Оценка рыночной стоимости земельного участка

1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» , а также специальными Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 .

СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.

СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

В каких случаях нужна оценка земли

Процедура необходима в разных ситуациях:

• Продажа, покупка участка. Выявление стоимости объекта поможет определить наиболее справедливую цену. Если участок приобретается в кредит или выступает залогом, оценить его потребует банк.
• Страхование. Сумма страхового договора зависит от стоимости земли. Страхование проводится по желанию собственника или в рамках кредитования.
• Имущественные споры. Для доказательства позиции стороны в досудебном и судебном порядке требуются документы от независимых экспертов с лицензией на составление достоверных отчетов.
• Внесение объекта в уставной капитал. При оформлении юридического лица обязателен уставной капитал. Частью капитала может стать объект недвижимости, если его цена определена независимыми экспертами.

Результаты оценки земли экспертов «Геомер Групп» проводится согласно общепринятым методам без завышения или занижения результата.

Что влияет на стоимость участка

При оценке земельного объекта во внимание принимаются факторы, влияющие на среднюю цену по рынку. Эти факторы делятся на 4 основных категории:

1. Экономическая. На цену участка влияет общее экономическое положение в регионе, средняя стоимость похожих земель в этой области и т.д.
2. Социальная. Оценивается уровень потребности населения в приобретении объекта. Спрос повышает рыночную стоимость.
3. Физическая. Фактические характеристики объекта: расположение, площадь, качество, экологическая чистота среды, инфраструктура.
4. Юридическая. Наличие обременений, арендной платы, льготы на участке и т.д.

На рыночную стоимость влияют все факторы, повышающие удобство и качественные характеристики участка. Кадастровая цена высчитывается Росреестром и редко является справедливой.

Документы для оценки

Перед обращением к экспертам рекомендуется подготовить документы:

1. · Свидетельство о праве собственности или арендный договор;
2. · Выписка из ЕГРН;
3. · Кадастровый план;
4. · Паспорт объекта с указанием площади, категории, назначения.

Дополнительно предоставляются сведения по запросу оценщиков. Представители «Геомер Групп» проконсультируют заказчика по проведению оценки земли, помогут собрать необходимые документы.

Стоимость услуг

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
2. Если площадь вносится на баланс компании
3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

• Правомочия арендаторов
• Сроки действия права на собственность
• Обременения, подписанные договором аренды
• Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
• Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади

С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

• Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
• Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
• Анализ этой информации
• Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
• Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
• Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

1. Выписка из ЕГРН ▼

2. Паспорт заемщика (разворот с фото и прописка) ▼

Отчет об оценке земли содержит следующие основные разделы:

1. Основные факты и выводы об оценке земельных участков, в которых указывается сводная общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов, а также итоговая величина стоимости земельного участка;
2. Задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата оценки, сроки в которые производится земельная оценка;
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности и методы оценки рыночной стоимости земли;
4. Краткие сведения о Заказчике оценки и об Оценщике;
5. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
6. Описание оцениваемого объекта с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики;
7. Цветные фотографии оцениваемого объекта;
8. Анализ рынка жилой недвижимости, и отдельный анализ того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;
9. Описание процесса оценки в части применения стандартных подходов к оценке с приведением расчетов;
10. Оценка земли для Сбербанка на основе затратного, доходного и сравнительного подходов (или аргументированный отказ от применения одного или двух подходов к оценке);
11. Подробное обоснование всех применяемых методик и коэффициентов, которые позволяют определить точную стоимость земельного участка;
12. Оценка земельного участка для ипотеки — согласование результатов, полученных с применением различных подходов;
13. Приложение к отчету, в котором содержатся копии документов, используемых Оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, в т.ч. правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации.

Оценка земли для ипотеки в Сбербанке производится основным подходом при проведении оценки Сравнительным подходом – это анализ предложений рынка с внесением поправочных корректировок к стоимости каждого из объектов сравнения с учетом его индивидуальных характеристик. Оценка земельного участка в Новой Москве или оценка земли в Московской области производится по единым стандартам и требованиям вне зависимости от местоположения оцениваемого участка. Тем не менее, выборка объектов – аналогов в рамках сравнительного подхода производится непосредственно с учетом индивидуальных параметров, в том числе назначения и категории земельного участка.

Рыночная оценка земельного участка обязательно учитывает наличие на участке объектов благоустройства и наличие (или отсутствие) коммуникаций — электроснабжение, расположение колодца или скважины на участке, газоснабжение и возможность подключения к нему жилых построек.

Оценка земли для ипотеки Сбербанк запрашивает отчет, который пронумерован постранично, прошит, подписан специалистами, проводившими оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя.

Мы передаем вам 2 экземпляра отчета об оценке — один из них вы предоставляете вашему кредитному менеджеру, второй передается в регистрационную палату для регистрации собственности на земельный участок.

Оценка для Сбербанка земельного участка оформляется в виде оценочного альбома. К каждому отчету об оценке в обязательном порядке мы подшиваем копии наших документов подтверждающих право оценочной деятельности на территории РФ (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы об оценочном образовании, страховые свидетельства оценщиков, а также копию официальной аккредитации Сбербанка).

Виды стоимостей земельных участков

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.

Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость . Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложенияОснованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.