Дадут ли ипотеку если есть кредит

Обратите внимание: банк включает в расчет ежемесячный платеж по имеющимся кредитам. В случае с кредитными картами банк считает 10% от месячного лимита ежемесячно. Таким образом, если у вас открыта карточка с месячным лимитом в размере 100 тыс. рублей, банк при расчете максимально возможного ипотечного платежа вычтет из дохода 10 тысяч рублей.

Итак, можно ли взять ипотеку с имеющимся кредитом? Ответ — да, можно. Нужно лишь учесть соотношение ваших доходов к уже имеющимся займам, чтобы точно высчитать максимально возможный платеж по ипотеке.

Можно ли взять кредит с действующей ипотекой?

После подписания кредитного договора о получении ипотеки многие заемщики пугаются: а что, если в течение всего срока выплат банку будет невозможно получить обычный потребительский займ?

Разумеется, банки учли и это. Так как сейчас больше половины всех сделок в сфере недвижимости происходит с помощью ипотеки, банки не могли настолько сильно лишить себя прибыли. Взять кредит можно, даже если ипотека еще не погашена — однако тут действует та же формула расчета доступной суммы платежа.

Другими словами, банк вычтет из суммы ежемесячного дохода платеж по ипотеке.

Допустим, у заемщика имеется долговое обязательство по ипотеке с ежемесячным платежом 14000 рублей. При этом доход клиента составляет 50000 рублей. Тогда банк разрешит взять ссуду с максимально возможным ежемесячным платежом: (50 000 — 14 000) х 0,4 = 14400

Однако, хотя на бумаге получается довольно крупный максимальный порог выплат, на практике «тащить» одновременно два больших кредита крайне сложно. Банковское руководство это понимает, поэтому с каждым новым займом процент от дохода уменьшается — 30%, 20% и так далее. В конце концов, потребительский кредит могут просто не одобрить, если сотрудники посчитают наличие двух кредитов чересчур непосильной ношей для клиента.

Для увеличения своих шансов можно:

• Обращаться в тот же банк, где была взята ипотека;
• Не допускать просрочки по кредитам, чтобы иметь идеальную кредитную историю — даже одна просроченная выплата может испортить КИ;
• Привлечь созаемщиков и/или поручителей;
• Активно брать продукты того банка, где вы желаете взять потребительский займ. Желательно участвовать в зарплатном проекте.

А возможно ли получить еще один ипотечный займ при непогашенном старом?

Ответ на вопрос зависит от множества факторов: наличия первоначального взноса и его размера, сумме доходов и их стабильности, кредитной истории и других параметров. От всего этого зависит, позволит ли банк взять обязательство платить сразу по двум ипотечным займам.

С точки зрения законодательства, на количество ипотечных кредитов не установлены никакие ограничения: Федеральный Закон «Об ипотеке», ГК РФ и Федеральный закон от 2 декабря 1990 года № 395-1 даже не пытаются регламентировать этот аспект.

Единственное, что указано в перечисленных выше документах — что банковские организации сами принимают решение, выдавать кредит заявителю или нет. Административной и уголовной ответственности организация подлежит лишь в случае отказа по национальным, расовым или иным дискриминирующим принципам.

Поэтому формально любой клиент может получить столько ипотечных кредитов, сколько имеется предложений на рынке банковских услуг. На практике же после первой ипотеки вторую одобряют крайне редко. Для одобрения нужно соблюсти массу условий:

• Иметь первоначальный взнос. Его отсутствие будет говорить о недостаточно высокой платежеспособности заявителя;
• Обладать действительно большими доходами (от 140 тыс. рублей в месяц). При этом законный источник этих доходов должен быть документально подтвержден. Сотрудники будут также обращать внимание на стабильность и регулярность этих доходов;
• Кредитная история должна быть безупречна;
• Долговая нагрузка у клиента должна поглощать не более 20-ти процентов от доходов.

Скажем, если у клиента имеется займ с платежом 30 тыс. рублей ежемесячно, а его доход составляет 140 тысяч рублей в месяц, банк позволит взять займ с максимальным платежом 44 000 рублей. Таким образом, при соблюдении всех условий, получение второй ипотеки при непогашенной первой — вполне реальная процедура.

Можно ли скрыть имеющийся кредит?

Конечно, у любой авантюры есть шанс на успех. Но у конкретно этой, шанс на победу стремится к нулю — заемщику скорее откажут в выдаче кредита и занесут в черный список. Это касается даже тех случаев, когда клиент обращается в другой, не выдававший ему ипотеку, банк.

Причин, почему от сокрытия станет только хуже, несколько:

• У каждого банка имеется собственная служба безопасности. В ее основные обязанности входит проверка каждого клиента на предмет судимостей, просрочек по старым платежам и так далее. Так же служба безопасности проверяет, все ли предъявленные документы — настоящие. При этом службы безопасности разных банков постоянно обмениваются данными между собой, т.к. это повышает эффективность всех участников обмена. В результате сокрытие кредита быстро станет известно сотрудникам банка, а это — веская причина отказать клиенту в выдаче новой ссуды;
• Если в данный момент доходы позволяют нести бремя нескольких кредитов, то спустя время, по независящим от вас обстоятельствам, все может измениться. Из-за этого могут пойти просрочки, полное разрушение кредитной истории, большая неустойка и, в конце концов, судебное разбирательство с банком. Поэтому лучше, наоборот, не скрывать факт наличия кредита, а согласовать это с сотрудником банка и вместе найти оптимальное решение;
• Если старый кредит погашается в полной мере и вовремя, это может даже сыграть положительную роль при получении второго займа. Своевременное погашение долга характеризует клиента как ответственного и платежеспособного человека.

Почему действующий кредит влияет на ипотеку

Когда у физического лица есть действующий кредит, он должен выполнять по нему указанные в договоре обязательства. Причем если это заем наличными с фиксированной ставкой и платежом, он будет меньше влиять на взятие ипотеки, чем кредитная карта с лимитом от 300 000 р.

Почему банкам так важно, чтобы не было открытых займов? Все просто:

• Сумма допустимого максимального платежа в месяц не может превышать 30-50% от общего дохода физического лица. Если у человека при этом есть на обеспечении иждивенцы (дети), допустимая сумма будет еще меньше.
• Сумма платежа по кредитной карте рассчитывается по максимальной ставке. К примеру, у физического лица открыта кредитка на лимит в 100 000 р., но он использовал с нее всего 10 000 р. Для банка будет неважно, сколько человек потратил. Ведь в течение ипотечного кредитования он может все снять с карты. Тогда платеж по ней будет составлять около 15 000 р. в месяц. Именно эта цифра пойдет в расчет.
• Для расчета максимального срока для ипотечного кредитования и возможного платежа в месяц будут учитываться все расходы физического лица. Если он арендует жилье, оплачивает коммунальные платежи, вносит последние транши по автокредитованию, а также содержит детей, все это повлияет на возможность получения ипотеки.

Важно! Если вам отказал один банк из-за наличия непогашенного кредита, это не значит, что откажут абсолютно все кредиторы. Попробуйте обратиться в ту кредитную организацию, где вы брали первый заем. Там намного выше шансы получить положительное решение по ипотеке.

Когда точно откажут в получении ипотеки из-за действующего кредита

Требования к заемщику при ипотечном кредитовании достаточно высоки. Помимо наличия минимального первоначального взноса за жилье, необходимо представить справки об официальном доходе, а также сведения о составе семьи и другие документы.

При этом есть ряд ситуаций, когда точно не получится взять ипотеку. К ним относят:

• Просроченные платежи по действующим кредитам. Если банк видит, что вы регулярно пропускали дату внесения средств, это укажет на вашу безответственность и неплатежеспособность.
• Судебные задолженности по алиментам, судебным или гражданским искам, а также другие долговые обязательства, находящиеся на стадии исполнительного производства у судебных приставов.
• Нарушения уголовного и гражданского кодекса, связанные с обманом, мошенничеством, кражей и другими преступлениями, указывающими на безответственность заемщика.
• Наличие маленькой заработной платы и большого количества детей на иждивении.
• Многочисленные увольнения с рабочего места по статье. Это также станет показателем неплатежеспособности заемщика в глазах банка.

Косвенно может влиять большое количество аварий во время управления транспортным средством. Наличие штрафов от ГИБДД. Наличие нарушений рабочего режима и замечаний от работодателя. А также запрет на выезд из страны.

Банки будут внимательно изучать все аспекты жизни заемщика, чтобы убедиться, что физическое лицо вернет заемные деньги в полном объеме. А также на основании именно этих данных будет приниматься решение по высоте процентной ставки и сроку кредитования.

Когда банки «закрывают глаза» на наличие кредитов при выдаче ипотеки

Нередко наличие потребительского кредита не влияет на вопрос, могут ли одобрить ипотеку кредитные организации. Банки «закрывают глаза» на наличие непогашенных кредитных обязательств в ряде случаев:

• Взят потребительский кредит на небольшую сумму (до 300 000 р.) и на небольшой срок (до 3 лет). При этом нет пропущенных платежей или просрочек по взносам. А также уже прошло более половины от общего срока кредитования.
• Наличие идеальной кредитной истории. Физическое лицо регулярно берет небольшие кредиты или карты, гасит все платежи точно в срок и закрывает кредитки «за ненадобностью». Такой показатель надежности перевесит в пользу выдачи займа, несмотря на наличие еще открытого кредита.
• Престижная работа. Постоянный работодатель выдает «белую» заработную плату. Стаж на одном месте уже более года. При этом есть благодарности и другие заслуги у физического лица на работе.
• Надежный поручитель. Если вторым лицом, подтверждающим платежеспособность заемщика, является ответственный человек, который никогда не нарушал кредитных договоров, имеет высокую заработную плату и трудится на одном месте более полугода, то шансы получить ипотеку намного выше.
• Зарплатная карта в банке, где заемщик хочет взять ипотеку. Банк-партнер работодателя знает все поступления и передвижения денежных средств по вашему счету. Он сможет учесть даже выплаты 13-ой заработной платы в конце года. И это станет весомым плюсом в пользу физического лица.

Все эти пункты не гарантируют 100% выдачу ипотечного кредита при наличии других непогашенных обязательств перед банками. Окончательное решение по выдаче займа под залог имущества всегда остается за кредитором. И он вправе отказать без объяснения причин.

5 советов, как увеличить шансы на получение ипотечного кредитования

• Соберите заранее все необходимые справки. Попросите в бухгалтерии подробную справку 2-НДФЛ за полгода. Закажите заверенную копию трудового договора. Найдите способ подтвердить дополнительный доход.
• Пригласите поручителем надежное физическое лицо. Попросите друга или родственника также собрать все справки о доходах.
• Проверьте качество своей кредитной истории. Ее можно заказать в любом банке. А для улучшения состояния КИ — выплатить кредит досрочно или внести сразу 2-3 платежа подряд.
• Убедитесь, что у вас нет долговых обязательств перед ГИБДД, невыплаченных алиментов или других неприятных штрафов. Если таковые найдутся — выплатите их как можно быстрее.
• Обратитесь сразу в 3-5 банков с заявлением на ипотечный кредит. Каждая организация рассматривает анкету от 1 до 5 рабочих дней. Так вы получите сразу несколько ответов на свой запрос и при положительном решении по ипотеке выбрать лучший вариант.

Совет: заранее просчитайте, какой максимальный ежемесячный платеж вы сможете вносить с учетом, что максимально банки списывают до 50% от заработной платы. Учитывайте все свои кредиты, карты и другие платежи. А также соберите максимально большую сумму первоначального взноса — чем ниже сумма кредита, тем выше шансы его получить.

Что оценивает кредитор?

Финансовое учреждение, реализующее ипотеку, имеет уже сформированный список требований к заемщику – его возрасту, трудоустройству, стабильности финансового положения, ответственности при погашении предыдущих кредитов т.д.

Если условия ипотеки не запрещают оформление договора на заемщика, уже выплачивающего другой кредит, банк оценивает, насколько новое бремя выплат скажется на платежеспособности человека и уровне жизни его семьи, ведь новые выплаты предстоит производить на протяжении нескольких лет. Если, по мнению банка, доход кандидата окажется недостаточным для благополучного расчета сразу по двум обязательствам, в ипотеке будет отказано.

Следующие факторы оказывают влияние на принятие решения:

• вид кредита;
• уровень дохода;
• вид запрашиваемой ипотеки;
• кредитная история.

Только полный анализ ситуации с учетом совокупности факторов позволит решить, можно ли взять заемщику новую ссуду.

Высокие шансы на одобрение

Меньше всего сложностей при согласовании займа, когда сомнений в успешном возврате ссуды практически не существует.

Положительно сказываются на решении банка следующие обстоятельства:

1. Существующий платеж незначителен и никак не отражается на благополучии семьи заемщика. Чаще всего, подобными непогашенными обязательствами служат платежи, если есть кредитная карта.
2. Заканчивается срок погашения и остаток долга небольшой.
3. Представлена исчерпывающая документация для оформления ипотеки, которая подтвердит высокий официальный заработок и наличие иных доходов.
4. Кандидат не допускал просрочек и не имеет нареканий со стороны другого банка.

Испорченная кредитная история, сама по себе, делает шансы на одобрение ипотечного займа призрачными, а если долг перед другой финансовой организацией до сих пор не погашен, заявку подавать бессмысленно.

Еще одна важная деталь, которая поможет заемщику в согласовании, связана с подачей достоверных сведений. Не рекомендуется скрывать наличие других непогашенных обязательств при подаче заявки – возможности банка позволят без труда выявить все действующие договора с финансовыми учреждениями и проверить, как погашаются обязательства. Утаивание информации негативно скажется на судьбе заявке, так как дает повод сомневаться в надежности человека и правдивости его слов.

Сокрытие информации о займе

Когда клиент представляет полную информацию о себе для оценки, банк учитывает открытость и честность соискателя, рассматривая возможные варианты решения вопроса оптимально безопасного для обеих сторон финансирования. Непогашенный долг, даже если он оформлен в другой финансовой организации, все равно будет выявлен, а доверие к заемщику исчезнет.

Согласно положениям законодательства (ФЗ №395-1 с изменениями от 05.04.2016г), банки обязаны сохранять конфиденциальность, защищая права заемщика. Статья 26 о банковской тайне ограничивает кредитора в проверке сведений.

С учетом действующих правил, проверку клиента осуществляют следующими доступными способами:

• Через запрос в БКИ, где хранятся записи о взятых и погашенных обязательствах за несколько лет.
• Запросы в другие финансовые структуры.
• Документы, полученные от самого заемщика.

Открыть доступ к получению сведений о клиенте позволит подписание личного согласия на предоставление подобных данных.

Согласно акту о кредитных историях сведения из БКИ получают на вполне законных основаниях, а записи в ней хранят полную информацию о плательщике по кредитам.

Оценка шансов по скоринговой системе

Проверка по системе скоринга дает возможность оценить риски выдачи ссуды конкретному человеку. Наличие за прошедший 2-летний период кредитных обязательств дает возможность оперативного проведения скоринга.

Цель данной процедуры – составить представление о кредитоспособности заемщика и его рейтинге, который, как правило, определяется в пределах 300-850 баллов.

Ведется учет следующих параметров:

• Наличие обязательств по кредитным продуктам.
• Внесение платежей по графику и в полном объеме.
• Среднедушевой доход, исходя из количества иждивенцев в семье.
• Владение ценным имуществом, недвижимостью.
• Судебные разбирательства с финансовыми учреждениями.
• Частота подачи заявок в различные финансовые учреждения.

Пример расчет по доходу

Успех в одобрении заявки во многом зависит от корректности запроса. Например, если есть кредит на машину, заемщику, вынужденному вносить большие ежемесячные взносы, вряд ли стоит рассчитывать на получение ссуды, платеж по которой несоразмерен средствам, оставшимся после внесения оплаты в другой банк. Если сумма запрашивается небольшая, шансы на положительный исход увеличиваются.

Следующий расчет поможет понять принципы, которых придерживается банк, вынося окончательное решение:

1. Клиент предоставляет сведения о своих подтвержденных доходах, а также общем бюджете семьи и ее численности.
2. Банк анализирует, сколько средств приходится в месяц на каждого члена семьи после того, как внесены текущие платежи, с условием, что сумма должна превышать прожиточный минимум, действующий в регионе.
3. Если общие обязательные расходы с учетом ипотечного займа не превышают 40-60% от дохода, есть вероятность получения одобрения.

Когда есть сомнения, что расходы могут превысить порог в 40-60% (он устанавливается каждым кредитором индивидуально), необходимо пересмотреть свой запрос:

• снизить запрашиваемую сумму;
• увеличить срок погашения ипотеки.

Снизив суммарное кредитное бремя, при условии соблюдения других параметров банка, соискатель ипотеки увеличивает шансы. Применение онлайн-калькулятора поможет рассчитать примерный платеж по ипотеке, исходя из срока и объема кредитования.

Если кредит нужен для первого взноса по ипотеке

Многим будущим ипотечным заемщикам требуется дополнительная сумма для внесения первого взноса, что вынуждает обращаться за обычным потребительским займом. Следует понимать, что есть высокий риск того, что банк увидит данные о взятом новом займе и будет учитывать его при определении возможности ипотеки. Избежать этого поможет выбор программы, которая позволит:

• кредитоваться в полном объеме в этом же банке, где был оформлен потребительский займ;
• по возможности, использовать государственное субсидирование (целевые программы, материнский капитал и др.)
• найти иные источники для получения суммы первоначального взноса.

Ситуация с получением ипотеки, когда другие займы еще не погашены, довольно сложная. Тем не менее, полностью исключить возможность согласования нельзя. Предоставив исчерпывающие документы, подтверждающие стабильную работу, высокий доход, надежность и ответственность, заемщик имеет все шансы получить сумму, нужную для покупки жилья.

Дадут ли ипотеку если есть непогашенные кредиты

Сразу ответим на основной вопрос – дадут ли ипотеку если есть кредит? Законодательство России не устанавливает ограничений на количество и сумму банковской задолженности у заемщика. Более того, один человек может одновременно погашать несколько ипотечных займов. Однако для их одобрения нужно соответствовать требованиям банков.

Утверждение, что ипотеку дают тогда когда нет потребительских кредитов неверно. Вам могут одобрить жилищный заем даже при наличии текущей задолженности, но при условии ее своевременной оплаты. Как происходит одобрение ипотеки, расскажем подробнее.

Когда потенциальный заемщик подает ипотечную заявку, ее тщательно проверяют банковские специалисты на разных уровнях. Основное внимание уделяется платежеспособности и надежности клиента. Много информации дает отчет из Бюро кредитных историй (БКИ), в котором содержатся следующие сведения:

1. Действующие и уже погашенные кредиты, кредитные карты, овердрафты. Даты их выдачи и полного погашения, суммы, ежемесячный платеж.
2. Качество кредитных выплат, т.е. своевременность внесения платежей.
3. Факты просроченной задолженности (в прошлом и сейчас) с указанием их длительности и суммы.
4. Реструктуризация (отсрочка выплаты основного долга).
5. Признание гражданина финансово несостоятельным, т.е. банкротом.

По совокупности всех сведений человеку выставляется кредитный рейтинг, который показывает степень рискованности выдачи ему ипотеки. Каждая финансовая организация самостоятельно устанавливает предельно допустимое значение. Где-то ипотеку дают при наличии кредитов даже клиентам с плохой банковской историей, но под высокий процент.

В других местах отказывают при небольших просрочках.

Далее проверяется платежеспособность человека. В банковских расчетах применяются сложные формулы, зависящие от многих факторов. Мы же будем использовать простые вычисления, чтобы показать пример рассмотрения заявки. За основу берется заработная плата заемщика и созаемщика, если таковой имеется.

Если титульный заемщик состоит в браке, его супруг обязательно станет созаемщиком даже при отсутствии постоянного дохода. Муж или жена могут быть не включены в состав ипотечной сделки при наличии брачного договора, либо если один из них не является гражданином РФ.

Сложив зарплаты и прочие денежные поступления супругов (или других созаемщиков, которыми часто выступают родители), мы получим совокупный доход на семью. Теперь из него нужно вычесть все имеющиеся кредитные выплаты. Их размер банковские специалисты узнают из отчета БКИ.

Если в итоге остается сумма, достаточная для поддержания нормальной жизни семьи заемщика, ему дадут ипотеку если есть непогашенные кредиты. Обычно минимальный уровень благосостояния рассчитывается, исходя из прожиточного минимума, установленного в регионе проживания клиента.

При наличии просроченных кредитов

Иногда банк может закрыть глаза на небольшие просрочки (до 29 дней), допускается не больше 4-5 раз за последний год. Но наличие текущей проблемной задолженности однозначно приведет к отказному решению при попытке оформить ипотеку. Если у вас нет средств, чтобы погасить долг на данный момент, чем вы будете оплачивать жилищный кредит, размер платежа по которому составляет львиную долю семейного бюджета?

Однако и с плохой кредитной историей можно получить ипотеку. Для этого нужно обращаться не в крупные банки, тщательно проверяющие своих клиентов (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т.д.), ведь здесь даже зарплатные клиенты могут получить отказ. Лучше подать заявки в более лояльные финансовые организации, к примеру, Восточный банк, Хоум Кредит или Совкомбанк.

Здесь вам, скорее всего, дадут ли ипотеку если были просрочки, но под гораздо более высокий процент.

Однако и в них вам могут отказать, если в БКИ содержатся следующие сведения:

• длительные просрочки, более 3 месяцев;
• частые, но короткие пропуски платежей;
• судебное взыскание задолженности со стороны банка;
• реструктуризация долга (отсрочка выплаты по причине финансовых трудностей);
• списание задолженности вследствие банкротства.

Кредитная история человека хранится в БКИ в течение 10 лет. Но не все банки учитывают такой длительный срок при проверке данных. Обычно берутся последние 3-5 лет и оценивается качество погашения кредитной задолженности только в этот период. Однако рейтинг заемщика составляется на основании всех имеющихся сведения.

Всегда ли учитывается доход заемщика

Есть особые виды жилищного кредитования, когда платежеспособность клиента не принимается во внимание, в частности, военная ипотека. Дело в том, что оплата кредита идет за счет средств Министерства Обороны РФ, а не заемщика. Значит, его личные кредитные обязательства в момент рассмотрения ипотечной заявки не играют роли.

Если есть потребительский кредит дадут ли ипотеку военнослужащему по этой программе? Да, но при условии, что банковская история не испорчена. Дело в том, что после увольнения из армии в ряде случаев заемщику приходится самостоятельно оплачивать ссуду. Так что для банка определенный риск все же есть, поэтому кредитная репутация клиента оценивается наравне с остальными.

Не стоит рассчитывать на безотказное одобрение военной ипотеки. Иногда банки не дают военную ипотеку если есть кредит, и причина такого решения заключается именно в просроченной задолженности.

Что еще проверяет банк при рассмотрении ипотечной заявки

Кроме кредитной истории и дохода клиента есть еще ряд факторов, способных повлиять на исход рассмотрения ипотечной заявки. Решение принимается на основании их комплексной оценки. Однако наличие одного крайне негативного момента может сразу привести к отказу банка:

1. Наличие судимостей. Особенно критичной является уголовная статья за мошенничество. При такой отметке в биографии не стоит и думать об ипотечном кредитовании. Даже при идеальной кредитной истории и высокой зарплате.
2. Банкротство. Если однажды человек уже объявил себя финансово несостоятельным (основания для признания указаны в ФЗ-127, ст. 213.3 (скачать)), по закону он может обращаться за кредитами. Однако, он обязан проинформировать финансовую организацию о том, что признан банкротом (в соответствии с ФЗ-127, ст. 213.30 (скачать)). К тому же эта информация есть в отчете БКИ, поэтому в течение 5 лет после банкротства вероятность одобрения ипотеки равно нулю.
3. Судебные разбирательства с банковскими учреждениями. Если вы подавали исковое заявление или сами являлись ответчиком по делу о выплате кредита, остальные банки будут относиться к вам настороженно. Однозначно не стоит обращаться за ипотекой к тому же кредитору, с которым судились, ведь у него вы находитесь в черном списке.
4. Отсутствие кредитной истории. Если вы никогда раньше не брали займы, вероятность одобрения ипотеки также очень мала. Поэтому перед обращением за жилищной ссудой возьмите несколько небольших кредитов и верните их вовремя.
5. Уступка вашего долга третьим лицам. Это означает, что бывший кредитор признал задолженность безнадежной и передал на взыскание сторонней организации, к примеру, коллекторам (право на такую операцию указано в ФЗ-353 О потребительском кредите (займе), ст.12 (скачать)) .
6. Наличие исполнительных листов, судебных взысканий в отношении потенциального заемщика. Информация о них находится в свободном доступе. При рассмотрении ипотечной заявки она обязательно проверяется службой безопасности. На основании полученных данных устанавливается уровень риска кредитования.

В каждом банке есть свой портрет идеального заемщика, усредненный образ ответственного плательщика ипотеки. Как правило, это человек средних лет, состоящий в браке и имеющий постоянную работу. Если вы попадаете под это описание, получить жилищную ссуду будет проще.

Что нужно сделать для одобрения ипотеки

Ипотека берется на длительный срок и зачастую раз в жизни, поэтому к оформлению кредитной заявки следует тщательно подготовиться. Эти рекомендации помогут повысить шансы на одобрение жилищного займа:

1. По возможности закройте имеющиеся долги. Конечно, вам могут одобрить ипотеку, если есть потребительский кредит с небольшим остатком. Но лучше избавиться от кредитной нагрузки полностью. Не стоит подавать ипотечную заявку сразу же после погашения займов, подождите 1-2 месяца, чтобы информация в БКИ обновилась.
2. Проверьте свою банковскую историю. Каждый россиянин может заказать отчет в Бюро кредитных историй раз в год на бумажном носителе совершенно бесплатно (порядок указан в ФЗ-218, ст. 8 (скачать)). Иногда потенциальные заемщики даже не догадываются, что в базе данных по ним имеется негативная информация. К примеру, банк может не отправить данные по оплате кредита или случайно привязать сведения по полному тезке клиента. В этом случае нужно связаться с финансовой организацией с требованием исправить данные на правильные.
3. Когда сомневаетесь, дадут ли вам ипотеку если есть потребительский кредит, или не хватает дохода, рассмотрите вариант привлечения созаемщиков или поручителей. Однако нужно понимать, что они несут такую же ответственность за погашение долга, как и сам заемщик (основание — Гражданский кодекс РФ, ст. 323 (скачать)). Доход созаемщика учитывается при расчете платежеспособности и повышает возможную сумму займа. Поручительство рассматривается как дополнительная гарантия возврата кредита, к примеру, при испорченной банковской репутации. При наличии дополнительных участников сделки с хорошей зарплатой скорее всего вам дадут ипотеку если есть долг по другим займам.
4. Предложите банку дополнительный залог. Если у вас есть квартира в собственности, ее можно сделать обеспечением по ипотеке, к примеру, при покупке земельного участка или частного дома (загородная недвижимость считается менее рентабельным залогом). Так шансы, что дадут ипотеку если есть кредит, станут выше (право закреплено в ФЗ 102 Об ипотеке, ст.6 (скачать)).
5. Соберите документы по всем возможным видам своего дохода. Если вы подрабатываете или сдает квартиру в аренду, оформите бумаги официально и приложите к ипотечной заявке. При высоком уровне доходов на вопрос дадут ли ипотеку если есть действующие кредиты, можно ответить утвердительно. Если вы официально трудоустроены, предоставьте справку формы 2-НДФЛ (скачать).
6. Не стоит скрывать имеющиеся долги. В анкете есть специальный раздел, посвященный текущим кредитным обязательствам. Указывайте только достоверные сведения, ведь кредитор сможет легко их проверить по отчету из БКИ. Если вы утаиваете информацию, банк может расценить это как фактор риска и отказать по ипотечной заявке.
7. Если у вас действительно испорчена кредитная история, оформите несколько небольших потребительских займов. Вовремя погасите их, проверьте, отобразилась ли информация в БКИ и затем обращайтесь за ипотекой. Такая небольшая хитрость поможет повысить рейтинг заемщика и увеличить шансы на оформление жилищной ссуды.
8. Постарайтесь предоставить больший первый взнос по ипотеке. Если вы вносите свыше 30-50% стоимости квартиры своими средствами, заявка рассматривается более лояльно.

Также в некоторых банках если есть текущий кредит дают ипотеку при условии, что он взят на оплату первого взноса. Но вам нужно обязательно отметить это в ипотечной анкете и указать сумму. Вполне вероятно, что кредитор не будет так строго относиться к наличию потребительского займа.

Таким образом, можно надеяться, что если есть действующий кредит дадут ипотеку. Для этого нужно учитывать описанные выше факторы риска и важные условия рассмотрения заявки. Основное внимание следует уделить качеству погашения займов и уровню дохода.

Ипотека при наличии задолженности

Наличие нескольких открытых кредитов одновременно — это довольно распространенная ситуация. Легко представить человека, у которого открыта кредитная карта вместе с автокредитом или потребительский займ вместе с рассрочкой на какой-либо товар. Но можно ли будет в этом случае получить еще и одобрение ипотеки?

Ответ на этот вопрос — да, одобрение получить можно, но только если заемщик, его кредитная история и его текущие кредиты будут соответствовать определенным параметрам. Российское законодательство не ограничивает количество займов, которые можно получить одновременно, однако при принятии решения о выдаче банки будут опираться на собственные внутренние требования.

Какие факторы влияют на решение банка

Банк не называет причины, по которым выносится положительное или отрицательное решение по заявкам на ипотеку. Но есть факторы, позволяющие предположить критерии оценивания. Одним из самых главных является платежеспособность заемщика. Она характеризуется не только наличием постоянного дохода, объекта залога и положительной кредитной историей.

Платежеспособность напрямую связана с совокупной финансовой нагрузкой, а именно — количеством ежемесячных расходов, включая обязательства по кредитам. Если у вас уже есть кредит, вы подали заявку на ипотеку и после составления графика платежей совокупные выплаты по всем обязательствам не превысят 50% вашего среднемесячного дохода, у вас хорошие шансы на одобрение.

Кроме этого, положительное решение вероятно, если:

• текущий кредит выплачен практически полностью, до окончания его срока действия осталось не более года
• по кредиту нет задолженностей, просрочек, не проводилось рефинансирование или реструктуризация
• применялось досрочное погашение
• с момента оформления действующего кредита ваши доходы выросли

Что еще проверяет банк при рассмотрении ипотечной заявки

Кроме кредитной истории и дохода клиента есть еще ряд факторов, способных повлиять на исход рассмотрения ипотечной заявки. Решение принимается на основании их комплексной оценки. Однако наличие одного крайне негативного момента может сразу привести к отказу банка:

1. Наличие судимостей. Особенно критичной является уголовная статья за мошенничество. При такой отметке в биографии не стоит и думать об ипотечном кредитовании. Даже при идеальной кредитной истории и высокой зарплате.
2. Банкротство. Если однажды человек уже объявил себя финансово несостоятельным (основания для признания указаны в ФЗ-127, ст. 213.3 (скачать)), по закону он может обращаться за кредитами. Однако, он обязан проинформировать финансовую организацию о том, что признан банкротом (в соответствии с ФЗ-127, ст. 213.30 (скачать)). К тому же эта информация есть в отчете БКИ, поэтому в течение 5 лет после банкротства вероятность одобрения ипотеки равно нулю.
3. Судебные разбирательства с банковскими учреждениями. Если вы подавали исковое заявление или сами являлись ответчиком по делу о выплате кредита, остальные банки будут относиться к вам настороженно. Однозначно не стоит обращаться за ипотекой к тому же кредитору, с которым судились, ведь у него вы находитесь в черном списке.
4. Отсутствие кредитной истории. Если вы никогда раньше не брали займы, вероятность одобрения ипотеки также очень мала. Поэтому перед обращением за жилищной ссудой возьмите несколько небольших кредитов и верните их вовремя.
5. Уступка вашего долга третьим лицам. Это означает, что бывший кредитор признал задолженность безнадежной и передал на взыскание сторонней организации, к примеру, коллекторам (право на такую операцию указано в ФЗ-353 О потребительском кредите (займе), ст.12 (скачать)) .
6. Наличие исполнительных листов, судебных взысканий в отношении потенциального заемщика. Информация о них находится в свободном доступе. При рассмотрении ипотечной заявки она обязательно проверяется службой безопасности. На основании полученных данных устанавливается уровень риска кредитования.

В каждом банке есть свой портрет идеального заемщика, усредненный образ ответственного плательщика ипотеки. Как правило, это человек средних лет, состоящий в браке и имеющий постоянную работу. Если вы попадаете под это описание, получить жилищную ссуду будет проще.

Что делать, если есть просроченный кредит

Наличие просроченного кредита значительно уменьшает шансы на одобрение ипотеки. Если банк видит, что заемщик нерегулярно вносит ежемесячные платежи и допускает регулярные задержки, то он может сделать вывод о неплатежеспособности заемщика и отсутствии у него финансовой дисциплины.

В случае, если кредитная история испорчена просрочками, то перед подачей заявления на ипотеку придется потратить некоторое время на ее исправление. В первую очередь нужно будет закрыть все просроченные платежи и дальше вносить деньги вовремя или даже немного заранее. Следующий шаг — это исправление своей кредитной истории и персонального рейтинга.

Как это сделать — читайте в нашей статье «Как исправить плохую кредитную историю».

Почему банк не дает ипотеку, ведь квартира передается в залог?

Реализация залогового имущества — длительная процедура, которая не гарантирует мгновенное возвращение денег банку. Предлагая кредитные продукты, банк получает проценты. В долгосрочной перспективе ипотека приносит банку больше, чем доход от продажи квартиры, поэтому при оценивании заявок на ипотеку финансово-кредитные организации стараются выбрать максимально надежных заемщиков.

Как повысить шансы на получение ипотеки

Чтобы увеличить вероятность одобрения ипотеки при имеющемся кредите, нужно гарантировать возврат заемных средств в полном объеме. Например:

• предоставить созаемщика с высокими доходами — это может быть не только супруг, но и взрослые дети или родители
• предоставить поручителя
• предоставить залог
• предоставить сведения о дополнительных доходах — получаемой пенсии, доходах от сдачи в аренду недвижимости, дополнительном заработке

Также на решение банка может повлиять ваша готовность внести большой первоначальный взнос. Программы ипотечного кредитования обычно регламентируют минимальный порог первоначального взноса, а верхний предел не ограничен и не обсуждается. Если вы готовы внести не установленные 10–15% от стоимости приобретаемого объекта, а более — это характеризует вас с положительной стороны.

При выборе срока кредитования лучше указать максимальный период, поскольку это снизит размер ежемесячного платежа. Даже если вы уверены в своих силах, ожидаете крупное поступление денег — наследство, средства от продажи имущества — и планируете погасить ипотеку быстрее, для банка ваши планы не очевидны и не гарантированы: оценивается только текущий располагаемый доход. Поэтому заполняйте заявку так, чтобы ваши расходы не превышали доходы.

Если заемщик имеет право на получение маткапитала или других мер господдержки, это также может способствовать принятию положительного решения.

Важный момент: сама по себе заявка на льготную ипотеку преимуществ не дает: если вы имеете право оформить кредит на жилье по льготной ставке, но ежемесячный платеж будет больше половины вашего бюджета, решение банка может быть отрицательным.

Вероятность выдачи второй ипотеки

Если на вас уже оформлена одна ипотека и вы подаете заявку на оформление второй, то вероятнее всего, что банк откажет в одобрении. Наличие двух ипотек создает слишком большую финансовую нагрузку на заемщика, что может обернуться рисками для его кредитора. Оптимальным решением в такой ситуации будет сначала закрыть первую ипотеку, а затем обращаться за получением второй.

Однако в некоторых ситуациях есть вероятность одобрения второго такого займа. Для этого необходимо, чтобы у клиента была безупречная кредитная история, достаточно средств для оплаты первоначального взноса и очень высокий доход, который позволит закрывать сразу два ипотечных кредита так, чтобы сумма платежей не превышала половины его среднемесячного дохода.

В каких еще случаях банк может отказать

Помимо уже оговоренных случаев, у банков может быть еще несколько причин для отказа в одобрении ипотеки при наличии действующего кредита. В совокупности с другими факторами риск отказа может быть высоким для тех, кто:

• не может предоставить крупный первоначальный взнос;
• планирует закрыть первоначальный взнос только средствами материнского капитала;
• не подходит по возрасту — например, младше 21 года или старше 65 лет;
• имеет нестабильный доход — например, работает на фрилансе;
• является ИП или самозанятым недавно, работает на предприятиях малого или среднего бизнеса и не может официально подтвердить доход.