Договор мены это

К сделкам по обмену материальными ценностями применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК). Так, в договоре должны присутствовать следующие положения.

О предмете мены

Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности.

Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.

Пост. Президиума ВАС № 69 от 24.09.2002 года установлено, что не являются договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Дополнительно нужно учитывать следующие особенности:

если в договоре не описано наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

с момента внесения в договор условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости предмета, отношения между сторонами регулируются нормами о купле-продаже;

передача вещи одним участником сделки товарного обмена другому не свидетельствует о выполнении обязательства, если не исполнены другие условия по договору;

допустимым является производство продукции из полученного по договору мены сырья и исполнение встречного обязательства путем передачи ее другой стороне сделки;

предметы обмена считаются неравноценными, и производится доплата только в случае, когда это прямо указано в договоре.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Обмен объектами недвижимости подразумевает регистрацию перехода прав в ЕГРН по заявлению лиц, участвующих в сделке. В качестве основания в орган Росреестра представляется договор мены. Сделка не освобождает сторону, меняющую долю в праве на недвижимость, от обязанности уведомлять об этом других сособственников жилья с тем, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки доли.»

Обязательства и ответственность сторон

В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:

вид документа, подтверждающего передачу (акт);

может быть условие о разнице в цене и доплате;

стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.

Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.

Преимущества заключения договора мены у нотариуса

Учитывая специфику таких договоров, их смешанный характер и другие нюансы, рекомендуется договор мены всегда удостоверять нотариально. Это дает участникам дополнительные гарантии.

Нотариус анализирует правовую основу соглашения и соблюдение требующейся по закону формы — это исключает впоследствии основания для его оспаривания или признания незаключенным.

При удостоверении сделки будут тщательно проверены документы физических и юридических лиц: их дееспособность, правомочность на совершение сделки, отсутствие в отношении сторон дел о банкротстве.

Проводится проверка принадлежности имущества обменивающимся сторонам, что исключает обмен предметами, выведенными из оборота, находящимися под арестом или обременением.

При удостоверении договора мены нотариус устанавливает свободу волеизъявления сторон, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что документ был подписан под давлением, является кабальным для одной из сторон. В случае возникновения спора между участниками, суд рассматривает нотариальное удостоверение сделки, как основание для признания ее полностью соответствующей закону.

Дополнительное преимущество для тех, кто производит обмен недвижимости в том, что документы на регистрацию перехода прав на недвижимый объект нотариус направит сам по каналам электронной связи. Это освобождает участников от необходимости посещать орган Росреестра или МФЦ. Регистрация через нотариуса производится очень быстро — всего через сутки в его адрес поступят новые выписки ЕГРН, которые он передаст сторонам сделки или направит в электронном виде по указанным ими адресам.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«В силу статей 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ нотариальному удостоверению. Догвор меня, предметом которого являются вышеуказанные объекты, необходимо заверять у нотариуса.»

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

• заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
• договор мены;
• выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
• кадастровые паспорта на обе квартиры;
• нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
• согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда.

В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным.

Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Существенные условия договора мены

Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

1. наименование вещи (товара);
2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Как составить договор мены долей квартиры?

Каждый участник выступает и как продавец, и как покупатель. В документе отражаются:

• персональные и паспортные сведения собственников помещений;
• размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
• размер общей и жилой площади помещения;
• оценка доли специалистами БТИ;
• заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
• паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
• технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
• указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
• правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
• передаточные акты сторон

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

Возможен ли договор мены с доплатой?

Предметы обмена и имущества не всегда совпадают по цене. Потому при оформлении текста договора возможно указание условия и доплате разницы между стоимостью стороне, чье имущество стоит больше. В тексте необходимо указать сумму цифрами и прописью. Рекомендуется обозначать не только размер разницы, но и срок, в который ее необходимо возместить.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

• соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
• соглашения по обмену долей недвижимости

Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО : сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Почему стоит обратиться за помощью к адвокату по договору мены?

Поможем Вам:

• составить договор мены
• проконсультируем о возможных рисках при указании отдельных условий договора
• проанализируем договор, который Вам предлагает вторая сторона (читайте, как правильно анализировать договор по ссылке)
• подадим в суд в случае, если заключенный договор мены не исполняется или нарушает Ваши права и законные интересы

Вам надоела рыскать по просторам Сети и искать законы? Вам нужен гарантированный результат в разрешении проблем? Все еще сомневаетесь и раздумываете, как выбрать надежного адвоката?

Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» — Ваш правой спутник и гарант в сложной жизненной ситуации!

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Дополнительная информация по теме:

Составление договора перевозки: инструкция, помощь адвоката

Наш адвокат по договорным отношениям разъяснит как составить договор перевозки, поможет в разработке проекта договора, внесет изменения в действующий договор: профессионально, на выгодных условиях и в срок

Понуждение к заключению договора: помощь адвоката

Наш адвокат по договорным отношениям поможет Вам в вопросе понуждение к заключению договора: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Как составить агентский договор: помощь адвоката

Наш адвокат по договорным отношениям поможет Вам составить агентский договор: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Как составить договор научно-исследовательских и технологических работ?

Наш адвокат по договорным отношениям поможет составить договор научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских и технологических работ: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Как составить договор о неразглашении коммерческой тайны?

Наш юрист по договорным отношениям разъяснит, как составить договор о неразглашении коммерческой тайны, поможет разработать соглашение между сторонами: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Как подписать электронный договор? Советы адвоката

Наш адвокат по договорному праву дает советы, как подписать электронный договор, как заключить договор на расстоянии, а также готов помочь в составлении документов: профессионально, на выгодных условиях и в срок.