Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.
Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:
- инвесторов;
- заказчиков;
- подрядчиков;
- пользователей объектов капиталовложений.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:
- Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
- Доля упомянутой площади.
- Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
- Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
- Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.
При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:
- инвестором (осуществляет капиталовложение);
- заказчиком (реализует инвестиционный проект);
- подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
- пользователем объектов капитальных вложений.
Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.
Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.
Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.
Государственная регистрация права собственности
Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.
Риски инвестора
Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:
- низкая ликвидность;
- большие затраты денег и времени на совершение сделок;
- необходимость качественного управления.
Это несистематические риски, ими можно управлять.
Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:
- по типу недвижимости;
- местоположения;
- арендный;
- износа объектов;
- инфляции;
- изменения налогообложения;
- реинвестирования и др.
Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.
Кто есть кто
Дадим определение основных понятий в сфере инвестиций.
Заказчик (фаундер) – человек, ведущий проект, в основном это руководитель предприятия. Он отвечает за средства, которые предоставил инвестор, и за выполнение обязательств, предусмотренных инвестиционным договором. На заказчика возложена полная ответственность за финансовые результаты деятельности.
Инвестором может быть юридическое или физическое лицо, инвестирующее собственные средства в финансирование проекта. Знания и идеи, вложенные в проект, также считаются инвестицией. Инвестор нацелен получить прибыль за свой вклад в виде дивидендов или доли компании с правом управления и принятия решений или без него.
Экспертиза – интеллектуальная составляющая проекта, которая может быть весомой частью соглашения. Обычно, но не обязательно экспертиза принадлежит заказчику. Прибыль финансового инвестора должна быть минимум вдвое выше прибыли по экспертизе.
В Украине достаточно сложно продать идею инвестору, если вторая сторона не вкладывает деньги, поскольку считается, что таким образом автор идеи хочет просто проверить ее жизнеспособность за чужой счет.
Важные условия инвестиционного договора
Условия договора должны предусматривать:
- предмет договора;
- цели вхождения в партнерство;
- условия управления компанией и принятия решений;
- размер и время получения доходов;
- цель и условия допуска новых партнеров;
- вхождение дополнительных инвесторов;
- условия выхода из партнерства.
Эксперт отмечает, что вместе с инвестиционным договором обычно идут еще две обязательные бумаги: уставные документы и трудовые договоры.
Устав или корпоративное соглашение регулирует отношения между сторонами и определяет четыре основных блока:
- принятие решения об увеличении уставного капитала. В случае самовольного увеличения уставного капитала заказчиком инвестор может потерять практически все свои дивиденды. Эта тема наглядно раскрыта в художественном фильме «Социальная сеть» о Марке Цукерберге и Facebook;
- принятие решений по существенным операциям – на суммы от половины стоимости компании или ее уставного капитала. Фиксируется размер таких сумм;
- распределение дивидендов: сколько, когда и как часто получает прибыль инвестор;
- назначение генерального директора и финансового руководителя / главного бухгалтера. Устанавливается порядок, кто избирает исполнителей обязанностей, сколько для этого требуется голосов, как часто и т.п.
«Трудовые договоры формируют юридическую базу для деятельности компании. Я рекомендую бессрочный трудовой договор с максимально гибкими условиями. Нужен такой, по которому один из партнеров не может увольнять сотрудников в одностороннем порядке.
При этом он оставляет право быстрого выхода из соглашения с сохранением своих интересов», – советует Любомир Кузюткин.
Что получает инвестор за свой вклад?
Кроме прямых доходов в виде регулярных или разовых финансовых выплат, инвестор может получить долю в компании с правом принятия решений или без него. Одни инвестиционные проекты обеспечивают инвестору получение прибыли ежемесячно, ежеквартально или ежегодно за короткое время после инвестирования. Другие начинают приносить плоды лишь через несколько лет, а то и десятилетий.
Существуют и так называемые опционы. Например, когда особенно ценный сотрудник становится владельцем доли компании. В таком случае человека вводят в состав соучредителей или прописывают в его трудовом договоре премирование, соответствующее финансовым показателям компании.