Согласие супруга на продажу квартиры

• сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
• сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале)
• сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ — от супругов цедента и цессионария, если распространяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий регистрации)

• определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
• определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие

• Пример № 1: Вы приобретаете объект недвижимости по договору купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется (регистрируется переход права собственности, а не договор). При этом если вы являетесь покупателем (соответственно совершаете сделку не по распоряжению правами на недвижимость), а сделки не требует нотариальной формы (например, сделки с долями в праве собственности), то нотариальное согласие супруги не нужно получать.

• Пример № 2: Между продавцом и супругой продавца заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество, приобретаемое в браке. В этом случае согласие супруги продавца на сделку купли-продажи не требуется.

• Пример № 3: Квартира приобретена по договору дарения в браке. На такую квартиру не распространяется режим совместной собственности. Поэтому не требуется согласие супруги продавца на сделку.

• Пример № 4: Физические лица заключают договор уступки прав требования по ДДУ. Оба состоят в браке, брачный договор отсутствует. В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги как цедента, так и цессионария, так как договор уступки по ДДУ является регистрируемой сделкой.

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов. Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга. Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств.

При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом. На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. № 18-КГ16-23).

Требование об обязательном получении нотариального согласия на сделку касается не только случая, когда продавец состоит в браке, но также и случая, когда он был разведен, но с бывшим супругом не изменил режим общей совместной собственности. Это связано с тем, что расторжение брака само по себе не изменяет законный режим имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не производился, в отношении его сохраняется режим общего имущества и для его отчуждения требуется соблюдение п.

3 ст. 35 СК РФ, т.е. получение нотариального согласия на общих основаниях.

Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия супруга?

При осуществлении государственной регистрации сделки или прав на основании сделки, совершенных без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение какой-либо из вышеуказанных сделок не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Заверения об отсутствии зарегистрированного брака, которое дает продавец в договоре об отчуждении доли в уставном капитале и недвижимости не помогут сохранить сделку, если надлежаще оформленное согласие супруга не было получено. «Забытый» супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как правильно оформить согласие супруга на сделку?

Согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. То есть нотариус удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, значение и последствия сделки.

Поскольку п. 3 ст. 35 СК РФ установлена конкретная форма получения согласия на сделку — исключительно нотариальная, оно не может быть выражено каким-либо иным способом.

Для оформления нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки другим супругом обратитесь к нотариусу, имея при себе документ, удостоверяющий личность (например, паспорт гражданина РФ), и свидетельство о заключении брака. При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений относительно личности гражданина нотариус вправе установить его личность посредством единой биометрической системы (при наличии биометрических данных и номера мобильного телефона гражданина в указанной системе). Согласие гражданина на обработку его биометрических персональных данных в этом случае не требуется.

Текст согласия на бумажном носителе, а также удостоверительная надпись нотариуса должны быть изготовлены с помощью технических средств или написаны от руки и легко читаемы. Использование карандаша или легко удаляемых с бумажного носителя красителей, а также наличие подчисток или приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений не допускается. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть обозначены хотя бы один раз словами.

В отношении супруга, дающего свое согласие, должны быть указаны его фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, а также (при наличии) место жительства.

Срок действия согласия на совершение сделки законодательством не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно.

В нотариальном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например дает право своему супругу продать квартиру или иной объект недвижимости за любую цену и на любых условиях по его усмотрению. Условия такой сделки при этом не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании ее сторонами цены и иных параметров.

Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всего такого объекта отчуждение его не по одной сделке, а по частям или продажа всего лишь одной или нескольких частей не будет являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).

Необходимо учитывать, что простого указания в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет недостаточным в целях определения объема его правомочий. Такое указание означает, что второй супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.

Так, супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом. Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается.

В связи с этим продажа квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости со значительным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основания считать ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 18-КГ15-17).

На нотариально удостоверенном согласии на бумажном носителе должна быть размещена машиночитаемая маркировка, с помощью которой можно проверить достоверность документа.

За удостоверение согласия нотариус взимает пошлину, дополнительно оплачиваются услуги правового и технического характера в соответствии с установленными тарифами.

При удостоверении сделок супругов по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма, либо сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, нотариус проверяет наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, долями в уставном капитале ООО, проверке чистоты недвижимости и иных активов, оформлению документов и регистрации в Росреестре и налоговом органе.

• проверку юридической чистоты сделки, приобретаемого актива и продавца
• структурирование сделок с точки зрения минимизации рисков и оптимизации налогообложения
• полное документальное и организационное сопровождение сделки
• регистрацию в уполномоченном органе
• декларирование доходов и оформление налоговых вычетов

https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/notarialnoe-soglasie-suprugi-na-sdelku-kogda-trebuetsya-i-kak-oformit/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором.

Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Совместное имущество супругов

Согласие супруга на продажу — нотариально заверенный документ, который необходимо получить продавцу недвижимости. Необходимость в его оформлении возникает в случае, если недвижимость была нажита в браке. Под словом «нажита» понимается приобретение квартиры в результате возмездной сделки (покупки) либо в случае создания нового объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ такое имущество, в том числе и недвижимое, является совместным имуществом, даже если формальным собственником числится лишь один из супругов.

На основании п. 2 ст. 35 СК РФ распорядиться совместным имуществом можно лишь при наличии согласия обоих супругов.

Сделка по распоряжению совместным имуществом может быть отменена по требованию супруга, если он не был с ней согласен. П. 3 ст.

35 СК РФ утверждает, что согласие супруга, не являющегося титульным владельцем имущества, предоставляется в виде документа, для которого установлена обязательная нотариальная форма.

Когда недвижимость считается совместно нажитой

Имущество признается совместно нажитым на основании отдельных положений СК РФ. К такому имуществу отнесены следующие случаи:

1. Объект приобретен в браке в результате возмездной сделки, обычно — по договору купли-продажи. При этом имя конкретного собственника в титульном документе (выписке из ЕГРН либо свидетельстве о праве собственности) или в платежных документах не имеет значения.
2. Жилье было приобретено до регистрации брака, но в качестве источника финансирования были использованы заемные средства. Если ипотечный кредит гасился уже после того, как брак был зарегистрирован, то признается право совместной собственности на недвижимость.
3. Жилье было приобретено до брака одним из супругов, а второй способствовал его улучшению, например, произвел капитальный ремонт жилого помещения (ст. 37 СК РФ). В таком случае режим совместного имущества может быть установлен судом, следовательно, продать квартиру без согласия второго супруга нельзя.

Брачный договор может устанавливать и иные случаи, когда недвижимость будет признана совместным имуществом (подробнее ниже).

Когда получать согласие супруга не нужно

П. 1 ст. 36 СК РФ определяет, когда имущество считается личным каждого супруга. Не нужно получать согласие на продажу квартиры, если:

1. Имущество было приобретено любым из супругов до момента заключения брака. В отношении недвижимого имущества под приобретением понимается не только регистрация права собственности, но и снятие ипотечного обременения на объект.
2. Имущество приобретено одним из супругов в результате безвозмездной сделки. Если объект недвижимости был принят одним из супругов в дар или унаследован, он считается личным имуществом лица, на которого оформлено право собственности. Однако, как уже говорилось выше, если второй супруг вложил личные средства или труд в улучшение жилого помещения, что сказалось на его стоимости, оно может быть признано судом совместным имуществом.
3. Квартира была приобретена гражданином, состоящим в браке, в результате приватизации, а второй супруг отказался от участия в ней. Бесплатная передача государственного (муниципального) имущества в собственность граждан, то есть приватизация, также относится к числу безвозмездных сделок, поэтому к приватизированному имуществу относятся положения п. 1 ст. 36 СК РФ.

Ст. 42 СК РФ определяет содержание брачного договора между супругами. П.

1 указанной статьи оговаривается, что брачным соглашением может быть определен режим раздельной собственности на приобретенную в браке недвижимость. Также и обратно, договором можно определить, что режим общей собственности может быть установлен на любую недвижимость, включая приобретенную до брака или в результате безвозмездных сделок.

Как получить согласие супруга на продажу

Для удостоверения согласия обоим супругам необходимо обратиться в нотариальную контору или к частнопрактикующему нотариусу. Обратившееся лицо вправе самостоятельно составить документ, тогда нотариус лишь удостоверяет его соответствие законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Но так как плата в обоих случаях одинакова, то проще доверить составление документа самому нотариусу.

Какие документы нужны

При обращении к нотариусу необходимо предоставить пакет необходимых документов. В него входят:

• гражданские паспорта обоих супругов;
• свидетельство о браке, а в случае развода обратившихся, то свидетельство о расторжении брака;
• справка от психиатра и психиатра-нарколога (по требованию нотариуса в случае наличия сомнений в дееспособности обратившихся лиц);
• правоустанавливающие документы на объект, в отношении которого дается согласие.

Если сторонами был заключен брачный договор, то он также должен быть предоставлен нотариусу.

Цена услуг нотариуса

Плата за оформление документа состоит из двух частей: госпошлины и нотариального тарифа, который дополнительно включает в себя и вознаграждение нотариуса (УПТХ). Размер госпошлины, взимаемой нотариусом, определяется положениями пп. 26 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и составляет 100 руб.

Нотариальный тариф и плата за УПТХ определяется региональной нотариальной палатой на основании максимальных размеров, установленных ФНП РФ. Поэтому стоимость оплаты может значительно различаться в зависимости от субъекта РФ. Например, в 2021 году предельный размер платы за выдачу свидетельства в Чукотском АО составляет 4759 руб., а в Ставропольском крае — 1546 руб.

В Москве предельный размер платы составляет 2119 руб., в Московской области — 2095 руб. Как правило, нотариальные палаты и частные нотариусы региона берут плату существенно ниже, чем предельный размер тарифа по региону. Например в Москве получение согласия в среднем обойдется в 1200–1700 руб.

Срок действия документа

Согласие супруга не имеет временных ограничений, поэтому документ считается бессрочным. Исключением являются случаи, когда указанный срок устанавливается текстом самого документа. Обычно нотариусы устанавливают крайний период действия согласия в 1 год.

Образец документа

Установленной законодательством обязательной формы документы нет. Нотариус составляет согласие с учетом основных требований Семейного кодекса и существующих условий сделки.

Образец заполненного согласия на продажу недвижимого имущества

Какие сложности могут возникнуть

В том случае, если продавец откажется от оформления согласия на продажу недвижимости, сделка все равно регистрируется. Однако в таком случае возникает вероятность признания ее недействительной по решению суда. Последствия особенно серьезны для покупателя, так как именно он рискует своими деньгами.

Вернуть уплаченные при покупке квартиры средства можно только по решению суда и лишь в том случае, если продавец имеет такую возможность. Поэтому именно в интересах покупателя потребовать предоставления нотариального согласия на продажу недвижимости от супруга продавца.

Существуют определенные риски и для собственника недвижимости. С другой стороны, оформление согласия, когда оно по законодательству не является необходимым, является пустой тратой времени и денег. Поэтому перед обращением к нотариусу лучше проконсультироваться с юристом.

Частые вопросы и ответы на них

Несмотря на обязательность получения согласия супруга на продажу, Росреестр не вправе требовать обязательного предоставления документа во время регистрации. Однако запись о том, что согласие не было предоставлено, будет внесена в ЕГРН. Это означает, что сделка является обратимой и может быть признана недействительной в суде.

Получение указанного документа производится в интересах покупателя, поэтому именно он должен требовать от продавца его предоставления.

Какой срок исковой давности, если недвижимость была продана без согласия или против воли второго супруга?

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ срок для оспаривания сделки составляет 1 год. Срок отсчитывается с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав.

Процедура отмены согласия на продажу законодательно не установлена, отменить действие уже выданного документа нельзя. Поэтому нет смысла обращаться к нотариусу, выдавшему заверенный документ. В такой ситуации можно действовать следующим образом: уведомить супруга и покупателя об изменении своей позиции, а также подать заявление в Росреестр с требованием приостановления регистрации перехода права собственности.

Однако если запись в ЕГРН уже была внесена, то отменить результаты сделки может только суд. Сделка признается недействительной, если суд установит, что покупатель знал о несогласии второго супруга на отчуждение объекта недвижимости.

Если супруги оформили развод, но раздел имущества по соглашению или в суде не был произведен, то право совместной собственности на имущество не исчезает. Поэтому инициатору продажи необходимо оформить согласие бывшего супруга. Если же после развода был осуществлен раздел имущества, то получать документ не нужно.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Мы продаём дом. Домовладение оформлено на дочь и супруга, жильё преобретали в браке. Я дала дочери генеральную доверенность . Нужно ли мне оформлять согласие супруги на продажу имущества или генеральной доверенности достаточно при продаже?

Добрый вечер, Елена.

Как следует из вашего вопроса, домовладение принадлежит в долях вашему супругу и дочери, а какими полномочиями тогда вы наделили дочь в доверенности, если вы, по сути, не участник сделки? И в законе отдельно прописано, что при продаже имущества, приобретенного в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруги.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только на одного супруга — требуется согласие второго супруга (даже бывшего).

Согласно п. 2 ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из них. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. А на отчуждение совместно нажитого имущества требуется согласие супруга.

Также потребуется согласие бывшего супруга, если квартира куплена в браке, но не разделена супругами после развода. В данной ситуации совместная собственность «не пропадает», просто бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

И нет срока давности, по истечении которого можно продать без согласия бывшего супруга. Согласно п. 1 ст.

196 ГК РФ срок давности составляет 3 года, но он исчисляется не с момента развода, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права — п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке.

В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если оба супруга являются собственниками и перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять свои согласия. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность.

Пример №1 : Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2 . Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4 : Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6 : Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7 . Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку В какой минимальный срок нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ с ее продажи

Как и где оформить согласие

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие требуется только в нотариальной форме, поэтому оформляется только у нотариуса — инструкция.

Супругу, от которого требуется согласие, нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить: паспорт; свидетельство о регистрации или расторжении брака; правоподтверждающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.