценное жилье с такими же или лучшими условиями проживания.

Свидетельство о браке и разводе

Эти документы нужны для продажи дома в случае, когда собственник недвижимости зарегистрировал право владения на одну фамилию, но впоследствии бракосочетания или развода сменил ее.

Нотариальное согласие супруга на продажу

В ст. 34 СК РФ установлено, что имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью. Следовательно, для продажи дома или земли необходимо согласие мужа или жены.

Даже если имущественное право зарегистрировано на одного из супругов. В случае развода бывшие муж и жена должны разделить совместно нажитое имущество. Иначе они действие полномочий на совместную недвижимость не прекращается (ст.

256 ГК РФ).

Нотариальная доверенность

Интересы покупателя и продавца недвижимого имущества могут представлять доверенные лица. В этом случае их полномочия подтверждает доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

Согласие банка, если дом находится в ипотечном залоге

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, обязательным документом, который нужен для продажи дома, является разрешение кредитора. До погашения задолженности ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это является обременением.

Информация об ограничении прав собственника фиксируется в базе Росреестра. Проверить этот факт можно с помощью выписки из ЕГРН.

Перед заключением сделки купли-продажи необходимо тщательно изучить характеристики предмета соглашения, проверить объект на наличие обременений. С помощью сервиса ЕГРНка.ру вы сможете заказать выписку ЕГРН онлайн и узнать нужные сведения через час после подачи запроса.

Перечень дополнительных документов

Кроме обязательных документов, которые нужны для продажи дома, собственнику могут потребоваться дополнительные справки. Состав этого списка может меняться в зависимости от конкретного случая.

Технический паспорт на дом

Техпаспорт, как правило, требуется покупателю, если для приобретения недвижимости он использует заемные средства. Документ составляется кадастровым инженером после обмера недвижимости. Технический паспорт содержит описание параметров строения и результаты инвентаризации БТИ.

Технический план на дом

В техплане отображены фактическое расположение строения, его площадь, планировка. С помощью документа можно сравнить реальное состояние объекта с данными, указанными в Росреестре.

Документ о проверке границ участка

Согласно ФЗ РФ № 218 любые юридические сделки с землей и постройками, в том числе продажа дома, невозможны без проведения межевания. В результате определения границ надела составляется межевой план и акт согласования. Его подписывают все заинтересованные лица.

Это позволяет избежать конфликтов с собственниками смежных участков и полноценно распоряжаться владениями.

Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан

Выписка из домой книги или справка о составе семьи необходима покупателю объекта. Он должен удостовериться, что на территории дома нет зарегистрированных жильцов, особенно несовершеннолетних.

Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Как правило, перед заключением договора на продажу дома продавец погашает все долги по коммунальным платежам. Покупатель, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности, вправе потребовать предъявить соответствующие справки либо выписку с лицевого счета домовладельца.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера

Если продавец состоит на учете в псих диспансере, является недееспособным и не момент подписания договора не отдает отчета своим действиям, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Чтобы удостовериться в вменяемости собственника недвижимости, лучше попросить его предоставить справку ПНД.

Персональные данные продавца

Паспортные данные собственника недвижимости необходимы кредитору для проверки субъекта на банкротство и другие нюансы. Персональные данные вы можете передать в виде копии паспорта или свидетельства о рождении.

Возможные сложности при оформлении сделки

При подготовке документов для продажи дома и в ходе проведения сделки могут возникнуть следующие трудности:

• Собственником объекта является несовершеннолетний гражданин;
• Отсутствие согласия от супруга или супруги на продажу;
• Совладельцы имущества не дали разрешение на сделку.

Перед продажей дома продавцу необходимо подготовить документы, а покупателю проверить имущество на юридическую чистоту. Самый быстрый и надежный способ получить актуальную информацию о предмете сделки — заказать выписку ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Для продажи земли, необходимо подготовить правоустанавливающие документы на надел, выписку из ЕГРН, межевой план, паспорта субъектов сделки, договор купли-продажи.

Кроме стандартного пакета документов, необходимо подтверждение, что продаваемая доля выделена в натуре. Для этого нужно предоставить согласие совладельцев надела или соответствующее постановление суда.

Собственник жилого дома для его продажи должен подготовить паспорт, выписку ЕГРН, документ-основание возникновения имущественного права, техпаспорт и технический план, разрешение от второй половины, согласие от опеки, доверенность (если интересы представляет уполномоченное лицо).

Этот документ входит в список дополнительных бумаг. Он содержит результаты техинвентаризации и замеров технических параметров объекта недвижимости.

Полномочия нового собственника наступают после регистрации сделки в росреестре. Чтобы оформить недвижимость на свое имя, вы должны написать заявление стандартного образца и предоставить его госрегистратору.

Купля продажа дома в деревне вместе с земельным участком или без земли

Вы присмотрели дом в деревне, выставленный на продажу. Жилой дом стоит на земельном участке и является его неотъемлемой частью. Именно с земельного участка надо и начинать покупку и оформление.

Земельный кодекс (ст. 35) говорит, что отчуждение дома происходит только вместе с земельным участком (если участок и дом принадлежат одному собственнику).

Исключением могут быть:

• продажа части дома;
• изъятие земельного участка из оборота;
• обременение земельного участка сервитутом.

Даже если дом находится в долевой собственности, то и отчуждается он вместе с долей земельного участка.

Если земельный участок находится в аренде, тогда при покупке дома следует переоформить арендный договор, а также убедиться в том, что долгов по арендным платежам за прежним собственником дома в деревне нет. После этого возможно будет выкупить землю у администрации по выгодной цене.

Какие документы нужны на землю при покупке дома в деревне

Итак, выясняем, какие документы у продавца дома есть на землю. От этого будет зависеть дальнейший ход событий.

Так, если земля принадлежит на праве собственности, проверьте, поставлен ли участок на кадастровый учет.
Кроме этого, должен быть документ-основание приобретения земельного участка (договор купли-продажи, дарение, мены, наследство и т.п.)

Если земля в аренде, и находится в собственности муниципалитета, тогда должен быть соответственно договор аренды.

Основной документ – выписка ЕГРН на земельный участок, которая теперь заменяет право собственности. Выписку можно заказать онлайн и выяснить кому принадлежит земельный участок, существуют ли какие-либо обременения (сервитуты) в отношении участка.

Кстати, некоторые дома, построенные в деревне не поставлены на кадастровый учет прежними владельцами – вот тут надо быть начеку и понимать, какие подводные камни вас ждут при приобретении земельного участка с домом в деревне – самостроем.

Если у собственника дома в деревне есть лишь документы на землю, а на дом — нет, значит расходы по оформлению дома (подготовка техплана, а также получение иных необходимых документов) ложатся на плечи покупателя.

Кроме того, дом может быть построен с нарушениями, например, не соблюдены нормы отступа от границ соседних участков и других построек. Также могут требоваться дополнительные согласования (с аэропортами, роснедрами, росрыболовством и другими инстанциями).

Иногда, покупатели, приобретая земельный участок в деревне по заниженной цене из-за того, что дом должным образом не оформлен, сталкиваются с огромными расходами и волокитой по регистрации дома.

Постановка на кадастровый учет тянется годами, и зачастую единственный выход – оформление такого дома только через суд.

Какие документы должен предоставить продавец для продажи дома в деревне:

Помимо документов на землю, на дом продавец предоставляет документы:

— Выписка ЕГРН на дом.

В зависимости от того, в какое время продавец оформлял документы на дом, он может считаться учтенным, либо ранее учтенным.

В 2022 году Закон о регистрации недвижимости №218-ФЗ содержит правила внесения сведений о недвижимости с учетом месторасположения дома на земельном участке — так называемой в народе «привязке дома к земле».

Ранее, при постановке на кадастровый учет дома, правила были более упрощенные, и месторасположение дома относительно участка не указывалось.

— Паспорт собственника.

— Договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование на дом (если таковые имеются).

— Согласие супруга (супруги).

— Справка из психдиспансера для того, чтобы (при необходимости) доказать, что продавец на момент продажи был вменяемым.

Документы от покупателя дома в деревне

Покупатель дома для регистрации сделки должен предоставить свой паспорт, а также согласие на покупку дома супруга (супруги).

Основной документ на продажу дома в деревне — договор

Итак, документы на дом в деревне проверены и собраны — можно приступать к заключению договора купли продажи.

Для составления договора купли-продажи земли и дома часто прибегают к помощи юристов и риэлторов. Но если знать основные нюансы, на которые стоит обратить внимание, то на эти услуги можно не тратиться, а составить договор самостоятельно.

О том, как правильно составить и зарегистрировать договор на недвижимость читайте в статье: «Договор купли-продажи земельного участка – особенности оформления через МФЦ».