Аренда земельного участка

• срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
• платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
• возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22) .

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.

5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст.

22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

• • по соглашению сторон;
  • по решению суда;
  • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
  • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

  Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

  1. 1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
     2. в иных установленных федеральными законами случаях.

     При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

     В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

     На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета

     ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.

     Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
     Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды.

     Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст.

     606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.

     Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).

     ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки

     Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.

     Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется.

     Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
     Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.

     Бухгалтерская первичка и учет

     Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами.

     Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
     Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
     Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет.

     Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы.

     Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости.

     Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
     Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли.

     Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
     Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).

     Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.

     Амортизация

     В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.

     Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018.

     Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
     Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).

     Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16.

     Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен.

     Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
     ФСБУ 25/2018 (п.

     17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело.

     Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
     Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.

     Переменные платежи

     В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи.

     Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
     Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п.

     7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.

     Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
     Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета.

     Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!

     Нюансы заключения договора аренды участка земли

     Оформление договора аренды возможно между следующими субъектами:

     • администрацией и физическим, либо юридическим лицом;
     • двумя гражданами РФ;
     • организацией и физическим лицом;
     • двумя юридическими лицами.

     Предметом договора аренды земельного участка является земля, имеющая определенные характеристики, отраженные в соглашении.

     Как правило, объект может передаваться один, для ведения сельскохозяйственной деятельности, строительства, огородничества или других целей, либо вместе с недвижимостью, расположенной на нем. К примеру, на участке могут располагаться коттеджи, многоэтажные дома или другие здания.

     Процедура заключения сделки между разными субъектами может отличаться друг от друга. Несмотря на это, сама форма соглашения остается неизменной.

     Перед заключением договора аренды земельного участка рекомендуем проконсультироваться с нашими юристами. Специалист внимательно ознакомиться с текстом документа, и расскажет, насколько выгодна сделка для клиента. В случае необходимости вы можете обратиться за помощью в составлении соглашения.

     С администрацией

     Заключение договора аренды участка земли с администрацией осуществляется двумя способами:

     • в результате торгов;
     • без проведения аукциона.

     Первый вариант более распространенный. Таким образом получить участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности может практически любое юридическое или физическое лицо. Главное, чтобы объект не был изъят из оборота, зарезервирован, не находился в аренде у другого человека или организации, а также на него не наложены иные ограничения, препятствующие передачи его во временное пользование заявителю.

     Для того чтобы получать участок в аренду, необходимо стать участником аукциона, а затем победителем торгов. В результате, первоначальная арендная плата может значительно увеличиться.

     Если интересующий участок не выставлен на аукцион, то потенциальный арендатор может стать инициатором их проведения. Для этого подают заявление на проведение торгов на право заключения арендного соглашения в отношении земельного объекта.

     Без проведения аукциона администрация выдает участки только гражданам или юридическим лицам, имеющим определенные льготы. Также, получить землю без торгов можно в том случае, если предметом правоотношений будет выступать, так называемый, неорганизованный объект, границы которого не определены.

     Как правило, документ составляет администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, а если все пункты его устраивают, то подписать. Передача объекта осуществляется путем оформления акта приема-передачи.

     Важно! На подписание арендного договора победителю аукциона дается 30 дней. Если в течение этого периода этого не будет сделано, то администрация имеет право предложить заключить соглашение предпоследнему участнику по цене победителя. Если уклонившийся участник был единственным членом аукциона, то проводят повторные торги.

     Между физическими лицами

     Договор аренды земельного участка между физ лицами заключают в том случае, если один человек передает другому участок во временное пользование за определенную плату.

     По закону, письменная форма документа не обязательна, если срок действия соглашения составляет менее 1 года. Если при вступлении в правоотношения стороны не используют “твердую форму”, то заключение сделки возможно лишь в форме оферты и акцепта, но самый распространенный способ — составление одного документа.

     Однако полностью отказываться от письменного документа не рекомендуется. Все дело в том, что при возникновении конфликта стороны не смогут доказать факт нарушения своих прав в судебном порядке.

     Пример из практики:

     Павленко Р.Д. передал в аренду Рычкову А.А. земельный участок для выращивания картофеля.

     Стороны договорились о том, что арендатор заплатит за пользование имуществом арендодателя осенью после уборки урожая. В первый год Рычков исполнил обязательства в полном объеме. Арендатор и арендодатель заключили устное соглашение вновь.

     Но во второй раз Рычков отказался вносить арендную плату. Павленко обратился с иском в суд о взыскании задолженности с арендатора, однако представить доказательства заключения договора аренды не смог. У него отсутствовало соглашение в письменном виде, подписанное обеими сторонами, а также иные документы, которыми можно было бы доказать факт пользования имуществом Рычковым.

     Суд отказал в удовлетворении иска.

     Если арендодатель планирует передать во временное пользование участок на срок менее года, чтобы избежать неприятностей, рекомендуется заключить договор хотя бы в простой письменной форме. Регистрировать его нет ни возможности, ни обязанности. Даже если стороны захотят-не смогут регистрировать договор со сроком менее года..

     Но такой вид документа обезопасит обе стороны от возникновения неприятностей.

     Если физические лица заключают договор аренды земельного участка на срок 1 год и более, то в таком случае осуществление регистрационных действий является обязательным условием.

     Между юридическими лицами

     Договор аренды земельного участка между юридическими лицами, либо если хотя бы один из субъектов явлется юридическим лицом, заключают обязательно в письменном виде, независимо от срока его действия.

     При составлении документа используют типовую форму. В него в обязательном порядке включают существенные условия. По закону к ним относят предмет соглашения, где описывают характеристику передаваемого во временное пользование объекта и размер арендной платы.

     «Проект договора аренды земельного участка готовит одна из сторон, чаще всего арендодатель. Его подписывают после согласования всех нюансов, которые могут повлиять на плодотворность правоотношений».

     Арендное соглашение подлежит обязательной регистрации в государственных органах. С заявлением обращается арендатор, арендодатель или обе стороны вместе, либо нотариус, удостоверивший сделку.

     Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, которая регистрирует договор или поровну.

     Виды арендного соглашения

     Договор аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным. Первый заключают на срок менее 1 года, второй – на 12 месяцев и более этого периода.

     Долгосрочное соглашение в обязательном порядке составляют в письменной форме и регистрируют в госорганах, независимо от правового статуса субъектов правоотношений.

     В отдельную группу стоит выделить договор аренды земельного участка под зданием. Предполагается, если арендодатель передает во временное пользование объект недвижимости, расположенный на земле, то и участок нужно сдать в аренду. Ведь, фактически, в процессе пользования зданием арендатором использует и земельный надел, расположенный под ним.

     Типовой образец

     При составлении соглашения можно использовать типовой образец. В него в обязательном порядке включены существенные условия договора аренды земли. По закону, он считается не заключенным, если в нем нет подробной характеристики передаваемого во временное пользование объекта.

     Вторым существенным условием признается размер арендной платы. Это правило прописано в статье 22 ЗК РФ.

     Также, в типовую форму включают и другую информацию, которая не менее важна для обеих сторон:

     • права, обязанности, ответственность арендодателя и арендатора;
     • срок действия арендного договора (если он не указан, то считается, что он заключен на неопределенный период);
     • порядок передачи имущества арендодателем и его возврата арендатором после истечения срока действия соглашения;
     • возможность внесения изменений и порядок досрочного расторжения договора.

     В документ можно внести и иную информацию, в зависимости от потребностей сторон. Например, часто в него включают перечень форс-мажоров, при наступлении которых арендатор или арендодатель освобождаются от ответственности за неисполнение договора или ненадлежащее его выполнение, если это произошло под воздействием обстоятельств непреодолимой силы. Чем детальнее будет прописан договор, тем меньше шансов на спор.

     Лучше согласовать составление договора с юристом в конкретной области, поскольку очень много нюансов существует по земле, которое невозможно знать заранее, если нет опыта в данной сфере.

     Также рекомендуется перечислить документы, которые прилагают к договору. Чаще всего в список входит выписка из ЕГРН на участок, на объект недвижимости (в случае, если земля передается вместе со зданием), акт приема-передачи имущества, акт возврата.