Договор купли продажи — это двусторонняя сделка, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену). Здесь применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст.
549-558 ГК РФ).
Как составить договор купли-продажи и какие обязательные пункты он должен содержать?
Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным(ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон его нотариально заверяют.
Документ для оформления права собственности на недвижимость начинается с номера и наименования заключаемого договора, затем идет место заключения и дата подписания, полные наименования и паспортные данные участников сделки, определяется роль каждой стороны — Покупатель и Продавец. Также обязательно указываются подробные характеристики объекта продажи. Если продается квартира, то согласно статье 554 ГК России текст договора должен содержать адрес с номером квартиры, кадастровый номер, площадь жилья, полное описание количество комнат в нём, форму собственности и характер использования недвижимости, этажность, год постройки.
Если продаваемое жилье имеет какое-либо обременение(залог, аренда, рента, жильцы имеющие право пожизненного проживания и др), то это тоже нужно указать в тексте (ст. 558 ГК РФ). Важным разделом договора является определение цены продаваемого объекта.
Это обязательная составляющая. Если цена не указана, то договор считается недействительным. Цена может указывать за объект недвижимости в целом или за 1 квадратный метр.
Стоит помнить, что установленная стоимость недвижимости при продаже включает в себя и стоимость земельного участка или права на его использование, на котором находится объект. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, где располагается объект, то указывается цена по отдельности и общая.
Как происходят расчеты покупателя с продавцом?
В договоре следует прописать также порядок расчета между продавцом и покупателем и порядок передачи недвижимого имущества. Порядок расчета может быть разовым или в виде рассрочки. При рассрочке подробно расписывается порядок платежей с суммами и датами погашения.
Стоимость указывается в рублях и прописью. Также заполняя часть договора, связанную с расчетами, следует помнить, что при регистрации перехода права собственности в силу закона, регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. Если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, то нужно прописать в договоре, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.
Как происходит передача недвижимости?
В договоре купли-продажи обязательно должен быть прописан порядок фактической передачи имущества. Фактическая передача недвижимости оформляется передаточным актом. Такой подписанный акт должен остаться у каждой стороны сделки.(ст 556 ГК РФ).
Не нужно подписывать акт не глядя на квартиру, потом практически невозможно будет доказать выявленные недостатки.
Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
Итак, квартира осмотрена, передаточный акт и договор купли-продажи подписаны, что же дальше? А дальше в соответствии со ст. 553 ГК РФ переход прав собственности от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в Рос реестре по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого предоставляются следующие документы:
- заявление о регистрации;
- договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
- кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
- согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).
Если вдруг одна из сторон уклоняется от регистрации права собственности, то можно обратиться в суд и решение о регистрации будет принято судом. Сторона необоснованно уклоняющаяся от регистрации возмещает понесенные затраты.(п 3 ст 551 ГК РФ)
По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.