Продажа квартиры после дарения

Важно соблюдать все правила непосредственной сделки между дарителем и одаряемым. Это сделает процесс продажи квартиры, полученной по дарственной не таким уж и сложным. Особой разницы между тем, чтобы продать долю в квартире или недвижимость целиком, практически не будет.

Особенности проведения сделок по продажам подаренных квартир

Стоит помнить, что данный тип сделки имеет свои особенности. К примеру:

• Если Вы решите продать квартиру, полученную по дарственной до 1996 года, то тогда даритель потеряет право пожизненно проживать в ней. Ранее данное условие договора было обязательным.
• Когда Вы находитесь в официальном браке и Вам подарена недвижимость, она является Вашей личной собственностью. Поэтому если ранее 3-х лет с момента оформления осуществлена продажа квартиры по договору дарения, налоги предстоит выплачивать в обычном размере и также только Вам.

Квартира полученная в дар, не считается общенажитым имуществом и принадлежит лишь одному из партнеров

• Продажа квартиры, дарение которой предназначалось ребенку до 18-лет, могут совершить только его родители либо опекуны. Также обязательно должно быть подтверждение того, что взамен несовершеннолетний получит недвижимость с аналогичной площадью.

Как видите, продать квартиру, полученную по дарственной можно очень просто, если грамотно подойти к этому вопросу. А проконсультировать Вас по всем нужным моментам подобных сделок всегда могут специалисты нашей компании. Доверяйте лучшим – обращайтесь в «Колизей»!

Просмотров: 29624

Можно ли сразу продать подаренную квартиру?

Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.

После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.

Список документов для продажи квартиры

Еще до того, как приступить к поиску покупателя, стоит убедиться в наличии всех необходимых документов:

• паспорт;
• проект договора купли-продажи и акт приема-передачи;
• выписка из ЕГРН;
• договор дарения, на основании которого вы стали владельцем квартиры;
• технический паспорт на квартиру;
• нотариальная доверенность (если продажу осуществляет не собственник).

Кроме того, также для проведения сделки могут дополнительно потребоваться:

продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства (если находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка);
• свидетельство о рождении ребенка;
• справка о составе семьи

Требуется ли согласие супруга на продажу подаренной квартиры?

Нет, не требуется. Имущество, полученное в дар одним из супругов, не считается совместно нажитым.

Надо ли платить налог с продажи подаренной квартиры?

Все зависит от того, кто подарил квартиру, и сколько времени она находится в собственности одаряемого перед продажей (этот период называется минимальным сроком владения).

Если квартира подарена близким родственником, то минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без уплаты налога, составляет 3 года.

Если же человек, который подарил вам квартиру, не является близким родственником, минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

В случае, если минимальный срок владения не вышел, с продажи подаренной квартиры полагается заплатить налог по ставке 13%.

Минимальный срок владения может отличаться в разных регионах страны. С 2016 года субъекты РФ могут уменьшать его своими законами. Например, в Ставропольском крае сделки с недвижимостью, которая находится в собственности более 3 лет, не облагается налогом.

Кто входит в список близких родственников?

К близким родственниками относятся:

• супруги;
• родители (усыновители);
• дети (усыновленные);
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Как рассчитать сумму налога?

Сумма налога при продаже квартиры рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, и составляет 13% от этой суммы. При этом при продаже недвижимости, полученной в дар, также действуют имущественные вычеты, которые позволяют вернуть часть налогов.

Например, при продаже подаренной квартиры за 3 млн рублей сумма налогов составит 390 тыс. рублей.

Можно ли уменьшить налог с продажи?

Да, для этого можно воспользоваться одним из двух способов:

1. подождать истечения минимального срока владения квартирой (от 3 до 5 лет);
2. оформить один из видов имущественного вычета ? Этими вычетами нельзя воспользоваться одновременно (можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на сумму, которую даритель потратил на покупку квартиры).

Пример 2. Можно уменьшить налоговую базу на сумму, которую даритель потратил на приобретение недвижимости. Например, дальний родственник подарил вам квартиру, которую в свое время приобрел за 3 млн рублей. Именно на эту сумму вы сможете уменьшить налоговую базу при условии, что все расходы дарителя будут подтверждены официальными документами (договор купли-продажи, банковские выписки).

В случае, если такая квартира будет продана за 4 млн рублей, налог составит не 520 тыс. рублей, а 130 тыс. рублей.

Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?

Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.

Как оплатить налог?

Чтобы оплатить налог на продажу квартиры, полученной в дар, нужно сделать несколько шагов:

Шаг 1. Подготовка документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• договор дарения.

Шаг 2. Подача налоговой декларации.

Она заполняется по форме 3-НДФЛ в отделении налоговой службы или онлайн через кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Сделать это надо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если вы продали квартиру в 2021 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2022 года.

Шаг 3. Оплата налога.

После того, как предоставленные документы пройдут проверку, вам будет начислен налог. Его можно оплатить в любом банке или онлайн при помощи личного кабинета на сайте ФНС.

Что будет, если не платить налог? Ответственность за неуплату налога

Доходы, полученные от продажи квартиры, должны быть задекларированы до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Несвоевременная подача декларации о доходах чревата штрафом (до 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы).

Далее, до 15 июля года, следующего за годом заключения сделки, дается еще один период для повторной подачи декларации и оплаты просроченного налога. Если будет упущен и этот срок, налоговый орган предъявит еще один штраф, в размере 20% от суммы налога. В случае, если налог не оплачен умышленно, штраф составит 40%.

Какова сумма налога с продажи подаренной доли в квартире?

Налог с продажи подаренной доли будет таким же, как и при продаже квартиры. И все правила о минимальном сроке владения подаренной квартирой, о степени родства дарителя, установленные законом, распространяются и на продажу долей в недвижимости.

Как продать квартиру или долю, подаренную несовершеннолетнему?

Алгоритм действий при продаже недвижимости, которую подарили ребенку, зависит от возраста ребенка. Если собственником квартиры (или доли в квартире) является ребенок до 14 лет, все юридические действия по оформлению сделки совершают его родители (усыновители) или опекуны с согласия органов опеки.
Если ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, он может совершать сделки с принадлежавшей ему недвижимостью с согласия родителей (усыновителей) или опекунов, а также после получения одобрения органов опеки и попечительства.

Налог 2024 года

Продажа квартиры после дарения влечет особые условия по уплате налога. По общему правилу продавец обязан оплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Расчетов с бюджетом можно избежать двумя способами:

• если превышен минимальный срок давности владения – платить совсем не нужно;
• можно уменьшить сумму дохода, применив налоговый вычет.

Внимание! Нерезиденты платят налог 30%, а вычеты или другие льготы к ним неприменимы. Чтобы стать резидентом, нужно пробыть на территории России 183 дня в году, в котором совершена сделка. Интересный материал о налоге с продажи недвижимости в 2024 году читайте по этой ссылке. Далее рассмотрим, какие особенности расчета налога возникают, если продать подаренную квартиру.

Если в собственности менее 3 или 5 лет

С начала 2016 года в силу вступили новые правила исчисления сроков. Если ранее правило было простое – «жилплощадь в собственности дольше 3 лет, значит, налог платить не нужно», то теперь многое изменилось. Имеет значение дата регистрации и основание приобретения жилья.

В случае с подаренной квартирой действуют такие правила:

• если квартира зарегистрирована в ЕГРН на нового собственника 31 декабря 2015 года и раньше – срок владения 3 года;
• если дата регистрации позже, но помещение получено от близкого родственника – срок тоже составляет 3 года;
• если дата регистрации 1 января 2016 года и позднее, а квартиру подарил не близкий родственник – то срок владения увеличивается до 5 лет.

Внимание! К близким родственникам относятся люди, перечисленные в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Это родные и официально приемные дети и родители, сестры и братья, муж и жена, а также внуки, бабушки и дедушки.

Если квартира подарена дядей или двоюродной сестрой – срок давности владения составит 5 лет. Это нужно учитывать при расчете срока, когда можно продать подаренную квартиру.

Если происходит продажа квартиры ранее срока владения в 3 или 5 лет, то продавец обязан будет уплатить налог. Уменьшить его можно с помощью фиксированного вычета. Расходный вычет в данном случае применить невозможно, ведь квартира была подарена – а значит никаких расходов на ее покупку не несли.

Формула налога будет следующая:

(Д – 1 млн рублей) * 0,13 = НДФЛ,

Д – доход от продажи квартиры;

НДФЛ – итоговая сумма налога, подлежащего уплате.

Иногда сумма налога может получиться отрицательной – если вычет больше полученного дохода. В этом случае налог не платится, но декларация все равно подается.

Если продавец в браке

Продажа квартиры, подаренной продавцу в браке, с налоговой точки зрения не отличается от обычной сделки. Однако в плане общего имущества имеются существенные особенности.

Семейный кодекс установил, что подарки не относятся к общему имуществу супругов. Если квартира передана мужу по дарственной, то она считается его личным имуществом:

• не подлежит разделу при разводе;
• деньги от продажи относятся к личным средствам продавца.

Верховный суд РФ придерживается позиции, что имущество, купленное на личные средства, также является личным и разделу не подлежит, либо делится с учетом вклада каждого из супругов. Чтобы защитить свои права при разводе нужно доказать, что последующая квартира (авто или другие ценные вещи) были куплены именно на собственные деньги.

Жилье получено от близкого родственника

Срок давности владения напрямую зависит от степени родства дарителя и одаряемого. Это касается квартир, зарегистрированных на одаряемого в 2016 году и позже. Если в свидетельстве о праве собственности стоит более ранняя дата, то родство значения не имеет – срок владения в любом случае будет 3 года.

К близким родственникам налоговое право относит родителей с детьми, дедушек и бабушек с внуками, братьев и сестер. Остальные члены семьи к близким не относятся. Если квартиру подарил близкий родственник, срок владения 3 года, если нет – 5 лет. После истечения этого срока налог можно не платить, а декларацию не подавать.

При продаже доли

На продажу подаренной доли в квартире распространяются те же правила по налогообложению, что и на любую другую недвижимость. С дохода исчисляется налог в размере 13%, если срок владения менее установленного. Особенности касаются налогового вычета:

• если продается доля как самостоятельный объект недвижимости, продавец имеет право на вычет 1 миллион рублей;
• если продается целая квартира, разделенная на доли, а продавцов по ней несколько, вычет 1 млн рублей делится на всех сообразно их долям.

Пример 1. Отец подарил своим детям квартиру, которая поступила к ним во владение по 1/2 доли. Спустя 2 года брат продал, а сестра сохранила право на свою долю за собой. По итогу сделки брат получит право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Пример 2. Мать подарила своим детям квартиру – по 1/2 доли каждому. Спустя 2 года брат и сестра совместно продали принадлежащую им квартиру третьему лицу. В декларации каждый из них сможет заявить о вычете на сумму 500 000 рублей – сумма фиксированного вычета делится пополам.

Совет. Продавайте доли разными договорами – тогда и право на вычет можно будет реализовать полностью, и налоги уменьшить максимально.

Порядок действий

Портал Ипотекавед разработал универсальную инструкцию по продаже подаренной квартиры и бланк договора.

Образец договора

Договор содержит обязательные сведения:

• ФИО сторон, адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры с указанием, что продавец получил ее по дарственной;
• цена выкупа, порядок расчета и сроки;
• сроки и порядок передачи;
• если в жилище кто-то продолжает проживать – список таких лиц.

Нужно ли подавать декларацию

Декларация при продаже подаренной площади подается всегда, если продавец не освобожден от уплаты обязательных взносов в связи с истечением срока владения. Если вы продали жилье после 3 (5) лет непрерывного владения – декларацию подавать не нужно. В остальных случаях – обязательно.

Подробнее о правилах заполнения и подачи 3 НДФЛ читайте по этой ссылке.

Как избежать налогообложения

Не платить обязательный взнос после продажи подаренной недвижимости получится:

• по истечении трех или пяти лет владения;
• если квартира (доля) продана дешевле, чем за 1 миллион рублей.

Если условия не выполняются – платить обязательно.

Продавцы, получившие жилье по дарственной, вправе распорядиться собственностью по своему усмотрению. Дарение не налагает никаких дополнительных ограничений на операции с квартирой. Достаточно заполнить договор, передать документы на регистрацию и уплатить начисленный налог.

Если у вас возникли вопросы по теме статьи, задайте их через онлайн-чат дежурному специалисту или с помощью комментариев.

Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?

В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.

Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.

Как не платить налог, если квартиру подарил дальний родственник

Представьте ситуацию, тетя передала квартиру своему племяннику, с которого требуют уплатить НДФЛ. Чтобы не платить налог, родственники могут подать в суд и доказать, что они ведут совместное хозяйство, проживают вместе и относятся к членам одной семьи. Если суд встанет на сторону одаряемого и дарителя, налог платить не нужно.

Как продать квартиру без уплаты налогов?

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб.

Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.

Как уменьшить налог с продажи подаренного имущества?

При получении квартиры от дальнего родственника, налог в размере 13% с недвижимости платят еще до продажи жилья. Вам нужно будет сразу заплатить 13% еще при переоформлении прав собственности. Обязательно сохраните декларацию об уплате налога, чтобы можно было сразу продать недвижимость и ничего не платить снова.

Что означает понятие «дарение недвижимости»?

Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.

Сделка оформляется в следующем порядке:

• Подготовка пакета документов;
• Обращение в Росреестр с дарственной;
• Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:

• Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• Свидетельство о регистрации собственности;
• Банковская квитанция об уплате госпошлины.

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

В каких случаях договор дарения признается недействительным?

Сделка дарения может быть оспорена в случае:

• Признания дарителя недееспособным;
• Если человек, подаривший квартиру, не отдавал отчет своим действиям в момент подписания договора.

Если дарственная была оспорена в суде, все сделки, совершенные с объектом недвижимости, также отменяются. При этом их количество не имеет значения. После того как судья выносит решение о признании договора дарения недействительным, одариваемый обязан вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Если квартира была продана другому лицу, продавец должен возместить ущерб покупателю и отдать денежные средства в полном объеме.

Условия продажи подаренной квартиры

Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.

Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки.

Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику. После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.

Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости

Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.

Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:

• Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
• Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
• Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
• Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.

После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:

• Договор между покупателем и продавцом;
• Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
• Документ о государственной регистрации договора дарения.

Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:

• Кадастровый паспорт и техническая документация;
• Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
• Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
• Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
• Дарственная на жилье;
• Гражданский паспорт продавца.

В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:

• Договор купли–продажи;
• Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.