Закон о сдаче квартиры в аренду 2025

• НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
• Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
• Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2025 год, ставка подоходного равна:

• 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
• 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир.

Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%.

Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

• Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
• По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% — объект «доходы»;
• 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие – до 25 июля;
• За 9 месяцев – 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

ПО ТЕМЕ

Предложение жилья в аренду выросло на 200%

Элитная аренда подешевела на треть

Рухнувшему спросу на аренду элитного жилья нашли объяснение. Дело в том, что столицу покинуло большое количество состоятельных людей. Из-за санкций закрылись офисы зарубежных компаний, руководители которых снимали для своих сотрудников жилье. Кроме того, многие соотечественники предпочли перебраться за границу.

В связи с этим стоимость аренды элитного жилья снизилась в среднем на 18% – то есть до 222 тысяч рублей. Арендаторы снимают квартиры преимущественно в районе Арбата, возле станций метро «Кропоткинская», «Лубянка» и «Китай-город», а также на Ленинградском проспекте.

Ранее сообщалось, что аренда элитных квартир подешевела на треть. К тому же, каждая вторая сделка на этом рынке совершается со скидкой. Причем это самый эффективный способ сдачи жилья, отмечали недавно аналитики. Их данные приводили «Дни.ру«.

Выбираете новостройку?

Бесплатная справочная по новостройкам Москвы и Санкт-Петербурга, поможет сделать правильный выбор.

Оставьте свой номер телефона и профессиональный менеджер подберет Вам лучшую новостройку! Это удобно и бесплатно!

Новости, аналитика

Технопарки, соцобъекты и жилье: Собянин рассказал о комплексном развитии территорий промзон

Реализуется 25 проектов

«Самый печальный исход»: зловещий дом на кладбище загнал Краско на тот свет

Краско испытывал себя на прочность

Названы плюсы покупки квартиры без отделки

Экономия средств и возможность для творчества

Где выгодно инвестировать в жилье в 2025

Государство хочет, чтобы россиянам было не выгодно сдавать квартиры. Как они собираются перебить «бабушкину аренду»?

Сегодня средства массовой информации, ссылаясь на предложение членов комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, сообщили, что в России собрались массово строить арендные дома с дешевыми квартирами.

По замыслу авторов инициативы, данная мера поможет вывести рынок аренды жилья из серой зоны и обеспечить россиян комфортными и доступными квартирами.

Помимо прочего, инвесторам таких домов могут предоставить льготы на 10 лет, в частности, они не будут платить доход на прибыль, на владение объектом и на землю. Также им может быть предоставлена возможность получить льготные кредиты на финансирование стройки.

По словам председателя Госдумы по строительству и ЖКХ от ЛДПР Владимира Кошелева, данный законопроект планируется внести в начале 2025 года.

Итак, что мы имеем уважаемые наши читатели?

Ни для кого не секрет, что многие россияне сейчас имеют небольшой доход в свой скромный бюджет из — за сдачи квартир.

Такой доход имеют люди, у которых, к примеру, более пожилые родственники, по извечному закону жизни и смерти, переселились в мир иной.

Умерла бабушка — вот и образовалась свободная жилплощадь. Её можно сдавать.

В Москве, двушку — хрущевку в пятиэтажном доме (Еще не затронутую реновацией) можно сдавать тысяч за 40 — 50 рублей. А это для обычной семьи вполне себе неплохие деньги и весомая прибавка к семейному или личному бюджету сдающего.

В городах — миллионниках, квартиру можно сдавать за 20 000 — 30 000 рублей в месяц. Это тоже не плохо.

Ну а в городах, где население до 100 000 человек, сдают такие квартиры за 8 000 — 12 000 рублей в месяц.

Те, кто обладает более современными свободными квартирами, могут выручить за аренду денег побольше.

Но постулат тут один — сдача квартиры в аренду — не плохой, можно сказать, пассивный доход.

Если, конечно, грамотно сдавать и люди — квартиросъемщики хорошие люди. Тогда проблем нет.

А если люди попались беспокойные и безответственные (Если говорить мягко), то такая аренда может обойтись «себе дороже».

Или будут сборища с ночлежкой устраивать, или зальют пару этажей снизу, или (Не дай Бог!) сожгут чего — нибудь.

Так что сдача — это тоже дело довольно хлопотное…

Наше государство уже давно «обижалось» на граждан за то, что те кто жилье сдает не спешат «выходить из тени», то есть платить налоги. И таких граждан можно понять…

Как говорят сами люди — мне власть никогда не помогала, так с какого «перепугу» я им буду еще и налог платить.

Уж что только не придумывала власть — и рейды с участковым, и доносы, и отслеживание переводов на карты людям — ничего не помогает!

Теперь решили перебить «бабушкину аренду»!

Заметьте — застройщикам, кому будет позволено строить эти дома, помогут от начала и до конца.

В начале дадут льготный кредит на строительство с минимальной процентной ставкой или, вообще, беспроцентную ссуду.

А потом — «Помимо прочего, инвесторам таких домов могут предоставить льготы на 10 лет, в частности, они не будут платить доход на прибыль, на владение объектом и на землю.»

Понятно, что это опять будут «СВОИ ЛЮДИ».

И не факт, как мы все прекрасно знаем, что аренда квартир в этих специально построенных арендных домах будет стоить дешевле, чем нынешний арендный рынок.

Мы знаем, чем заканчиваются такие «благие начинания»…

В России планируют запустить массовое строительство арендных домов с недорогими квартирами. Предполагается, что мера позволит вывести из серой зоны этот сегмент рынка. Инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки.

Законопроект об этом готовят члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Реализация инициативы поможет сделать рынок аренды привлекательнее для девелоперов, считают эксперты. Они отмечают, что еще одной мерой может стать реализация земли застройщикам за долю государства в проектах.

Волевым решением

В Госдуме предложили способ вывода из тени арендного жилья — в стране планируется запустить массовое строительство доходных домов с недорогими квартирами.

Мера позволит вывести из серой зоны этот сегмент рынка, сказал «Известиям» один из разработчиков проекта, первый заместитель председателя Госдумы по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. Инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки.

Законопроект планируется внести в ГД в начале 2025 года, сообщил парламентарий.

— Так появится сегмент арендных домов, которые будут предлагать официальную аренду в комфортном жилье с сервисом по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съемного жилья в стране, — пояснил Владимир Кошелев.

Сегодня в России созданием арендных домов уже занимается «Дом. РФ». Сейчас в портфеле госкомпании не менее 13 проектов в Москве, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Большинство находится в столице. Госкомпания выкупает квартиры для сдачи у застройщиков.

Девелоперы сегодня не заинтересованы в строительстве арендных домов из-за слишком долгого срока окупаемости инвестиций, отсутствия понятных правил игры на уровне федерального законодательства, сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Александр Якубовский.

Окупаемость арендного жилья занимает 18−20 лет, сказал директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. От продажи квартир застройщики получают прибыль значительно быстрее — после раскрытия эскроу-счетов, если выполнен план продаж (то есть после ввода дома в строй), добавил директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— Отрасль нуждается в развитии, в привлечении дополнительных игроков. Такой инструмент, как арендное жилье, вполне удобен при сегодняшней мобильности граждан, возможностях удаленки и желании работать, например, в более удачном климате или в менее густонаселенном городе, — отметил Александр Якубовский.

Инициатива интересна для девелоперов: если меры вступят в силу, то компании начнут рассматривать такие проекты и осваивать сегмент, считает Андрей Носов.

Льготы простимулируют застройщиков работать вдолгую: выгодные условия работы в любой сфере приводят новых инвесторов, согласен член комитета по строительству «Деловой России», генеральный директор института проектирования и экспертиз «ИнПроЭкс» Евгений Лоскутов.

— В целом всё, что направлено на решение жилищных проблем граждан, полезно. В большинстве развитых стран люди арендуют жилье, не имея своего. Это решает жилищный вопрос и вопрос трудовой миграции, снимает различные барьеры, — сказал первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции КПРФ Роман Лябихов.

Закрыть потребности

Из-за теневой аренды жилья государство в год теряет около 200 млрд рублей — большинство россиян не хотят платить налоги, сказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Люди уклоняются от исполнения закона, потому что фискальным органам практически нереально вычислить каждую съемную квартиру и привлечь собственников к ответственности.

Разумеется, контролировать арендные дома властям будет гораздо проще, считает она.

По ее словам, существующие ипотечные программы не способны полностью закрыть потребность граждан в жилье. Государство ищет альтернативные способы решения квартирного вопроса. Одной из эффективных мер как раз может стать строительство арендных домов.

В результате получится решить сразу две важные задачи — увеличить предложение доступных квартир и при этом вывести рынок аренды из тени, полагает Надежда Коркка.

— Реализация данной инициативы сделает рынок аренды привлекательнее для девелоперов. Кроме заявленных мер поддержки, также следует рассмотреть снижение платежа за изменение вида разрешенного использования участка. Кроме того, можно реализовывать землю за долю государства в проектах, которая будет отводиться именно под арендное жилье, — добавила эксперт.

Налоговые и кредитные меры поддержки арендных инвестиционных проектов можно только приветствовать, согласен совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Появление сектора прозрачной аренды может позитивно повлиять в целом на российский рынок съемного жилья, который во многом остается архаичным. Льготное кредитование для строительства арендных домов, а также налоговые стимулы для инвесторов позволят предложить населению комфортные арендные ставки, считает девелопер.

По мнению координатора «Деловой России» в Северо-Западном федеральном округе Дмитрия Панова, для выведения рынка арендного жилья из тени (а это около 90% всех сдаваемых в стране квартир) предложенной меры окажется недостаточно. В большинстве случаев частные собственники предпочтут скорее снизить арендную плату, нежели официально оформят свою деятельность по сдаче жилья, полагает он.

— Инициатива сможет обелить лишь сами арендные дома, рост же конкуренции между доходными домами и частниками сможет только породить ценовую конкуренцию и выступить естественным регулятором арендных ставок, — считает Сергей Зайцев.

Возможно, ситуация с обелением рынка арендного жилья от простых граждан и правда принципиально не поменяется, сказала Надежда Коркка. Но многие клиенты выберут новый тип съемного жилья, так что налоговые поступления наверняка вырастут, добавила она.

Риелтор рассказала, у кого нельзя снимать квартиру даже по низкой цене

Однако насколько реальны риски быть пойманным за руку, и как сотрудники налоговой службы способны отследить незаконную деятельность по неуплате налогов?

Конечно, никто из чиновников налоговой инспекции по домам не ходит и арендаторов не отлавливает. «Этим обязаны заниматься участковые полицейские, которые наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения в подтверждении платной аренды недвижимости», — указывает юрист.

Затем участковые направляют документы либо непосредственно в налоговые службы, либо в другие органы государственной, муниципальной или местной власти. Например, в некоторых районах Москвы сбором подобной информации занимаются управы, получающие от участковых соответствующие сведения, которые в последующем и передают ее в налоговые службы.

Однако не только они выявляют теневую сдачу квартир в аренду. Налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним.

Договоры аренды или найма налоговые органы запрашивают в Росреестре. Если оформлены они сроком более, чем на год, то регистрируются они в указанном органе.

Получив договоры, чиновники налоговых инспекций определяют предшествующий период найма помещений и ежемесячные суммы платежей по аренде, что дает возможность посчитать и размер налога на доход, и штраф за его неуплату. Требования об их погашении направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. «И если они не исполняются, налоговая обращается в суд за получением судебного приказа или решения о взыскании», — поясняет адвокат.

Эксперт назвал покупку квартиры для сдачи в аренду ошибочным решением

По указанным судебным актам присужденная задолженность списывается через банки, где у должников имеются средства. Если долг окажется значительным, не исключено наложение ареста и на саму сдаваемую недвижимость.

«Другим способом выявления недекларированных доходов от сдачи квартир в наем, является проверка банковских счетов физлиц, куда ежемесячно и постоянно поступают одни и те же суммы, как правило, от одних и тех же плательщиков», — указывает Сухов.

Такая регулярность доходов по банковским картам фиксируется налоговыми инспекторами. Дальше начинается проверка источника дохода, его сумм и количества переводов, для чего налоговая может запросить информацию, как у получателей денег, так и у лиц, переводивших средства. И те, и другие должны отчитаться, в том числе с предоставлением документов и объяснений, в связи с чем осуществлялись платежи, и почему по ним не платились налоги, если речь идет об арендной плате.

«За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Однако, чтобы «попасть под статью», нужно уклоняться от налогов на протяжении трех лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц не должна быть менее 75 тысяч рублей.

Срок неуплаты может быть и более коротким, если размер скрытого налога будет превышать семьдесят пять тысяч рублей в месяц», — резюмировал эксперт.

Рынок аренды сейчас

В настоящее время рынок аренды довольно-таки стихийный. Мало кто из арендодателей официально оформляет отношения с арендатором. Хотя получение арендной платы — это доход, который облагается налогом.

Аренда — от лат. arrendare, отдавать внаем.

Арендодатель — физическое или юридическое лицо, сдающее свое имущество в аренду на определенных условиях.

Арендатор — физическое или юридическое лицо, получившее имущество во временное пользование на определенных условиях.

Квартиры, апартаменты и машино-места арендодатели сдают либо знакомым, либо через объявления на улицах, в соцсетях и сервисах — агрегаторах недвижимости.

«Обеление» рынка аренды

По данным ВЦИОМа, в России сдается 250 000 000 м 2 — это 7% от всего объема жилого фонда. Минстрой подсчитал, что бюджет недополучает 162 000 000 000 руб. в год из-за уклонения собственников от уплаты налогов.

По поручению президента России Владимира Путина в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработали законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Для создания ГИС привлекут частные средства, в том числе инвесторов с участием «Дом.РФ». А оператором выступит Минстрой. В министерстве подсчитали, что в 2025–2025 годах ГИС позволит собрать 62 800 000 000 руб.

По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, цель системы — «обеление» рынка аренды жилья, упрощение арендных отношений, защита арендаторов и арендодателей при заключении сделок. Все агрегаторы недвижимости и сервисы по подбору продолжат функционировать и будут интегрированы с платформой.

Планируется, что через платформу будут совершаться сделки по аренде недвижимости. Договор можно заключить онлайн либо вне платформы. В системе будут доступны проекты договоров, проверенные юристами, — это позволит сэкономить на услугах риелтора и юриста.

Источник изображения: 1obl.ru

Если договор заключен не через платформу, у арендодателя есть 30 дней, чтобы внести его в систему. За отказ размещать информацию о плате и сроках аренды или ее искажение для физических лиц предусмотрен штраф от 3 000 до 5 000 руб., а для юридических лиц — от 30 000 до 50 000 руб.

Расчеты между сторонами должны проводиться только через систему, за что будет браться комиссия. За расчеты вне системы — штраф для физических лиц от 500 до 2 500 руб., для юридических лиц — от 5 000 до 10 000 руб.

К 2030 году планируется «обелить» до 70% рынка аренды. А пока министерство ожидает внесения законопроекта в Госдуму в весеннюю сессию. Сейчас он обсуждается с другими структурами и бизнес-сообществом.

Участники рынка видят ряд рисков в принятии законопроекта. Возможно, что ГИС ухудшит ситуацию: часть собственников продолжат сдавать жилье нелегально, а другие повысят стоимость арендной платы.

А если налоговая узнает о нелегальной сдаче жилья?

Шанс, что инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) заинтересуется определенным лицом, невелик. Но может начать проверку, если кто-то что-то сообщит.

Дать показания против арендодателя может обиженный бывший арендатор и недовольный сосед. Или по чистой случайности инспектор заметит договор аренды на столе руководителя компании, где ведется проверка, и решит заодно проверить и указанного арендодателя, всегда ли он сдавал недвижимость легально.

Для начала собственника вызовут для дачи пояснений. Если показания арендатора или соседей уже утвердили факт нелегальной сдачи жилья, дальше служба будет устанавливать суммы и сроки, о которых идет речь. С этих сумм рассчитывается недоимка и штраф.

Источник изображения: sadovod.spb.ru

Чистосердечное признание не облегчит ситуацию. Если ИФНС установит факт сдачи квартиры, сроки и условия договора, собственника обяжут уплатить:

• НДФЛ за последние три года;
• штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ: от 1 000 руб. до 30% от недоимки;
• штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная; какой был умысел, выясняет налоговая; за просрочку: 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки уплаты налога.