Акт приема передачи квартиры от застройщика

Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить.

Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.

Подготовьтесь к процессу заранее

Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель — это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей.

Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги и нервы на исправление ошибок застройщика.

Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8.

Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами:

Дальше в дело вступает дольщик

После того, как вы получили уведомление, в течение недели необходимо приступить к принятию, если в договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца.

Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.

Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок

Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились на приемку.

Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2, а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию. Подробно опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок. И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении.

В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.

Какие документы понадобятся на приемке

Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано, что и в каком объеме должен сдать вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда и придомовой территории.

На приемке все должно соответствовать описанию в документах.

Также вам понадобится план квартиры. По нему вы будете сравнивать площадь, наличие всех перегородок и расположение мокрых зон.

Что еще взять с собой на осмотр

Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам подметить косяки застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой:

Что взять с собой на приемку квартиры

Приготовьте паспорт, договор долевого участия и план помещения. Помимо этого, прихватите для качественного осмотра:

1. Ручку и блокнот, чтобы записывать дефекты. Также бумага понадобится для проверки вентиляции.
2. Измерительную рулетку.
3. Мел для стен, смываемый маркер для окон, чтобы сразу на объекте отметить недочеты.
4. Фонарик, чтобы осмотреть темные места, например, под ванной.
5. Небольшой электроприбор для проверки работы электричества, например, электробритву. Лучше не брать зарядку, потому что, если что-то пойдёт не так — телефон перегорит. А это дорого.
6. Лампочку, чтобы проверить цоколи.
7. Лазерный дальномер для измерения помещения.
8. Уровень и строительное правило (или 2-х метровый алюминиевый профиль) для проверки ровности стен и полов.

Какие документы нужно проверить

Прежде чем приступать к осмотру объекта, проверьте наличие у застройщика следующих документов:

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
2. Кадастровый, технический паспорта и экспликацию
3. Паспорт и гарантии на счетчики и двери.

Совет: перед тем как пойти на осмотр, пообщайтесь с соседями, чтобы выяснить, нашли ли они какие-либо недочеты. Используйте эту информацию для проверки своего объекта.

Принимаем новостройку: с чего начать

1. Входная дверь

Несколько раз откройте и закройте дверь, чтобы проверить, насколько плотно она закрывается. Посмотрите, подходит ли дверь под размер дверного проема, не болтаются ли ручки, работает ли замок. Если вы оставили дверь открытой, а она сама закрывается, значит, она установлена неправильно.

Запишите это в список недочетов. Обратите внимание на стяжку и стыки возле входной двери. Важно, чтобы стены в этом месте были заделаны монтажной пеной и оштукатурены.

Есть существенные и несущественные недостатки. В первом варианте — это те, из-за которых жить и делать ремонт в квартире одновременно невозможно. Например, качество штукатурки.

Так как дольщик заплатил за нее, она должна соответствовать нормативу. Если она «бухтит», осыпается, то наклеить на нее обои будет нереально. Также самые популярные существенные недостатки — это неровности стен и пола, отсутствие вентиляции.

Часто встречаются и небольшие дефекты, они касаются регулировки окна, дефектов стеклопакетов, окалины, сколы на пластике и на ламинации, сломанные ручки, сломанные закладки на петлях. Но строители быстро их устраняют.

2. Пол

Пол должен быть ровным, без перепадов и трещин. Поверхность можно проверить с помощью уровня. Обратите внимание на покрытие, если у вас уже есть линолеум или ламинат, то проверьте, хорошо ли они положены. Если пол скрипит или линолеум вздут, то принимать объект не стоит, запишите это в свой блокнот.

3. Стены

Здесь важно, предчистовая у вас отделка или черновая. Если первый вариант, то обратите внимание на штукатурку. Она может быть гипсовой или цементной. Если в договоре прописана «улучшенная» штукатурка, то наверняка строители будут использовать гипсовую. Она белого цвета и лучше устраняет неровности.

Если в договоре написано просто «штукатурка», то, скорее всего, она будет цементная, не самого хорошего качества. Она окрашивает стены в серый цвет и дает больше неровностей и стыков. Чтобы проверить, не отваливается ли штукатурка, постучите по стенам палкой.

С помощью строительного правила — это ровная планка из алюминиевого профиля — проверьте ровность стен. Если все ровно, то вы не увидите зазоры между инструментом и стеной. Если нет — заносите недостаток в свой блокнот и не торопитесь подписывать акт, иначе вам придется потратить не один десяток килограмм штукатурки на выравнивание стен.

5. Окна

Здесь есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Первое — продувает ли окно. Поставьте зажигалку возле окна и посмотрите: если пламя двигается, значит, окна продувают, если нет — зимой здесь будет тепло.

Второе — работают ли все оконные механизмы без заеданий. Третье — нет ли трещин и царапин на самом стекле. Их можно пометить смываемым маркером.

Четвертое — ровный ли подоконник. Как обычно, все недочеты необходимо записывать в блокнот.

6.Водоснабжение

Обратите внимание, нет ли луж и подтеков в ванной, туалете и на кухне. Несколько раз откройте и закройте запорные краны, чтобы проверить, что они не разбалтываются. И сразу запишите показания счетчиков, чтобы передать их в управляющую компанию. Если в квартире установлены смесители, посмотрите, не шатаются ли они и с каким напором идёт вода.

7. Отопление

Проверьте, нет ли подтеков возле радиаторов отопления, надежно ли они закреплены. Радиаторы должны быть установлены ровно и не провисать. По СанПину батарея не должна быть выше 12 см от пола, расстояние до стены должно быть не меньше 2 см, а от радиатора до подоконника — не менее 5 см.

8. Электричество

Если отделка предчистовая и уже установлены розетки, то возьмите недорогой электроприбор (например, миксер или электробритву) и включите его, чтобы проверить работу электричества. Еще можно использовать специальный тестер, он не только покажет, есть ли электричество, но и определит наличие заземления в каждой розетке.

Чтобы проверить работу цоколей, вставьте туда лампочку. Если цоколи и розетки не установлены, то лучше обратится к электрику, чтобы он проверил выпирающие провода под напряжением. Не забудьте снять показания счетчиков, чтобы не переплатить лишнего за потраченное строителями электричество и другие коммунальные услуги.

Обратите внимание на класс энергоэффективности дома, от этого зависит, как будут расходоваться тепло и электроэнергия. Часто бывает так, что застройщик меняет его в ходе строительства. Если это произошло, обратитесь к компании с требованием вернуть все согласно договору.

9. Вентиляция

Проверьте, есть ли вообще вентиляция. Это важно, так как любое помещение по СанПину должно быть проветриваемым. Если это помещение повышенной влажности, в нем есть мокрые точки (трубы, канализация, водоснабжение), то жилплощадь (кухня и санузел) обязательно должна быть оснащена вентиляцией.

Чтобы проверить вентиляцию, откройте окна и двери, и приложите лист бумаги к решетке. Если он прилипает, значит, все хорошо. Если нет, запишите в блокнот, что с вытяжкой проблема.

10. Общая площадь

Длину и ширину каждой из комнат можно измерить рулеткой по стенам вдоль пола. Проверьте, совпадает ли площадь, с указанной в договоре. Если она меньше заявленной, то застройщик должен будет вам возместить стоимость. Если больше, то доплатить придется вам.

Совет: фотографируйте все дефекты, чтобы в случае конфликтной ситуации у вас были доказательства.

«Урбан» подготовил специально для вас чек-лист по приемке квартиры. Скачивайте и отмечайте галочками, что уже проверили. Если у вас нет претензий по недвижимости к девелоперу, тогда следует подписать акт приема-передачи объекта. Если юридический отдел компании в этот день работает, то вам сразу передадут ключи.

А что если нашел недочеты?

До марта 2022 года дело обстояло так: нужно было отказаться от подписания акта приема-передачи объекта и оформить дефектный акт. После этого у застройщика было 45 дней, чтобы он исправил недостатки, какими бы они ни были. Например, в квартире плохо закрывается окно.

Дольщик не подписывает документ приемки, составляет дефектный акт и застройщик как можно быстрее старается привести все к соответствующему виду.

С 23 марта 2022 года в силу вступило постановление правительства РФ от 23.03.2022 N 442 ‘Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства’. Оно будет действовать до декабря 2022 года. В этом постановлении говорится, что теперь дефекты делятся на существенные и несущественные.

Если недостатки относятся ко второй категории, то дольщик все равно обязан подписать акт приемки, но указать все недочеты в документе.
А вот если дефект оказался существенным, то документ приемки можно не подписывать. Правда, в постановлении не указано, какой недостаток считается существенным, а какой — нет.

Для этого застройщик (и только он, а не дольщик) должен нанять специалиста.

Можно ли потребовать деньги вместо устранения недостатков?

До марта 2022 года дольщик имел право потребовать возмещение недостатков деньгами. Например, обнаружилась кривая дверь, которая совсем не закрывается. Дольщик имел право обратиться в суд, выиграть дело и потребовать у девелопера деньги вместо того, чтобы чинить дверь.

После вступления в силу нового постановления дольщик в любом случае должен дождаться, когда придет представитель строительной компании и все исправит. И только после этого гражданин может обратиться в суд.

Совет: документально зафиксируйте дату, когда должен прийти представитель девелопера для устранения недостатков. Некоторые недобросовестные компании могут злоупотреблять этими поправками. Например, застройщик не пришел для устранения недостатков, вы обратились в суд.

А во время заседания он будет утверждать, что вы просто не впустили его. Вам придется доказывать обратное, тут-то и пригодится документальное подтверждение.

Как долго застройщик устраняет дефекты?

Раньше сроки по устранению недочетов устанавливались в дефектном акте. Обычно это занимало не более 45 дней. Но застройщики старались с этим не тянуть, и передача объекта происходила быстрее.

Теперь у строительной компании будет 60 дней, чтобы устранить выявленные недостатки.

Можно ли отказаться от договора на этапе осмотра?

Если вы нашли существенные недостатки, то вы имеете право отказаться от договора долевого участия. Но имейте в виду, что согласно новому постановлению вы не имеете права требовать от застройщика компенсаций расходов. То есть вы сможете получить назад полную стоимость квартиры на момент заключения договора плюс процент за пользование чужими деньгами (он считается по ключевой ставке).

Таким образом, если вы покупали недвижимость три года назад за 6 млн рублей, то при отказе от договора сегодня вы сможете получить только эту сумму плюс процент. Обратите внимание, что эта сумма будет явно ниже сегодняшних цен на квартиры.

Что делать, если принял квартиру с недочетами?

В течение пяти лет у дома есть гарантия от девелопера, на инженерные коммуникации — 3 года. В течение этих сроков можно написать официальную претензию и застройщик устранит дефекты. Если компания оказалась недобросовестной, а ваши претензии обоснованы, будьте с ними настойчивее, требуйте исполнения обязательств.

Предупредите, что вы в любой момент можете обратиться в суд.

Мария купила квартиру и торопилась быстрее заселиться, так как до этого 3 года жила на съемной и платила ипотеку. На осмотре она быстро прошлась по кухне и комнате. Заметила только грязь на подоконниках.

Этот недочет представитель застройщика тут же исправил. Мария подписала акт приемки, а когда начала делать ремонт, заметила, что обои плохо клеятся на стены. Оказалось, что строительная компания пропустила этап грунтовки.

Стоит ли принимать квартиру, если есть только мелкие недочеты?

Если вы хотите быстрее заехать и вас устраивают, например, пятна от грунтовки на подоконнике, то вы можете принять квартиру. Но обычно ответственный застройщик старается быстро устранить дефекты.

Застройщики обычно идут навстречу и доводят работу до более высокого качества, чтобы клиенты были довольны. Любая уважающая себя компания сегодня хочет выстроить свой бренд и ведет соцсети, делает сайт, предоставляет хороший сервис и старается соответствовать стандартам качества, чтобы их услугу покупали.