Заявление в управляющую компанию об устранении недостатков

Порядок составления претензии в Управляющую компанию на некачественное предоставление ЖКУ определен двумя документами:

(утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Что должно быть в заявлении-претензии для управляющей компании?

Претензия, составленная для перерасчета платы, должна включать:

• наименование (описание) некачественно оказанной услуги;
• дату (период) нарушения качества;
• просьбу произвести перерасчет;
• акт с фиксацией факта нарушения (приложение к претензии).

ВНИМАНИЕ! Требование о перерасчете без составления акта о фиксации нарушения не будет удовлетворено (п.15 Правил № 491).

Если необходимо заставить выполнить работу или расторгнуть договор управления, в претензии указывается та же самая информация, за исключением акта, который оформлять желательно, но не обязательно.

Жалоба в управляющую компанию: особенности документа

Претензия в Управляющую компанию на некачественное предоставление ЖКУ может быть предъявлена устно, но лучше изготовить ее письменно, в двух экземплярах, для отметки о вручении.

ВАЖНО. Претензия о перерасчете должна быть подана не позднее шести месяцев после нарушения (п.8 Правил о перерасчете).

Акт о нарушении качества по инициативе исполнителя услуг оформляется в течение суток, а по инициативе потребителя – в согласованное время.

Основания для претензии на некачественное оказание ЖКУ

Достаточными основаниями для того, чтобы подать жалобу на ЖКХ, можно считать:

1. Услуги ЖКХ были оказаны на ненадлежащем уровне, их качество было очень низким, обязательства выполнялись нерегулярно, в неполном размере или с большими задержками.
2. Работники сферы ЖКХ отказались представлять отчеты о проделанных работах. В том числе, если отказ поступил после первого обращения. Представители должны сразу же отчитываться о проделанных работах.
3. Наблюдались нарушения пунктов договора об услугах. Причем эти нарушения не обязательно могут быть грубыми. Достаточно того, что они неоднократные.
4. Сильно завышенные тарифы, которые не отвечают текущей ситуации. Если нарушения были замечены, а специалисты ЖКХ отказываются проводить перерасчет.
5. Отказ предоставления льгот категориям граждан, которые могут на них рассчитывать в соответствии с законодательством РФ.

Эти нарушения следует зафиксировать, прежде чем писать жалобу. Помимо самого заявления к делу можно прикреплять дополнительные документы. Например, акты экспертиз, фото.

Наличие такой доказательной базы позволит быстрее разобраться в проблеме и решить ее по справедливости. В приложении к жалобе на ЖКХ используются различные документы. Главное, чтобы они подтверждали правоту заявителя.

В список необходимых бумаг могут быть включены:

• Если заявление подавалось неоднократно (в том числе в управляющую компанию и другие инстанции), не помешает приложить копии рассматриваемых документов;
• Скопированные ответы от организаций, куда жалобы отправлялись ранее;
• Заключения проводимых экспертиз (можно прикрепить не только копии, но и оригиналы);
• Копии квитанций (в случаях, когда жалуетесь на повышение тарифов по коммунальным платежам).

Когда можно уменьшить плату за некачественные ЖКУ?

Претензия в управляющую компанию о некачественном оказании ЖКУ может быть направлена, если рассматриваемые услуги предоставляются не так, как нужно. В составлении документа следует ориентироваться на требования, приведенные в Постановлении Правительства №354 (п.1). Именно в рассматриваемом документе указаны отклонения, допустимые при оказании той или другой услуги, в также допустимые сроки рассматриваемых перебоев в работе службы.

В других ситуациях, ненадлежащее предоставление коммунальных услуг наказывается законом. Но следует знать ситуации, в рамках которых можно писать в управляющую компанию жалобу о ненадлежащем предоставлении коммунальных услуг:

• Если водоснабжение подается со слабым напором;
• Если вода отключается на период более чем 4 часа за раз и на 8 часов в течение месяца;
• Если за месяц газ отключают более чем на 4 часа;
• Если давление газа падает ниже 0,0005 Па;
• Если электричество отключают на 2 часа и больше;
• Если система отопления дает давление ниже от нормы на 25% и более;
• Если после отключения отопления, температура в помещении падает ниже +18 градусов.

Жалоба в управляющую компанию о неоказании ЖКУ может составляться и по причине аварии на линии, но только необходимо учитывать, что в таком случае допустимые сроки исправления поломки могут значительно расширить оговоренные выше условия. Например, если на теплотрассе произошла авария, горячую воду могут отключить на сутки, а при аварийной ситуации на электростанции, допускается отключение света на 4 часа.

Претензия в управляющую компанию о некачественном оказании ЖКУ может быть подкреплена доказательствами, фиксируемыми следующими путями:

• Сделав видеосъемку;
• Привлекая свидетелей;
• Измерив контрольные показатели.

Учитывая ограниченность ресурсов, обычный человек может измерить разве что температуру воздуха, факт наличия или отсутствия воды. Другие показатели должны быть зафиксированы работниками аварийно-коммунальных служб. Все факты вносятся в специальный акт, который становится основанием для уменьшения платы за тариф.

Ненадлежащее предоставление коммунальных услуг: правила подписания

Претензию подписывают только собственники или наниматели, либо их представители по доверенности, которую желательно заверить у нотариуса.

Приложенный Акт согласно разделу X Правил № 354 должен быть подписан представителями аварийной службы, исполнителя коммунальной услуги, Управляющей организации, а если они уклоняются от подписи – двумя заинтересованными лицами (соседи, члены совета дома или председатель).

СПРАВКА. Если претензия отражает работы (услуги), не выполненные по причине аварии, в перерасчете будет отказано на законных основаниях (п.14 Правил № 491).

Оформить Претензию в Управляющую компанию на некачественное предоставление ЖКУ можно самостоятельно, изучив указанные нормы закона. Можно воспользоваться типовыми бланками, образцами заполнения или, что гораздо надежнее, обратиться к специалистам.

Основания для подачи претензии застройщику

Претензия об устранении недостатков составляется в том случае, когда покупатель обнаруживает недостатки и дефекты в объекте долевого строительства. Претензию можно направить как до момента передачи помещения, так и после (так называемый «гарантийный случай»). Основанием для направления претензии могут быть:

• несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади квартиры;
• наличие недоделок как в самом помещении, так и общедомовом имуществе, включая придомовую территорию;
• низкое качество использованного оборудования (протечки труб, неработоспособность электропроводки, щели в окнах и т. д.);
• низкое качество использованных материалов отделки;
• отказ застройщика от проведения гарантийного ремонта;
• несоответствие помещения требованиям технических и градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик при обнаружении указанных недостатков вправе потребовать:

• бесплатного устранения недостатков;
• пропорционального уменьшения стоимости квартиры;
• возмещения расходов, если недостатки были устранены своими силами.

Если же были выявлены существенные недостатки, то в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и вернуть деньги. Однако расторжение договора производится почти всегда в судебном порядке, так как существенность недостатков придется доказывать в суде.

Когда можно подавать претензию застройщику

Как уже говорилось, претензия может быть подана как до подписания передаточного акта, так и после.

В первом случае недостатки выявляются при приемке квартиры. Участнику ДДУ нельзя подписывать акт приема-передачи, а следует указать на выявленные им недостатки в квартире или ином объекте недвижимости. Дольщик и представители застройщика должны составить дефектный акт, на основании которого и подается претензия застройщику.

Если застройщик отказывается подписать дефектный акт, это не лишает покупателя права впоследствии направить ему претензию с жалобой на качество объекта долевого строительства.

Второй вариант, когда может быть подана претензия, это выявление недостатков в процессе пользования объектом долевого строительства, то есть гарантийный случай. В соответствии с п. 5 ст.

7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет минимум 5 лет. В договоре может быть прописан больший срок гарантии. При этом факт подписанного акта приема-передачи имеет малое значение.

Исключением является инженерное и технологическое оборудование — сети электроснабжения, коммуникации водоснабжения, датчики, система кондиционирования и т. д., включая и данное оборудование, находящееся в общей долевой собственности, например, лифты или почтовые ящики. Для такого оборудования установлен срок гарантии не более 3 лет.

По-разному для самого объекта долевого строительства и технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома отсчитывается и срок начала действия гарантии. В первом случае срок действия гарантии начинает течь с момента передачи объекта собственнику, во втором — с момента передачи объекта ДДУ любому собственнику в многоквартирном доме. Причиной этого является то, что инженерное и технологическое оборудование может использоваться раньше, чем дольщик получит свою квартиру по передаточному акту.

Получение заключения экспертизы перед подачей претензии

Наличие недостатков в объекте долевого строительства необходимо дополнительно зафиксировать, так как их простое перечисление в претензии или в дефектном акте может оказаться недостаточным при последующем судебном разбирательстве. По этой причине покупателю квартиры необходимо заказать независимую экспертную оценку. Сделать это можно в любой аккредитованной экспертной организации.

Для проведения оценки следует пригласить не только эксперта, но представителей застройщика. Само их личное присутствие не является обязательным, но уведомить их о проведении оценки дефектов крайне желательно. Эксперт, осмотрев дефекты, составит ведомость с обоснованием стоимости их устранения силами покупателя.

Независимая оценка станет дополнительным аргументом участника ДДУ при досудебном споре с застройщиком, а при необходимости — и в суде. После того, как экспертная оценка будет готова, можно переходить к следующему шагу — составлению претензии.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков

Претензия к застройщику об устранении недостатков оформляется стандартным способом, характерным для любых претензионных документов.

В «шапке» претензии нужно указать:

• кому направляется документ — наименование и юридический адрес застройщика;
• кто направляет претензию — ФИО и место регистрации покупателя, также можно указать контактный телефон (если покупателей несколько, указываются данные всех дольщиков);
• название документа — краткое («Претензия») или полное («Претензия об устранении недостатков»).

Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

• номер договора долевого строительства, дату его заключения, стоимость и дату исполнения обязательства по оплате договора;
• если заключался договор уступки, то также нужно указать дату его заключения и стоимость;
• ссылку на ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, регламентирующую гарантии качества объекта долевого строительства;
• перечень недостатков с их подробным описанием;
• указание на то, что недостатки зафиксированы и оценены в экспертном заключении;
• требования заявителя — устранить недостатки и срок для исполнения требования;
• если одновременно заявляются денежные требования, то нужно указать банковские реквизиты для перечисления средств.

В конце документа указывается дата составления претензии и ставится подпись заявителя.

Необходимые документы к претензии

К претензии можно приложить документы, которыми заявитель подтверждает свое право на обращение к застройщику с жалобой. В число необходимой документации входят копии:

• договора долевого участия (а также договора уступки, если он был заключен);
• передаточного акта (если он был составлен);
• заключения экспертизы;
• дефектного акта.

Если претензию подписывает и направляет представитель, то к пакету документов дополнительно нужно приложить копию доверенности.

Как направить претензию застройщику

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой.

Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Сроки исполнения требований

Сроки исполнения требований об исправлении недостатков отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. Срок устранения недостатков может быть прямо указан в договоре долевого участия. Если же соглашение их не содержит, то сроки определяются законодательством.

Точного временного промежутка, в течение которого застройщик должен устранить дефекты, Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает. П. 2 ст.

7 данного закона лишь содержит оговорку, что покупатель вправе потребовать «устранения недостатков в разумный срок». Для определения понятия разумности сроков приходится обращаться к другим нормативно-правовым актам.

П. 1 ст. 20 Федерального закона 2300-1 устанавливает срок в 45 дней для устранения недостатков в товаре.

Поэтому можно аналогично установить данный срок для устранения дефектов в построенном объекте долевого строительства. Если же заявитель в своем заявлении требует уменьшить стоимость цену ДДУ в связи с выявленными недостатками, то разумным считается срок в 10 дней, так как именно этот период указывается в п. 1 ст.

31 Федерального закона № 2300-1 в качестве крайнего срока для удовлетворения отдельных требований потребителя.

Что делать в случае отказа или просрочки исполнения

Направление претензии не является гарантией того, что все перечисленные в ней недостатки будут исправлены застройщиком. Существует два варианта последующих событий:

1. Застройщик своими силами устраняет дефекты.
2. Застройщик затягивает ремонт (устранение дефектов), отрицает наличие недостатков либо полностью игнорирует покупателя.

Первый случай является достаточно редким, так как застройщику невыгодно тратить дополнительные средства на исправление дефектов. Однако если все же это случилось и покупателя устраивают результаты ремонта, то стороны могут подписать передаточный акт (если недостатки выявлены в ходе приемки) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае). Если устранение дефектов произведено некачественно, то можно повторить всю процедуру заново — составить дефектный акт, получить заключение эксперта и направить новую претензию.

В том случае, если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то можно направить в его адрес новую претензию с требованием выплаты неустойки. Если и она не возымеет действие на застройщика, придется обращаться в суд. В подобной ситуации покупатель квартиры может дополнительно рассчитывать на неустойку (по 1 % от цены договора или стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки), а также штрафа (50 % от общей стоимости устранения дефектов) и процентов за пользование чужими деньгами.

Кроме того, можно и нужно взыскать с застройщика расходы на адвоката и проведение экспертной оценки, а также понесенный ущерб, например, на наем жилья, если по вине застройщика истцу приходилось снимать квартиру.

Популярные вопросы и ответы на них

Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения.

К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго.

Да, конечно. Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной.

Конечно, можно составить претензию самостоятельно. Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик.

Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует. Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу.

Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда.

Да, конечно. Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности.

Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).

Какие сложности могут возникнуть

Направление претензии застройщику об устранении недостатков в большинстве случае — это лишь первый этап долгого пути, который грозит покупателю в том случае, если в приобретенном жилье имеются недостатки и дефекты. Зачастую дело заканчивается судебным разбирательством. Для того чтобы иметь достаточные аргументы в суде, собственнику квартиры необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — зафиксировать все выявленные дефекты, определить стоимость их устранения и составить грамотную претензию.

Помочь в этом деле может консультация юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Обоснование претензии в УК

Как часто у собственников жилья в многоквартирном доме пускаются руки от постоянного недовольства коммунальщиками, а ведь в таких случаях претензия в управляющую компанию может оказаться действенным способом исправить ситуацию. Ведь претензия является способом досудебного порядка урегулирования спора. А подача иска или жалобы в государственные органы может инициировать процедуру избрания другого способа управления домом или другой обслуживающей организации.

Список нарушений организации управления многоквартирным домом может быть очень объемным. Приводить здесь такой перечень не имеет смысла. Поэтому мы укажем, в каких нормативных актах найти обязанности УК, а значит и правовое обоснование претензии.

Это Жилищный кодекс (глава 6, раздел VIII), подробно перечень обязанностей и как они должны осуществляться изложены в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда), Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (Правила содержания общего имущества), СаНПиН.

Не забывайте, что во взаимоотношениях с управляющей компании гражданин является потребителем, а, значит, применяются и нормы ГК РФ, и Закона «О защите прав потребителя». При серьезных нарушениях с управляющей компании, к примеру вовремя не замененной батареи, ремонту крыши и т.п., могут быть взысканы убытки, неустойка, компенсация морального вреда. И если дело дойдет до суда, то и возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Как составляется и подается претензия

Обычно в каждой управляющей компании есть специальные телефоны для приема заявок от жильцов. В том числе и аварийной службы. В идеальном случае каждая заявка должна фиксироваться в журнале с указанием даты и времени ее поступления. Такие заявки должны обрабатываться в тот же день.

Составлять документ в письменном виде следует, если устные обращения в УК не привели к результату. Также порядок подготовки претензии в управляющую компанию зависит от намерений заявителя.

Когда налицо перспектива обращения в суд – воспользуйтесь рекомендациями этой статьи и правилами досудебной претензии. Обеспечьте наличие второго экземпляра претензии с проставленной отметкой о получении управляющей компании, дождитесь истечения срока принятия мер (укажите их в тексте претензии). При подачи иска такая претензия станет приложением и одним из доказательств по гражданскому делу.

Кроме того, тогда можно рассчитывать на взыскание штрафа в размере 50% от суммы возмещения ущерба за отказ решить вопрос в добровольном порядке (претензия потребителя).

Если претензия не помогла

Если претензия в управляющую компанию не помогла, можно обжаловать ее действия в жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор или в прокуратуру. Кроме того, можно подать исковое заявление в суд.

Образец документа

Специальной формы претензии в виде унифицированного бланка не предусмотрено, однако заявления подобного рода составляются с учётом общих требований к юридическим документам:

1. В шапке претензии указываются персональные данные должностного лица и полное наименование организации, а ниже – персональные и контактные данные заявителя.
2. В теле документа без лишних эмоций излагают факты, ссылаясь на регулярную оплату услуг управляющей компании, что может быть подтверждено квитанциями, а также на нарушенные статьи и пункты нормативных актов:
   ;
   • Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491;
   • Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, и др.
3. В требовательной части формулируются сами требования заявителя с указанием сроков принятия мер, а также возможными действиями при оставлении претензии без внимания.
4. Проставлены дата написания претензии и подпись заявителя.

В каких случаях составляется?

К основным причинам, побуждающим собственников квартир пожаловаться на нерадивость исполнения обязанностей УК, относят:

• низкий уровень качества оказанных услуг;
• нерегулярность выполнения обязанностей, несоблюдение нормативных требований;
• нарушение подготовки систем жизнеобеспечения к наступлению нового сезона;
• несоблюдение правил созыва общего собрания;
• сокрытие отчётных сведений о деятельности УК;
• присутствие ошибок (случайных или намеренных) в расчётных квитанциях.

Как правильно написать?

При составлении документа следует руководствоваться приведённым образцом и нормами деловой этики. Основное требование – чёткое и аргументированное изложение фактов и требований, эмоциональность в документах подобного рода неуместна. Следует помнить и о некоторых нюансах, учитывающих основное требование заявителя.

О возмещении ущерба

Настаивать на возмещении ущерба логично в следующих случаях:

1. Квартиру затопило вследствие износа общедомовых коммуникаций.
2. Припаркованный во дворе автомобиль пострадал от упавшего старого дерева.
3. На проходящего мимо жильца упала сосулька с крыши и пр.

В каждом из этих и подобных случаях потребуется доказательство вины управляющей компании, что зачастую требует привлечения независимого эксперта, определяющего причинно-следственные связи и сумму ущерба.

О перерасчёте платы

При некорректном начислении платежей за коммунальные услуги (по завышенным тарифам, например) следует воспользоваться своим правом и составить заявление с требованием провести перерасчёт. К таким документам следует приложить оплаченные квитанции и другие документы, подтверждающие изложенные в претензии обстоятельства дела.

Настаивают на перерасчёте и в следующих случаях:

• подавалась горячая вода несоответствующей температуры;
• температурный режим в помещении не соответствовал нормам;
• отсутствовала вода определённый промежуток времени;
• собственник длительное время не проживал в квартире и т.д.

До подачи претензии необходимо заручиться актом, составленным представителем обслуживающей организации на подтверждение данного обстоятельства. При отсутствии представителя акт можно составить самостоятельно, заручившись подписью свидетелей и отразив данный факт в итоговом документе.

Досудебная претензия

Претензия оформляется в двух экземплярах: один – для УК, второй – для заявителя. При этом у собственника должен быть зафиксирован факт подачи, который можно отразить в двух случаях:

• подать документ лично и дождаться на своём экземпляре визы секретаря о регистрационном номере обращения и дате его приёма;
• отправить документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.