Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Дарение ипотечной квартиры вполне возможно при условии, что с этим согласен банк, выдавший кредит.

Также важно, что договор ипотеки, который заключается между банком и заемщиком, не должен содержать прямого запрета на передачу обязательств по договору дарения.

Зачастую банки по умолчанию включают этот пункт в ипотечный договор с клиентом, поэтому перед обращением в кредитную организацию следует внимательно изучить документы.

Как получить согласие банка?

При оформлении дарственной на квартиру новому владельцу переходит не только право собственности, но и обязательства по ипотечному кредиту. По этой причине перед тем, как одобрить проведение сделки, банк запросит дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность человека, который получит недвижимость в дар.

Еще новый заемщик полностью соответствует требованиям кредитной организации и имеет достаточный доход, банк выдает письменное согласие. В дальнейшем этот документ потребуется при подаче обращения на переоформление права собственности в Росреестр.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Как оформить договор дарения на ипотечную квартиру?

Как только банк одобрил нового заемщика, можно переходить к оформлению договора дарения. Документ может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью нотариуса.

После подписания дарственной всеми сторонами необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, и перезаключить договор ипотеки.

Переоформление права собственности осуществляется после подписания дарственной и оформления нового ипотечного договора. Документы могут быть переданы в Росреестр через МФЦ.

Какие документы необходимы для переоформления ипотеки?

Поскольку новый заемщик будет проверен банком, могут понадобиться следующие документы:

документы, подтверждающие доход нового заемщика (например, справка о доходах и удержанных суммах налога – бывшая 2-НДФЛ, выписка банковского счета).

Какие документы нужны для оформления договора дарения?

Для дарения ипотечной квартиры могут потребоваться следующие документы:

паспорта дарителя и одаряемого;

договор купли-продажи, договор ДДУ или другой документ, на основании которого появилось право собственности;

выписка из домовой книги;

договор дарения (дарственная);

В зависимости от жизненной ситуации может понадобиться согласие супруга или органов опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры в ипотеке?

Да, если дарение происходит не между родственниками. Налог исчисляется в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому. .
2. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
3. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому. , которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
4. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
5. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
6. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, в каких случаях потребуется акт приема-передачи к договору дарения.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Требования к договору

В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:

1. Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
2. Информация о правоподтверждающем документе.
3. Характеристика и техническое описание имущества.
4. Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
5. Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
6. Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
7. Подписи всех участников процесса.

После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.

Узнайте из нашей статьи о том, во сколько обойдется оформление сделки дарения жилплощади между близкими родственниками.

Стоимость сделки

В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.

В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.

Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.

Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.

При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.

О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.

Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

Кому вы можете подарить недвижимость?

Дарить недвижимость по закону может только ее собственник, а получить – физические, юридические лица и государство.

Причем, подарить недвижимость можно как полностью, так и частично.

Однако не всем лицам разрешено осуществлять сделку:

• Недееспособные граждане и лица, не достигшие 14 лет, или их представители не могут дарить недвижимость.
• Нельзя безвозмездно передавать недвижимость лицам, состоящим на государственной службе.
• Лица, которые содержаться или лечатся в учреждениях соцзащиты, их близкие, в т.ч. супруги, не вправе дарить недвижимость работникам этих учреждений.
• Коммерческим организациям запрещено заключать дарственный договор между собой – в то же время компания может подарить недвижимость другому лицу или наоборот (например, организация дарит квартиру своему сотруднику).

Недетский вопрос: правила оформления договора дарения на ребенка?

Передать недвижимость по дарственной можно и ребенку, но этот процесс имеет свои условия:

• Лица старше 14 лет, но младше 18 самостоятельно подписывают дарственную, имея согласие родителей.
• Представителями лиц, не достигших 14 лет, являются родители, и дарственная регистрируется одним из них самостоятельно. Участие ребенка не потребуется.
• Представителями ребенка под опекой являются попечитель или опекун. При оформлении договора необходимо участие органов опеки или попечительства.
• Если родитель хочет передать имущество несовершеннолетнему ребенку, дарственная также оформляется на одного из родителя – он может представлять интересы и дарителя и одаряемого (ребенка) одновременно. Участие ребенка также не требуется.

Подводные камни: на что еще стоит обратить внимание при заключении договора?

• Просто передать ключи от квартиры одариваемому будет недостаточно. Сделка должна быть официально отмечена в Росреестре. В противном случае договор будет недействительным.
• Сделка о дарении, в отличие от завещания, является двусторонней, то есть одариваемый должен дать свое согласие на принятие дара.
• Договор является действительным и заключается только при жизни дарителя, иначе сделка будет недействительной.

Оформление дарственной через МФЦ

Наиболее оптимальным способом оформления договора является обращение в любой МФЦ города, который предоставляет услуги Росреестра.

Для успешного оформления дарственного договора в МФЦ нужно пройти несколько этапов:

Собрать все необходимые документы:

• Паспорта дарителя и одариваемого.
• Документы, подтверждающее имущественное право на недвижимость – выписка из ЕГРН или соответствующее свидетельство.
• Заявление на регистрацию (можно получить у сотрудников МФЦ).
• Согласие супруга или супруги на отчуждение доли, если даритель состоит в браке – требует подтверждение у нотариуса.
• Согласие законного представителя, в случае, если одариваемый не достиг совершеннолетия или является недееспособным.
• Если имущество было приватизировано, но не поставлено на кадастровый учет, понадобится технический паспорт.
• Средства на уплату госпошлины – сумма составляет в среднем 2-2,5 тыс. руб.
• Договор дарения в нескольких экземплярах. В некоторых случаях также может потребоваться нотариальное заверение.

Проконсультироваться у нотариуса.

По новому законодательству РФ при осуществлении сделок с недвижимостью участие нотариуса не обязательно.

Услуги нотариуса могут пригодиться, если:

в дар передается только доля недвижимости;

даритель состоит в браке и хочет передать часть имущества;

• если жилище принадлежит малолетнему или недееспособному лицу.

Подача документов в МФЦ.

Подача документов не потребует много времени. На прием можно попасть без записи, придя в ближайший центр, или записаться заранее на официальном сайте: на главной странице открыть раздел «Предварительная запись», выбрать «Росреестр» и далее «Регистрация сделок»; ввести свои данные и получить код. Полученный код в день записи необходимо ввести в терминал и получить талон с номером очереди на прием.

По предварительной записи время ожидания составляет около 5 минут, без записи – до получаса.

После подачи документов вам выдадут расписку. Договор регистрируют обычно в течение 10 дней.

По истечении срока ожидания вы можете явиться в тот же отдел МФЦ и получить выписку из ЕГРН, свидетельствующую, что одариваемый является новым собственником недвижимости. Присутствие дарителя не потребуется.

Как еще можно оформить дарственную и цена вопроса?

Оформление дарственной на квартиру через МФЦ является самым бюджетным, так как оплачиваете вы только госпошлину (2-2,5 тыс. руб.). Однако если вы захотите передать в дар дом, то за передачу земли нужно будет дополнительно заплатить от 350 до 2 тыс. руб., в зависимости от размера участка.

Однако существуют и другие способы оформления сделки:

• Через риелтора. В данном случае вам не придется собирать пакет документов на объект одариваемой недвижимости, срок оформления составляет 10 дней, однако стоимость такой услуги в разы выше – от 10 тыс. руб.
• Через юриста. Юрист также поможет вам оформить договор в течение 10 дней, однако плата за услуги составляет от 5 тыс. руб.
• Обратиться к нотариусу. Нотариус ускорит процесс регистрации до 3 дней, но услуги обойдутся значительно дороже: 0,5% от стоимости одариваемого имущества, но только более 3 тыс. руб., плюс плата за работу – от 4,5 тыс. руб. В сумме оформление дарственной через нотариуса обойдется немногим больше 7,5 тыс. руб.

Услуга оформления согласия одного из супруга, если даритель состоит в браке, обойдется в 2 тыс. руб.

За бумажную выписку из ЕГРН, в случае необходимости получения таковой, придется доплатить отдельно 300 рублей.

Также нужно взять во внимание, что если одаряемый не является близким родственником, он должен будет заплатить налог за подарок в размере 13%.

Срок пригодности дарственной

Документ, подписанный обеими сторонами, можно зарегистрировать в любое время. Однако если даритель состоит в браке, то понадобиться «освежить» согласие супруга. До официальной регистрации имущество принадлежит законному владельцу, и он несет ответственность за уплату налогов и всех расходов.

Можно ли аннулировать договор?

Отменить дарственную возможно в случае наличия обоюдного согласия участников сделки или путем судебного разбирательства.

Существует несколько законных причин для отмены договора дарственной:

• Покушение одариваемого на владельца недвижимости.
• Нанесение ущерба дарителю; представление опасности для дарителя и членов его семьи.
• Безалаберное отношение одариваемого к имуществу, которое может привести к порче или утрате собственности.
• Смерть одариваемого. Однако даритель может получить имущество обратно лишь в случае, если данный пункт прописан в договоре. В других условиях дар перейдет законным наследникам покойного.

А как отказаться от дара?

Одаряемый может и отвергнуть столь щедрый дар или отказаться от полученного, расторгнув договор. Отказ, как и принятие, должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующих инстанциях.

Как забрать свои слова обратно: условия отмены дарственной по инициативе дарителя

Существует ряд причин, из-за которых даритель может аннулировать договор:

1. Если в договоре указано, что одариваемый может получить имущество только после смерти дарителя. Такой формат присущ завещаниям и дарственная будет аннулирована.
2. Сделка содержит условие перечисления определенной суммы денег дарителю. Суть дарственной заключается в ее безвозмездности, в иных условиях договор будет противоречить закону.
3. Даритель, при наличии других собственников недвижимости, не взял с них согласие на осуществление сделки.
4. Даритель по ошибке или другим причинам не поставил свою подпись на договоре. Такую мелочь легко проглядеть, однако результат один – дарственный договор лишается юридической силы.
5. Невменяемое состояние одной из сторон сделки, которое подтверждено документально (выписки из больницы, анализы) или со слов свидетелей.
6. Ошибки при составлении договора. Любая ошибка , будь то адрес или цифра в дате рождения, может стать причиной для отмены договора.

Достоинства, недостатки и подводные камни – что выбрать: дарственная или купля-продажа

Знакомясь со всеми привилегиями дарственной, нужно учитывать, что выгодной она является в случае заключения между близкими родственниками, так как не требует начисления налогов государству. Вдобавок дарственная может минимизировать затраты в случае предпочтения завещанию.

Оформление дарственного договора при отсутствии близкого родства является весьма затратной процедурой, поэтому нередко люди прибегают к мошенничеству, выдавая куплю-продажу за дарственную. Такие действия признаются незаконными и часто пресекаются.

К достоинствам дарственной относят:

• Отсутствие НДФЛ при заключении договора между родственниками первой очереди (родители, дети, бабушки и дедушки, сестры, братья, внуки). Для дальних родственников, как и для остальных граждан, налог составит 13% от стоимости имущества.
• В случае перепродажи жилища новыми владельцами уплата налогов прекращается по истечении 3 лет, тогда как при купле-продаже это срок увеличивается до 5.
• В случае необходимости и законных оснований такой договор легче расторгнуть в суде.
• Делиться не придется – если одариваемый состоит в браке, то при дарении недвижимости она не будет считаться совместно нажитым имуществом.

Отрицательные стороны дарственной:

• Такой договор невозможен для коммерческих организаций.
• Если объект имеет несколько владельцев, то для заключения договора нужно согласие всех сторон.
• Материальную выгоду из договора получить не выйдет – главное его условие – безвозмездность.
• Полная потеря прав на имущество.

В каких случаях договор купли-продажи будет выгодным?

Несмотря на свои недостатки, договор купли-продажи в некоторых случаях может стать наиболее выгодным решением проблемы с минимальными потерями или без них вовсе.

Почему выбирают договор купли-продажи:

• Покупателю не требуется выплачивать НДФЛ, а с продавца данное обязательство будет снято спустя 5 лет владения имуществом.
• Покупатель получает налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости.
• Договор сложнее аннулировать или оспорить.
• Договор учтет все дополнительные условия в случае необходимости.

Минусы, на которые стоит обратить внимание:

• В случае перепродажи имущества, не желая дополнительной уплаты налогов (НДФЛ), новым владельцам придется ждать 5 лет.
• Если вы являетесь не единственным собственником, необходимо уведомить остальных о намерении продажи доли и предоставить им преимущество при покупке.
• Если покупатель состоит в браке, то имущество будет считаться совместно нажитым.

Таким образом, выбирая вариант переоформления прав собственности, подходящий в вашей ситуации, стоит опираться на условия заключения сделки и цели ее осуществления.

Если у вас возникли проблемы с оформлением дарственной на квартиру через МФЦ получить юридическую помощь можно на нашем сайте.

Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2025 году

Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
2. Собрать пакет документов для банка.
3. Составить дарственную.
4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
5. Получить выписку из ЕГРН.

Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.

Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.

Для этого нужно:

1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

Как подарить квартиру в ипотеке родственнику?

Процесс дарения недвижимости, находящейся в ипотеке, близкому человеку ничем не отличается от дарения другому человеку: другу, товарищу, третьему лицу.

Разница состоит только в том, что при оформлении дарственной одариваемому придется заплатить госпошлину в размере 13% от стоимости жилья. Если же квартира дарится близкому родственнику, тогда одариваемый освобождается от уплаты госпошлины.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

Дарение и ипотека

Объект недвижимости, находящийся в ипотеке, имеет ограничения на проведение юридически значимых действий. С точки зрения правовых норм существует обременение в виде залога имущества до полного погашения задолженности по кредиту.

Статья 37 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года регулирует отчуждение заложенного имущества, в соответствии с которой дарение ипотечной квартиры допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. К участию в сделке, определяющей факт возможности её заключения, подключается кредитная организация.

Можно ли подарить ипотечную квартиру, зависит от волеизъявления трёх сторон:

Желания дарителя. Собственник, несмотря на наличие обременения, вправе преподнести подарок любым лицам, за исключением запрещённых категорий для получения дара стоимостью свыше 3000 рублей (ст.575 ГК РФ). Даритель не может подарить объект недвижимости:

• работникам образовательных, медицинских и социальных служб при условии нахождения на лечении и обучении;
• государственным, муниципальным и банковским служащим в связи с исполнением функциональных обязанностей.

• возраст и платежеспособность дарителя и одаряемого;
• размер непогашенного долга;
• период предусмотренных платежей до полной ликвидации долга.

Можно ли на ипотечную квартиру написать дарственную, решает банк, основываясь на минимизации финансовых рисков. Кредитная организация не является стороной договора дарения, но без согласия банка квартира, имеющая обременение не может пройти процедуру регистрации в ЕГРН, что аннулирует предполагающуюся сделку автоматически.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:

• приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
• расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

Процедура оформления

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:

• заявление по форме, разработанной банком;
• документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
• справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• предварительный вариант договора дарения.

• общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
• выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
• правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
• технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
• заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
• разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
• выписки из домовой книги;
• подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
• официального разрешения банка;
• окончательного варианта договора дарения;
• банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Если дарственная на ипотечную квартиру оформляется несколькими собственниками, то каждый участвует в подписании договора и представляет документы, удостоверяющие личность для участия в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но в силу нестандартности привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон по отношению друг к другу. Завершение сделки констатируется регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, фиксирующей передачу имущества одновременно с обязательствами по выплате ипотеки новому собственнику.