Можно ли продать квартиру с долгами

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб.

Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи.

О долгах нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах.

В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Когда нельзя продать квартиру с долгами?

В некоторых случаях наличие долгов по коммуналке может привести к тому, что владелец квартиры будет ограничен в праве распоряжения своим имуществом. Препятствием для продажи объекта недвижимости являются следующие случаи:

• На квартиру наложен арест;
• В отношении физического лица, являющегося собственником, начата процедура банкротства.

Арест имущества означает, что на квартиру наложено ограничение на совершение регистрационных действий, то есть формально сделка купли-продажи может быть проведена, однако Росреестр откажет покупателю в регистрации права собственности. Арест может быть наложен судом или ФССП в рамках исполнительного производства по взысканию долгов с собственника имущества. Причиной ареста могут быть не только долги по ЖКУ, но и неисполнение других обязательств владельца недвижимости, например, по ипотеке, кредиту, алиментам.

Также суд может наложить арест, если квартира является предметом спора.

Кроме суда, ограничение могут наложить и следственные органы.

Также ограничением для продажи является начатая процедура банкротства физического лица. Такая мера финансового оздоровления в отношении граждан применяется крайне редко, однако потенциально с ней можно столкнуться. Во время процедуры банкротства имущество должника переходит в распоряжение финансового управляющего и не может быть реализовано гражданином самостоятельно.

Когда возникает обязанность платить за квартиру?

В соответствии с п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность нового собственника жилого помещения по обязательствам возникает лишь с момента регистрации его права собственности.

Исключением является лишь долг по взносам за капитальный ремонт.

П. 3 ст. 158 ЖК РФ определяет, что новому владельцу переходят обязательства по уплате взноса за капремонт, в том числе и неисполнимые бывшим собственником. Накопленный предыдущим собственником долг по взносам за капремонт автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: 4 способа

Чтобы продать жилье с задолженностью по коммуналке, можно воспользоваться одним из способов, разрешенных действующим законодательством — уплатой долга из средств задатка, основной суммы либо переводом долга на нового владельца квартиры. Также продавец может самостоятельно изыскать средства для уплаты долга.

Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца

Самый простой способ — продавец гасит задолженность перед сделкой своими средствами. Например, он может занять деньги у родных и знакомых либо оформить кредит. В таком случае сделка совершается с «чистой» квартирой, за которой не числится коммунальных задолженностей.

Подобный способ удобен покупателю, однако не столь выгоден продавцу. Просто занять денег нелегко, к тому же сумма задолженности может быть достаточно серьезной. Если же владелец квартиры оформит кредит, ему придется дополнительно потратиться на его обслуживание им выплату процентов.

Способ 2: Выплата долгов с задатка

Самый простой способ оформления сделки — уплата долгов по ЖКУ из средств, переданных продавцу по договору задатка. Согласно положениям ст. 380 ГК РФ, задаток входит в общую стоимость объекта недвижимости.

В таком случае продавец получает средства, с помощью которых гасит задолженность. Сделка купли-продажи производится в отношении объекта недвижимости, на котором уже нет долгов.

У такого способа есть несколько недостатков. Внесение задатка создает дополнительные обязательства между сторонами. Если по каким-либо причинам покупатель откажется от сделки, то задаток остается у продавца.

Если, в свою очередь, продавец не сможет осуществить сделку, то он обязан вернуть продавцу задаток в двойном размере. По этим причинам размер задатка обычно не велик и редко превышает сумму в 100 тыс. руб., так как сторонам не нужен дополнительный риск.

Если долги по коммуналке достаточно велики, то задаток не сможет покрыть всю сумму долга. Конечно, стороны смогут договориться о любой сумме, однако риск в таком случае возрастает, причем для обеих сторон.

Плюсом этого способа является то, что он подходит для ипотеки. Обычно банки скрупулезно относятся к приобретаемому жилью, поэтому требуют предоставления справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Аналогичные требования предъявляет и Пенсионный фонд, если часть стоимости уплачивается сертификатом материнского капитала.

Важно! В договоре задатка необходимо указать, что переданные средства должны быть использованы на погашение задолженности.

Пример. Стоимость квартиры составляет 3200000 тыс. руб., размер задолженности — 125 тыс. Покупатель по договору передает 125 тыс. руб. в качестве задатка. Продавец гасит задолженность, что подтверждается справкой об отсутствии долгов или оплаченными квитанциями.

Способ 3: Оплата после сделки

При третьем способе решения проблемы долг закрывается не из задатка, а из основной суммы, переданной по договору купли-продажи. Для проведения расчета используется банковская ячейка или аккредитив. В обоих случаях полный расчет с продавцом возможен лишь в том случае, если он подтвердит выполнение каких-либо обязательств, в данном случае — уплату долга по ЖКХ.

При таком способе уплаты долга основная сумма по договору может быть передана при подписании договора купли-продажи или получении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Сумма в размере долгов по ЖКУ будет передана, если продавец рассчитается по долгу. Контроль выполнения продавцом своих обязательств в данном случае осуществляет банк.

Также в тексте договора можно указать, что передача квартиры от продавца покупателю должна сопровождаться подписанием передаточного акта между сторонами. При этом одним из условий подписания передаточного акта является предоставление продавцом оплаченных квитанций по услугам ЖКХ.

Пример. Стоимость квартиры 3300000 руб., долг — 250 тыс. руб. Продавцу передается сумма в 3050000, из которых он оплачивает долг. Оставшиеся 250 тыс. руб. кладутся в банковскую ячейку или на аккредитив. Продавец может получить доступ к этим деньгам лишь в том случае, если предъявит банку документ, подтверждающий отсутствие задолженности. Если он не сможет этого сделать, средства вернутся покупателю.

Этот способ более надежен для покупателя, однако и у него есть недостатки. Во-первых, он не подходит для ипотеки — банк просто не выдаст разрешение на покупку квартиры с долгами. Аналогично нельзя использовать и материнский капитал — ПФ РФ также откажет в выделении средств на квартиру с долгами.

Во-вторых, понадобятся дополнительные расходы — на аренду ячейки или открытие аккредитива. В-третьих, такой способ требует больших затрат времени и дополнительной бумажной волокиты.

Способ 4: Перевод долга на покупателя

Еще один способ покупки квартиры с долгами по ЖКУ — перевод долгового обязательства на покупателя. Возможность подобного решения проблемы подтверждается положениями ст. 391 ГК РФ.

Важным условием перевода долга на другое лицо является согласие кредитора — управляющей компании или ресурсоснабжающей организации. Без такого согласия соглашение о переводе долга является ничтожным.

При использовании подобного способа порядок действий выглядит следующим образом:

1. Владелец квартиры отправляет письменное уведомление кредитору о переводе долга на другое лицо.
2. В случае согласия УК или ресурсоснабжающей организации продавец и покупатель заключают договор, положением которого долг переводится на покупателя.
3. В качестве альтернативы можно заключить дополнительное соглашение к основному договору. По условиям соглашения задолженность должна быть погашена новым владельцем квартиры.

Такой способ удобен для покупателя, но создает риски для продавца , так как существует опасность, что долг не будет погашен покупателем, а исполнение по обязательствам будет затребовано с продавца.

Что писать в договоре?

В тексте договора должны быть указаны следующие сведения:

• Точный размер задолженности, наименование и реквизиты организации-кредитора;
• Стоимость квартиры за вычетом суммы задолженности;
• Срок для исполнения обязательств по уплате долга, например, 15 дней с момента регистрации права собственности.

Дополнительное соглашение (приложение к основному договору) должно содержать аналогичные сведения.

Пример. Формальная стоимость квартиры — 3100000 руб., долг по услугам ЖКХ составляет 115 000. руб. В таком случае в договоре купли-продажи устанавливается цена объекта в 2985000 руб., однако покупатель берет на себя долги продавца.

Несмотря на удобство такого способа, он имеет немало недостатков. Перевод долга опять же не подходит для ипотеки — банк просто откажет в приобретении квартиры с непогашенными долгами.

Но главный минус состоит в том, что кредитором может выступать не одна организация в лице управляющей компании. Зачастую потребители заключают договора не только с УК, а напрямую с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают водоснабжением, электричеством, отоплением и т. д.

Для использования такого способа необходимо получить согласие всех поставщиков коммунальных услуг. В ином случае перевести на покупателя можно лишь часть долга, а в отношении оставшейся задолженности придется применять другие способы решения проблемы.

Что делать, если продавец скрыл долги?

Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.

Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.

Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.

Нужна ли помощь юриста?

Продажа квартир с долгами по ЖКХ — не такая уж и редкость на рынке вторичной недвижимости. В большинстве случаев используется схема, когда обязательства оплачиваются из задатка, внесенного покупателем. Другие схемы сложнее в исполнении и не могут быть применены в случае использовании заемных средств или государственных сертификатов для оплаты.

Если встречается такая ситуация, когда нужно купить или продать квартиру с задолженностью по коммуналке, лучше проконсультироваться с юристом. Он разъяснит, какие правовые последствия возможны в таком случае, какой способ лучше выбрать для надежного проведения сделки и как избежать ненужных рисков.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.

Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.

Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.

Может ли пристав наложить арест на квартиру,
если у меня есть долги по кредитам
в банках? Спросите юриста

Особенности ареста единственного жилья

Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.

Сведения об аресте будут внесены в ЕГРН, поэтому Росреестр откажет в регистрации сделки после проверки документов. Продать квартиру можно после снятия ареста. Приставы снимают арест после погашения задолженности, при окончании или прекращении производства, после списания долгов после банкротства.

ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.

По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).

Могут ли приставы продать единственное жилье

Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:

• если неплательщик и члены его семьи не проживают в единственной квартире (например, если они снимают другое жилье);
• если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.

Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то приставы могут продать дом с обременением через торги.

В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.

Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.

Нужна помощь при образовании долга
перед банком, боитесь потерять жилье?
Закажите звонок юриста

Кто и когда проверяет наличие ареста

Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов в срок до 10 дней, а при обращении через МФЦ — до 12 дней.

Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.

Можно ли продать квартиру с долгами
по квартплате, если они в уже работе
у приставов? Спросите юриста

Особенности продажи арестованного имущества

Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.

Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:

• пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
• до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
• все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
• после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры.

Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.

При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.

Задумываетесь о том, чтобы пройти банкротство,
но переживаете за сохранность своего
жилья? Получите консультацию юриста

Особенности продажи ипотечной квартиры

Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:

• пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте);
• если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит всю сумму после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства);
• в силу ст. 78 закона № 229-ФЗ и ст. 54 закона № 54-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда. Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.

Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.

Как можно вывести ипотечную квартиру
из-под угрозы ее реализации
за долги? Спросите юриста

Как снять арест с квартиры для продажи

Самый очевидный вариант для снятия ареста с единственной квартиры — полностью погасить задолженность. Пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения, как только деньги поступят на депозит ФССП. Если пристав затягивает окончание дела и не снимает арест, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП, в суд.

Назовем остальные основания для снятия ареста с единственной квартиры для последующей продажи:

• окончание или прекращение производства по взысканию;
• предоставление другого имущества под арест вместо единственного жилье (с согласия пристава); со сниманием долгов, после чего ФССП обязана окончить производства по взысканию.

Теоретически возможна продажа квартиры после перевода долга на другое лицо. Это экзотический вариант, который допускается только с согласия кредитора (взыскателя). Если кредитор даст такое согласие, то по определению суда пристав заменит должника в исполнительном производстве.

При этом арест на имущество предыдущего должника обязаны снять. На практике такая ситуация нереальна, только если новый должник не предоставит взыскателю гарантии погашения задолженности.

Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с арестом недвижимости или другого имущества в исполнительном производстве. Также мы поможем оформить документы в ФССП и суды, использовать все доступные варианты снятия ареста для продажи квартиры.

Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ

Выделены три основных способа, как можно продать квартиру с долгом по квартплате.

Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплачивает продавцу точную сумму задолженностей в виде первого взноса, и он выплачивает все долги. После оформляется сделка купли-продажи, отнимая сумму первого платежа.

Для этого покупатель и продавец регистрируют в любом банке две ячейки. В одну помещается сумма долга по коммуналке, а во вторую – оставшаяся часть стоимости квартиры. После оформляют контракт и указывают, что деньги из первой ячейки забираются после оплаты долгов, а со второй – после заключения сделки по продаже квартиры.

Сумма долга списывается из общей стоимости жилья. К примеру: если квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, то покупатель выплачивает продавцу 4,7 млн, а остальными средствами гасит задолженность. Важно документально зафиксировать договоренность.

При каких обстоятельствах продажа квартиры невозможна

Есть несколько ситуаций, когда продать квартиру с коммунальными долгами нельзя. Это касается арестованного жилья, или если оно выступает залогом по займу. Во втором случае без разрешения банка жилую площадь реализовать не получится.

Также возникнут сложности с продажей, если жилплощадь была приобретена на материнский капитал. Недвижимость можно реализовать после получения разрешения от матери, органов опеки и банковского учреждения.

Еще граждане задают вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? Ответ будет отрицательным, ведь неприватизированную недвижимость нельзя реализовать, даже без задолженностей. Она принадлежит государству, поэтому проживающие в ней жители не распоряжаются квадратными метрами.

Прежде чем задумываться о продаже неприватизированной квартиры, ее надо приватизировать, иначе, квадратные метры не продать никаким способом. Сделка купли-продажи будет осуществлена только после процедуры приватизации. Это не быстрый процесс, и длится он два-три месяца, однако после его окончания человек сможет продать недвижимость.

Своевременная оплата задолженностей по коммуналке избавляет старых и новых владельцев жилплощади от проблем при оформлении сделки купли-продажи. Продавцам необходимо обратиться в расчетные центры, чтобы получить выписки по счетам. Если отсутствие задолженностей имеет документальное подтверждение, сделка пройдет быстрее.

Если в контракте купли-продажи нет специальной графы, где указано, что новый хозяин будет выплачивать долг по ЖКХ, он не обязан этого делать. Второе лицо подает на старого хозяина недвижимости заявление в судебные органы. Срок давности по искам, касающихся коммунальных долгов, – 3 года.

Продавать жилплощадь с задолженностями по ЖКХ разрешено, но их надо погасить, иначе сделка не оформляется. Наша компания поможет гражданам погасить долги, грамотно и правильно оформить все документы и найти нового покупателя.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

1. Согласование процедуры купли-продажи.
2. Сбор документов.
3. Составление договора.
4. Обращение к нотариусу.
5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

• гражданский паспорт продавца и покупателя;
• выписку из домовой книги;
• выписку с лицевого счета;
• справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
• выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
• справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• правоустанавливающий документ;
• акт приема-передачи квартиры;
• акт передачи денег;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
2. Целесообразно указать показания счетчиков.
3. Составить передаточный акт.
4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

• по отоплению;
• по электроэнергии;
• по горячему и холодному водоснабжению;
• по канализации;
• за содержание общедомового имущества;
• за домофон, лифт.