Эскроу счет

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим счета эскроу устанавливается банком эскроу-агентом в договоре счета эскроу в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Центрального банка Российской Федерации.

Схема покупки квартиры с использованием счета эскроу отличается от существовавшей ранее схемы, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил денежные средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ с 01 июля 2019г.

такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее указанного срока, не замораживаются.

Порядок расчета по счетам эскроу

Как выглядит процесс работы со счетом эскроу? Условно его можно разбить на 3 этапа: открытие — пополнение — закрытие.

Открытие
• Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
• В банк предоставляются необходимые документы для заключения договора и открытия счета эскроу;
• После предоставления документов и данных, заключается трехсторонний договор и открывается счет.

Пополнение
Положить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Покупатель квартиры может использовать как собственные финансы, так и воспользоваться ипотечным кредитом. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно направит денежные средства на открытый ранее счет эскроу.

При этом для клиента открывается отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты клиентом процентов за пользование заемными средствами. Для получения ипотеки и для открытия счета эскроу могут быть выбраны разные банки.

Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком и ее невозможно будет снять ради других целей.

Закрытие
Механизм перевода денежных средств со счетов эскроу застройщику довольно прост. После ввода здания в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит денежные средства со счетов эскроу застройщику, после чего счета эскроу закрываются. У покупателя (дольщика) есть гарантия, что его деньги будут в безопасности, а застройщик уверен, что получит оплату.

Продажа через счета эскроу

С помощью счетов эскроу можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести недвижимость на вторичном рынке. В этом случае правовой режим счета эскроу будет регулироваться ГК РФ, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Это альтернатива открытию обычной банковской ячейки или аккредитива, позволяющая обеспечить гарантию транзакции.

Оформление такого типа сделки аналогично ситуации с застройщиком. Использование счета эскроу подразумевает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем недвижимости, которые они совместно предоставляют выбранному банку. Единственное отличие состоит в том, что продавец получает денежные средства при предоставлении банку документа, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать со счета эскроу деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор счета эскроу можно в следующих случаях:
• Завершения срока действия договора счета эскроу;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• Невозможности застройщика достроить объект или заморозка строительства;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком по своей инициативе.

В случае банкротства банка покупатель может получить выплату возмещения по счету эскроу в размере 100% от суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн рублей, так как такие денежные средства страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя, находящиеся на счете эскроу страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу и до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При банкротстве банка покупатель (дольщик) и застройщик обязаны заключить договор счета эскроу с другим банком. Выплата возмещения по счету эскроу осуществляется АСВ путем перечисления денежных средств на счет эскроу дольщика открытый в другом уполномоченном банке.

В чем выгода?

Основное преимущество такого подхода в расчетах — безопасность и гарантия. В отличие от открытия банковской ячейки или аккредитива, счет эскроу обладает рядом значительных преимуществ:
• Нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• Исключение возможности обмана дольщика;
• Возможность оформления ипотеки;
• Застройщик гарантированно получит средства после завершения работ;
• Покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• Бесплатное открытие и обслуживание счета;
• Денежные средства, находящиеся на счете эскроу, в сумме, не превышающей 10 млн рублей, страхуются государством;
• Средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Какие есть минусы?

При всех преимуществах использования счетов эскроу необходимо учитывать и недостатки. Один из них уже упоминался — в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма в размере не более 10 млн рублей, при наличии на счете большего количества денежных средств существует риск их потери.

Также следует отметить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты банку не могут быть возвращены покупателю.

Использование счетов эскроу стало очень популярным среди участников рынка недвижимости. Сегодня такие счета — единственный способ минимизировать риск потерь в долевом строительстве и сберечь нервы покупателя. Подходите осознанно к выбору банка для открытия счета эскроу, внимательно изучите договор, чтобы быть уверенным в безопасности ваших средств.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Эскроу-счета – что это простыми словами

Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.

Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.

Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок.

Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату.

Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

• услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
• по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
• деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
• тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

• если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
• вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
• в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
• если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

; ; ; ; ; и другие.

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться.

В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Часто задаваемые вопросы

С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра. Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены.

Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте. Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.

Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.

Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.

Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?

Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.

Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?

Для открытия счета потребуются паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. В случае оформления ипотеки банк также может дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень необходимо уточнять в непосредственно банке.

Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?

Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.

Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?

После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.

Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?

До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.

Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?

В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.

Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.

Что произойдет, если обанкротится банк

Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?

Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.

При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Как купить квартиру с использованием эскроу-счета

Процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счета состоит из десяти последовательных шагов. В первую очередь, девелопер должен получить разрешение на строительство, затем открыть в банке специальный расчетный счет. Далее:

1. Покупатель (дольщик) заключает с застройщиком договор долевого участия.
2. Между девелопером, банком и покупателем заключается трехсторонний договор на открытие счета эскроу.
3. Банк открывает счет эскроу.
4. Договор долевого участия передается на регистрацию в Росреестр.
5. Покупатель вносит денежные средства на счет.
6. Деньги хранятся на счете до тех пор, пока не будут выполнены условия, прописанные в ДДУ.
7. Компания вводит дом в эксплуатацию.
8. Деньги со счета эскроу переводятся на специальный счет строительной организации.
9. Дольщик оформляет право собственности на новую квартиру.

Центробанк ведет перечень банков, в которых можно открыть эскроу. Эти кредитные организации должны соответствовать специальным требованиям законодательства, только после этого они получают право работать в этом направлении. Для открытия счета достаточно предоставить в банк оригинал договора долевого участия.

Разница между эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой

Несмотря на то, что это три схожих инструмента, которые используются для обеспечения безопасности сделки, они имеют ряд существенных отличий. Застройщики обязаны привлекать средства через использование счетов эскроу — это требование закреплено в ст. 15.4 214-ФЗ.

Также отличительной особенностью этого инструмента является страхование: средства в обязательном порядке страхуются на сумму до 10 000 000 рублей. Эскроу используется только при покупке квартиры или дома на первичном рынке — у юридического лица.

Аккредитив используется при покупке жилья в новостройке, а также на вторичном рынке. Деньги со счета покупателя перечисляются на специальный счет, с которого они списываются в пользу продавца после того, как агент (банк) получит подтверждение того, что стороны выполнили условия сделки.

Из минусов этого инструмента: дорогое обналичивание денежных средств, и отсутствие опции обязательного страхования — деньги, размещенные на аккредитивах, не застрахованы в АСВ. Поэтому при отзыве лицензии у банка-агента, а также в случае его банкротства, участники сделки не получат никакого возмещения со стороны государства.

Банковская ячейка также используется при сделках с недвижимостью, но от первых двух инструментов она отличается тем, что расчеты производятся с применением наличных денег. Агентом выступает банк, который удостоверяет подлинность денежных средств.

Услуга платная. Банк возьмет комиссию — процент от суммы, помещенной в ячейку. Кто именно покроет эти расходы, решают участники сделки. И в этом случае ячейка вскрывается только после того, как будут выполнены условия, прописанные в договоре купли-продажи.